遇到烂尾楼 交了全款怎么办

遇到烂尾楼 交了全款怎么办，男子贷款392万买房，烂尾后拒绝还贷遭银行起诉，法院如何判决？

“楼盘烂尾了，开发商也倒闭了，我凭什么要还银行392万？”面对镜头的许先生很是委屈地说道。

“欠债还钱，天经地义。你借了银行的钱，你不还谁还？”银行这头说起来也是头头有道。

如果你要是问人：楼盘烂尾，开发商也破产了，购房者还需要继续按揭吗？那十有八九的人都会说：必须还，否则后果不堪设想。

可近日，一起嘉兴中院的判决却推翻了大家以往的认知。那么，这起案件是什么呢？法院的判决又是什么呢？

“夜上海夜上海，你是个不夜城”，上海位于中国东部，长江的入海口，东临东海，西与浙江相接，北与江苏相接，地理位置优越，是我国经济、贸易、金融以及科技创新中心。

嘉善是浙江省嘉兴市的下辖县，离上海不过80公里，开车一个小时左右就到了。相比于上海，嘉善的空气清新，环境优美，而且交通还不拥挤，一到节假日，很多上海人就会来嘉善度假。

嘉善的房价自然也比上海低得多，据数据统计，2014年，嘉善房价一平约为6000左右，而当时上海房价一平约为3万。很多人会选择在上海上班，在嘉善买房，上海的许先生就是这些人中的一员。

许先生早些年就来到上海工作，他认真勤奋，已经在上海买了一套小房子。父母年事已高，许先生想着把家里老人接过来，享享清福，自己也能尽尽孝心，于是决定换一套大房子。

可是上海的房价实在是太贵了，许先生根本买不起，于是他把目光瞄向了嘉善一处热销的楼盘。当时都在传嘉善将来很有可能会划归上海，很多外地买房投资者闻风而来，一时也推动了嘉兴的房价飙涨。

“再不下手就晚了”，许先生心想，于是在2014年年底，许先生决定购买一套别墅，可由于别墅的总金额太大了，许先生没有办法拿出全款，他便办理了按揭贷款，以自己上海的这个小房子作为抵押担保，向某银行贷款了392万元。

很快，许先生向房地产开发商支付了首付，银行的贷款也下来了，就这样，满心期待的许先生一边定期还贷款，一边等待着新房子。可是令许先生没有想到的是，等待他的却是“既无房，又还贷的”的结果。

当时许先生的首付款银行直接一次性发放给了开发商，并没有通过许先生的银行账户，银行当时也是按照规定这样进行的。可是，在2017年，开发商的资金链断了，无法再继续投资开发，建房的工程也就一拖再拖甚至还出现了停工。

由于开发商无法按时交付房屋，他们便向购房者宣布延迟交房，希望购房者给他们时间来周转。购房者也没有办法，钱都交了还能怎么办，他们也只能等待，祈祷房子能够顺利交到自己手里。

本以为等待会有转机，可哪想到开发商又宣布破产，这下心心念念的楼盘算是彻底地烂尾了。于是开发商在2018年年底，正式向法院提交破产申请，按照相应的法律法规，如果当时许先生所购买的楼盘符合当时的交付条件的话，那么开发商是应该向购房者交付房屋的，因为开发商应履行当时签订的购房合同。然而令许先生没有想到的是，他所购买的别墅还没有竣工验收，这并不符合交付标准，许先生所购买的别墅：无法交房。

由于不符合交付标准，许先生的购房合同自然无法履行，法院也就解除了许先生和开发商之间的购房合同。许先生面对这样的情况也是哑巴吃黄连，有苦说不出。楼盘已经烂尾，自己也无可奈何，只能接受这个现实。

许先生每个月都要偿还大量的贷款，自己上海的房子也没有了，除此之外，还要还“失去的房子”的银行贷款，既然自己的房子没有了，为何还要去给银行还贷款？于是，委屈的许先生开始咨询律师的相关意见，可令许先生没有想到的是，律师的答复竟然是：必须还贷！

得到律师回答后的许先生仍然心有不甘，想到自己要房没房，挣的钱还要给银行，自己一个人夹在这中间活受气。许先生一咬牙决定：我不还贷款了！

于是在2019年年底，许先生不再向贷款银行支付月供。这边本该收到许先生月供的银行见钱未进账也不干了。银行催促徐生生赶快还贷款，不要做老赖。众所周知，老赖也被叫做失信被执行人。一旦成为老赖，以后出行以及子女的升迁都会受到影响。

双方都不让步，许先生认为银行没有查清真相，所谓“冤有头，债有主”，银行毫不调查事情的真相；银行认为许先生不可理喻，以往按揭贷款都按时还贷，怎么许先生不还？你既然借了银行的钱，你就要还贷。

双方也就此开始了争论，银行这边是拿出了当时的贷款合同，合同中标明，许先生不论和开发商之间有什么争执与纠纷，都与银行毫无关系。许先生必须按照规定，要么是每个月准时还贷，要么是提前还清或者部分的贷款。许先生看到这个合同也震惊了。

银行看到许先生还是不还账，而且毫不所动，于是在2020年底，银行向嘉善人民法院起诉许先生：要求许先生支付剩余的贷款。嘉善县人民法院在了解双方的情况后，迅速对此案进行了审理。

嘉善县人民法院认为当时许先生和贷款银行所签订的合同是有效的，于是在审查了相关证据后，嘉善县人民法院认为许先生已经违约了，许先生应该继续履行合同里的偿还义务。

嘉善县人民法院判决：解除许先生与贷款银行签订的《个人购房借款及担保合同》，许先生要偿还贷款银行的本金、利息以及罚息（未按时还贷），总计220余万元。

听到判决结果的许先生感到天都要塌了，自己原本的房子没有了，而且开发商也不退钱，自己还要一下子还给银行220余万元，这简直是赔了夫人又折兵？心有不甘的许先生又向嘉兴市中级人民法院提起上诉，可二审的判决结果与**次的结果可谓是大相径庭。

一审败诉后，许先生向嘉兴市中级人民法院提起上诉，很快，嘉兴市中级人民法院对此案进行了再次调查取证与审理。此次审理与**次可谓是大相径庭。其实许先生与贷款银行的争论点非常明确：许先生该不该偿还那200余万元。

这次嘉兴市中级人民法院给出了这样的判决：许先生不用偿还银行的贷款。这也表明银行败诉了。嘉兴中院二审认为：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人（开发商）按照相应的法律法规，必须将收受的购房贷款以及本金、利息分别返还买受人（许先生）和担保权人（贷款银行）。依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

那么为何两次的判决会有着这么大的差异呢？首先是两个法院立足的焦点不一样。嘉善县人民法院立足的焦点是：贷款人（许先生）与贷款银行所签订的合同是有效的，那么按照合同，许先生应该偿还贷款银行。

而嘉兴中院则立足的焦点是：商品房担保贷款合同已经被解除，那么许先生的偿还则没有了依据，理应不再还款。

其实我们仔细观察许先生的案件就会发现，开发商由于破产，没有办法将钱退还到银行和许先生，这本就是开发商应该承担的债务。法院明智判决，将许先生支付的购房款返还给个人，将贷款支付的购房款返还给银行，这其实是一个非常符合情理与法理的判决。

看到这里我们不仅疑惑，为何常有烂尾楼的现象发生呢？

烂尾楼，顾名思义是指那些已经办理用地以及规划手续后，由于开发商没有资金与能力继续投资建设，停工一年以上的房地产项目，那么，为什么会出现烂尾楼呢？

首先就是国际的经济环境发生了激烈的变化，由于资金来源中止，只能被迫停工，例如当时上海的烂尾楼就是由1997年东南亚金融风暴时引起的。

其次是局部地区房地产现象过热，经过宏观调控以后，信贷资金收缩，使得工程后续资金跟不上，只好停止。例如当时1993年局部地区出现房地产过热现象，使得海南以及北海地区大部分产生烂尾楼。

还有就是市场定位不准确，明明销售前景很暗淡，却还要建设，这就使得投资者要停工求变。例如当时的南京闹市区新街口的一处烂尾楼，十年之内停了又盖，盖了又停，这就是因为他们对市场认识不足。

还有的是因为一些工程施工质量极其低劣，被迫停工。例如处在温州市中心的一处烂尾楼，由于存在着严重的质量问题，当时建设了有8年之久，但却始终无法完工，只能拆除。**后是由于一些债务纠纷等问题所导致的停工。

我们应从烂尾楼中得到教训，那就是：房地产业发展，很大程度上超越了国家或地区的经济发展水平。

房地产作为资金密集型产业，烂尾楼则占用了大量的资金，其中更多的是包含了大量的借贷资金。烂尾楼不仅影响着城市形象，还浪费了大量的土地资源，更甚者还打击了投资者的信心。一般来说，烂尾楼有四种解决之道：拍卖、炸毁了事、政府倾斜政策以及包装变脸。

现在大家一般购买的是期房，一旦遇到烂尾楼的官司大多数情况下：购房者必须偿还银行贷款。开发商由于破产跑路了，导致烂尾楼，而购房者的房子也得不到，还要偿还银行的贷款，可真叫做哑巴吃黄连，有苦说不出。

这次判决，许先生心里的大石头也终于落下了，而且此次判决结果，也让同样情况的购房者看到了希望！

遇到烂尾楼 交了全款怎么办，疫情下房企破产

原文载于北京市京师（武汉）律师事务所 投行并购中心 团队公众号

原创作者：饶国荣 & 刘少云

破产制度之美，在于全体债权人经法律程序公平受偿。购房人买的房子成烂尾楼，可以通过破产程序取得房产或收回购房款。

（来源于网络）

今日清明，举国哀悼，我们永远铭记抗疫斗争中守护我们的英雄和逝去的同胞。疫情这只“黑天鹅”席卷了武汉，蔓延至全国，如今在全球肆虐。封城抗疫，我们终将胜利，但付出了经济的代价，也让我们深刻铭记。

十行九灾，尤其房产企业严重受创，开发商售楼处关闭、在建项目停工，背负大量外债何日偿还？经查询人民法院公告网，自2020年1月19日至今，已经有七十余家房地产企业进入破产程序，相信该数据将与日俱增。枯木回春尚需时日，在房产企业青黄不接时若没有充足的资金源，如果房产项目烂尾了，买了期房的广大老百姓该怎么办？

（来源于人民法院公告网）

（来源于人民法院公告网）

“金窝银窝不如自己的狗窝。”

国人自古以来有着较为浓重的买房置地办家产观念，如今为买房往往倾尽一生倾其所有。但房地产市场瞬息万变，开发商资金链断裂工程停滞无法按期交房的事例数不胜数，楼盘建一半后闲置三年五载都不稀奇，更别说在疫情的无情打击下百业凋零。疫情过后，低迷的经济将持续漫长光景，行内人士预测房企破产者不在少数。

眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了！

这青苔碧瓦堆，俺曾睡风流觉，将五十年兴亡看饱。

——桃花扇·哀江南

眼看他起高楼，眼看它烂尾咯！

自己买的房子成烂尾楼了，你该怎么办？你要怎么拿到房子产权顺利入住？或者退一万步讲，买卖黄了，你要怎么拿回购房款和利息？

一、你熟悉的武汉烂尾楼

提起烂尾楼，全国群众都能想起身边的几个惨例。就笔者所在的武汉市，武汉居民熟悉的烂尾楼也有不少，在网络上不经意搜索，相关新闻报道铺满屏。

（为保持客观中立性，选择网络报道截图体现）

（来源于网络）

老百姓买的房子成了烂尾楼，几乎会毁掉购房人的一生。老百姓为了维权，轻者信访、闹访，更有甚者抵上了自己的生命，结果还是无法顺利获得应有的房子或钱款。既不利于社会和谐稳定，又徒劳增加了社会治理成本，还耗费了购房人老百姓对生活的热爱和对未来美好的赤诚之心。

（来源于网络）

据笔者所知，上图东顺擎天楼盘至今未能过户。此外，还有家美天晟武汉置业发展有限公司的国际丽都、汉口印象项目，武汉升阳置业发展有限公司的府上项目，也曾一度有购房人维权，社会矛盾尖锐。如此种种真实案例，惨状连连……

二、烂尾楼的涅槃重生

烂尾楼成了城市里“别样的风景”，难道政府视若无睹么？当年火爆的楼盘往往环境优美，地理位置、人文景观俱佳，闲置十余年岂不浪费社会资源？实践中，烂尾楼确有鸟枪换炮、焕然一新的，还有可能成为城市地标。

（来源于网络）

华中地区群众都熟知的光谷国际广场，在2005年时还是一片狼藉，经东湖开发区政府大力支持，有投资者进入斥巨资打造成如今的光谷地标。

武汉市江汉区江汉路的佳丽广场烂尾楼十年之后变身“平安大厦”，武昌区中南路的新时代商务中心已成为中南路地标，江岸区的香港路8号在十年后被万达炸毁重建如今已熙熙攘攘……

是的，烂尾楼有可能再现升级。但我们普通老百姓购买的中小型房地产企业开发的楼盘，有多少投资人愿意接盘？即使有人接盘，或许在十余年后，我们老百姓等得起么？

因此，需要为买了房子却成为烂尾楼的老百姓寻求一条出路，**终实现取得房屋产权或退还购房款及损失的愿望。法律作为调整人们行为的社会规范，人们在千百年的经济交往中探索制定出破产制度，能够公平清偿债权债务，出清吸血的“僵尸企业”，让有潜力的企业再生重建，实现市场主体的优胜劣汰。因此烂尾楼真正的涅槃重生是经破产程序复工续建烂尾的楼盘，经法定程序交给购房人过户入住，或者经破产程序公平偿债，退还购房款及损失。

上文提到的家美天晟武汉置业发展有限公司的国际丽都、汉口印象项目，武汉升阳置业发展有限公司的府上项目均是经破产重整程序（现已结案）实现交房过户，购房人**终取得房屋产权，住上自己心驰已久的房子。

三、购房人经破产程序取得房产或退款

由于中小型房企资金实力相对薄弱，经常依靠银行贷款或施工单位垫资建设，当房产滞销导致资金无法回笼，又无其他渠道获得现金流的，项目停工就形成了烂尾楼。此时，房开企业往往面临着大量诉讼，诸多执行案件无法终结，企业资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力，这样企业就基本具备了破产条件。

**步：让开发商企业进入破产程序

无论是购房人自己振臂一呼，向法院提起对开发商房企的破产申请，还是待他人提请破产申请后法院裁定受理该案并公告，再去申报债权进入破产程序，都属于债权人申请债务人企业破产的情形。（暂不考虑债务人企业自身提起的破产申请）

《企业破产法》第七条第二款规定：“债务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。”

根据法律规定，债权人只要证明债务人企业不能清偿到期债务即可提起破产申请。具体指：

债权债务关系依法成立债务履行期限已经届满债务人未完全清偿债务所以，依房屋买卖合同约定，届至交房时点开发商企业不能到期交房的，或者有其他法律关系债务人到期不履行债务的（如向银行的借款到期、建设工程合同欠付工程款等），债权人可以直接向房企所在地法院申请破产。

除了直接申请企业破产外，**高院近年来强力推行执行程序与破产程序的有效衔接，在执行程序中可以申请企业破产。

第二步：在破产程序中充分利用法律规则

小小普法：

法院裁定受理企业破产后，会指定管理人接管债务人企业，并发布公告，通知所有债权人申报债权。

管理人在审计、评估债务人财产，统计债权债务后，经过全体债权人会议表决通过财产分配方案或重整计划草案，公平清偿所有债权债务。

债权人享有债权申报权、异议权、知情权、参会权、表决权、自治权、监督权、受偿权等各项权利，维护自身权益。

现行破产制度分破产清算、破产重整和破产和解三个程序。房开企业进入破产程序的，由于大多数债权人是购房人，且资产仅为在建的烂尾楼，一般的解决方式是通过破产重整复工续建交房还债。

**重要的是，债权人是根据法律规定的清偿顺序受偿的。

上文提到，大量购房人维权信访、闹访，给政府制造维稳压力，司法实践中也在寻求购房人权利的优先，深究背后的法理和情理，主要是以保障生存权为由赋予优先于法定优先权的效力，俗称”超级优先权“，即优先于建设工程款债权、抵押债权、职工债权、税款债权、普通债权受偿。

这种超级优先的权利享有者是消费者购房人。虽然《破产法》《物权法》等法律没有作出具体规定，但在有关司法解释中明确了该等权利的具体范围和条件。严格把握消费者购房人的司法界定，指导老百姓的购房行为，至少能够避免所买屋成烂尾楼之结局时的被动局面。

带着案例思考：

高老庄房地产开发公司投资建设高老庄1期，其法定代表人高老头为缓解公司资金压力，于大唐2020年1月向猪八戒借款十万两黄金，约定一年后归还。高老庄公司在2020年5月取得该楼盘预售许可证，但因材料作假旋即于10月被撤销。

猪八戒在6月和高老庄公司签订房屋买卖合同，购买了一套商铺和两套住宅。其中商铺支付了购房款的60%，**套住宅付了50%的房款，第二套住宅付了40%的房款。

2021年1月借款到期，高老庄公司因对外欠债较多无法偿还，高老头和猪八戒约定用一套住宅抵债，双方在2月签署了抵债协议，同时猪八戒又付了全款买了第四套住宅。

2021年7月，大唐法院裁定受理高老庄公司破产清算一案。高老头找到不知情的猪八戒，以高老庄公司的名义和猪八戒签了房屋买卖合同，猪八戒付了30%的购房款买第五套住宅。

当猪八戒从顺风耳处得知高老庄公司进入破产程序，便向法院起诉要求高老庄交付破产前的一套商铺和四套房屋，并确认破产后签订的第五套购房合同无效且返还购房款。

问：适用现行法律分析该案例，猪八戒能拿到几套房子？

综合《**高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）等文件的有关规定，认定“消费者购房人”必须具备三个条件：

1.已经签署合法有效的书面购房合同

签署时间：破产申请受理前基础法律关系：商品房买卖合同买卖合同合法有效，不存在无效事由

【分析】：

猪八戒买的第五套住宅是破产受理后买的，不属于《批复》的保护范围。根据破产法规定，进入破产程序后债务人对外签订的合同无效，该部分购房款应作为共益债务受偿。猪八戒以物抵债取得的第三套住宅，其基础法律关系不是商品房买卖合同，不属于超级优先权的范围。猪八戒购买第四套住宅时，高老庄公司的预售许可证已被撤销，根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，亦不属于超级优先权的范围。

2.所购房屋系用于居住且名下再无住房

购房人所购商品房系用于居住（购买商铺、办公楼等生产经营性用房的购房人不具有消费者身份；商住两用的也可以）买受人名下无其他用于居住的房屋（九民纪要明确：在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神）

【分析】：

猪八戒购买商铺是为盈利获取收益，而超级优先权的法律精神是为保护消费者购房人的生存权、居住权，因此购买商铺、写字楼的不属于超级优先权的范围。猪八戒原有古宅云栈洞，但已不适合其居住，他可以再购买一套用于居住的房屋。不过猪八戒前前后后买了一套商品、5套住宅，且有两套住宅是一次性购买的，其目的并非用于生活居住，明显已经超出保障其生活所需。因此仅购买的**套住宅属于超级优先权的保护范围。

3.已支付全部或大部分购房款

已支付的价款必须超过总价款的50%九民纪要指出：如果接近50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的（破产程序中指管理人决定继续履行合同的，需将剩余款项交付管理人），可以理解为符合该规定的精神

【分析】：

这里所指的“款项”既包括首付款、尾款等字面意义上的购房款，也包括定金、诚意金等可转化为购房款的款项。猪八戒的**套住房支付了50%的购房款，如果继续履行合同，猪八戒需将剩余50%款项补足交给管理人，待复工续建竣工后，依法院裁定去不动产登记中心办理相关手续。

那么，猪八戒的其他债权怎么办？在破产程序中作为普通债权受偿。

讲到这里，就有老百姓诧异了，仅仅因为购房款支付比例的不同，我们的结局就大不一样？

是的，关于支付比例不足50%的购房人，其权利性质如何认定的问题，实务中有较大争议，各地法院判决不一：有的法院一刀切，认为不足50%的部分债权为普通债权，也有的法院认为基于平等原则，同样是保护生存权，该部分也具有优先受偿权。

我们来看：在购房人没有付清购房款时，该商品房买卖合同属于双方未履行完毕的合同。破产法第18条赋予了管理人对于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。管理人的主要职责是保护债务人财产不受损失及尽可能地使全体债权人利益**大化。管理人是否决定继续履行或解除合同，应应当考虑这个核心。

如果管理人决定继续履行商品房买卖合同的，双方按照合同约定履行各自的义务：购房人需补足剩余款项；管理人经破产重整程序复工续建达到交房标准，在重整计划执行过程中配合法院协调有关机关办理手续。

如果管理人决定解除商品房买卖合同的，则需承担合同解除的法律后果，应退还款项及赔偿损失，在破产程序中先申报债权，经法定程序受偿。

（1）支付总价款50%以上的购房人，其超级优先权也体现在解除合同时具有请求退还购房款的优先，优先于法定优先权受偿。

（2）支付购房款不足50%的购房人，由于不符合司法解释的消费者购房人的条件，不具有优先于法定优先权的受偿顺位。从管理人维护债务人财产利益**大化的角度看，解除购房合同并按照合同约定价款及违约责任认定为普通债权，释放出房产以市价出售能够获得更大的收益，有利于提高全体债权人的受偿比例。这是司法实践中将该部分债权认定为普通债权的原因。

从另一个角度来看，超级优先权的设立精神是保障购房人的基本生存权，符合破产前签订合法有效的房屋买卖合同、所购房屋为买受人名下唯一住房的条件，仅因经济拮据支付少部分的消费者，也应当有生存权，虽不能够和支付大部分或全部购房款的消费者一样获得超级优先权，优于法定优先权受偿，但是也应该基于生存权获得优先，劣于法定优先权而由于一般债权受偿，比如至少可以优先于普通债权吧？该种观点也有大部分法院认可。但是目前没有统一的法律规定或裁判观点，以待后续立法规定或司法实践完善。

商品房买卖合同约定的违约金如何认定

因房开企业延期交房产生的违约金等损失，管理人一般认定为普通债权，劣后清偿。破产程序为特别程序，为了债权人利益**大化，如果继续履行合同，管理人可能要求购房人补交买房时和现时市价的差额；如果经破产重整交房的，在重整计划草案中有可能调整违约金为零……管理人会平衡各方利益，作出调整

四、给老百姓购房人的启示

从上文的案例和分析，我们发现只有消费者购房人能获得超级优先权，一般购房人只能站在别人身后（普通债权）捡烂桃子吃。我们为什么一开始不做有超级优先权的人呢？

以史为鉴，可以知得失。法律的存在就是为有明确的标准让我们知道自己行为的法律后果。老百姓在买房时除了在注意一般的房屋买卖法律风险，还要想想自己是不是超级优先权人，万一开发商跑路房子成烂尾楼了，**终还能在破产程序中拿回房子产权顺利入住。

本文为北京市京师（武汉）律师事务所 投行并购中心 出品，原文载于【投行并购中心】公号。

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