房屋评估报告中应当注意的五大问题！

当下，随着城市棚户区改造项目的日新月异。国有土地上房屋征收案件数量也有所增加。房屋征收补偿决定的作出，更是关系到被征收人的合法补偿利益。因此在该类案件中，房屋价值的评估，是征收工作中的一个重要环节。　　近期，在笔者代理的西北某省会城市国有土地棚户区改造项目征收案件中，就遇到了征收人企图利用违法作出评估报告的手段，降低被征收人补偿利益的情况。　　那么，在征收人委托评估机构作出的评估报告中，都有哪些比较容易出现的陷阱呢？换言之，在被征收人看到一份国有土地房屋评估报告时，应当注意其中的哪几个问题呢？　　具体而言，被征收人对评估机构和评估报告的产生及内容需要特别注意以下几个问题：　　第一，评估机构的选任是否合法，被征收人对评估机构产生是否知情。　　根据相关规定，涉案评估机构的选定应当在房屋征收范围确定后，一般应当由房屋征收部门、开发区管委会在市房屋征收信息平台发布评估机构报名公告。报名起止时间应当满足一定的期限。实践中，一般不少于5个工作日。参与报名的评估机构如果少于3家时，房屋征收部门、开发区管委会应邀请具有相应资质的评估机构参与报名。公示时间一般不少于5个工作日。　　另外，房屋征收部门、开发区管委会应在报名结果公示作出5个工作日内，组织被征收人、公有房屋承租人在公示的评估机构名单中协商选定评估机构。参与协商选定评估机构的被征收人、公有房屋承租人数量应超过征收总户数的三分之二，得票率最高且超过参与协商被征收人数50%以上的评估机构视为选定有效。　　协商选定不成的，房屋征收部门、开发区管委会在得票率高的前三名评估机构中采取抽签、摇号等方式随机选定，选定过程应公开、全程录像，公证机构现场公证，并由房屋征收部门、开发区管委会宣布选定结果。　　第二、房屋评估应当进行现场勘察。　　不得在不采取入户勘察的情况下，以所谓视觉观察的借口，采取室外拍照的方式代替现场勘察，而不进行房屋现场入户。在被征收房屋的楼道里看一看，随便拍几张照片的方式就草率作出评估报告。　　另外，值得注意的是，根据《房地产估价规范》3.0.7估价对象的实地查勘的规定，评估活动除了应当进行入户查勘，观察、询问、检查外，还应当核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料。　　如评估机构仅仅进行上述所谓的视觉评估，在房子外面转转、拍拍照片，显然是不合法的。　　第三、评估方法如果选定市场法（市场比较法）。应当能够提供评估技术路线（即参考交易案例）等材料。　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条之规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。　　在评估活动中，市场比较法是公开市场价值标准在估值法中的直接体现。其需要根据与最近出售的房产类似的实际交易价格来计算估价房产的价值。选择市场比较法的最终目的是确定估值对象的正常价值。选择市场比较法评估的前提是需要有关类似案件的最新和充分的信息。不得误导被评估人进入异常交易案件，使评估结论失真、丧失客观性，甚至出现价值异常偏低的结果。　　涉案评估机构应建立交易实例档案库,并不断更新完善。评估人员必须熟悉业务数据的收集和参考数据收集和内容完整性和真实性。收集完交易实例，应立即根据案例入库要求建立档案。　　如果评估报告采用市场法（市场比较法），而不提供或者参考交易案例、未见评估技术路线（即参考的交易案例）等材料的情况，则有明显对房产价值的真实性做出刻意回避，严重损害被评估人利益的嫌疑。　　第四、评估价值应当客观、真实。　　估价应当能够满足房屋产权人（被征收人）的原有生活水平。其取价依据应当根据基本的事实和法律、法规依据，严禁侵害被征收人的合法物权。　　评估机构不得与征收人沆瀣一气，违反《房地产估价规范》中关于遵循独立、客观、公正原则的要求，在评估范围及评估价值上暗箱操作。　　评估价值必须要满足“对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格”的目的。不能将评估活动作为征收人单方作出补偿决定、启动司法强拆的非法手段。　　第五、初步评估结果应当进行公示。　　评估活动应当严格遵循初步评估公示的原则，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内，向被征收人公示。　　公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。如果存在错误，房地产价格评估机构应当及时修正。　　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内，被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。　　另外，需要注意的是，整体评估报告和分户评估报告均应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。　　最后，在明律师提示您，如您遇到对涉案评估报告不服，应当在10日内，组织评估复核申请，及时提交评估机构复核。　　如复核申请不被采纳，在收到复核结果后，应当根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条、第二十三条、第二十四条的规定，向专家委员会及时提出鉴定申请。如不能提出复核与鉴定申请，会对后续的补偿决定诉讼带来不利影响。

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