上海城市拆迁案例：签订拆迁补偿协议后不交房怎么办？

导读：在各地房屋拆迁实践中，采取各种手段迫使被拆迁人签字的办法可谓五花八门。而部分被拆迁人并非出于自愿在补偿安置协议上签字之后，又觉得自己的损失实在太大，或者基于其他方面的原因，从而不愿意将房屋交付给征迁部门拆除。此时，拆迁方或属地基层行政机关有权直接强制拆除房屋并美名其曰“助拆”么？本文，笔者通过一起上海市奉贤区的案件带领大家一探究竟……【案件回放：签约后遭“助拆”损失惨重】2010年10月，上海市奉贤区土地储备中心作为拆迁人，启动了大型居住社区奉贤南桥基地拆迁项目。2012年6月的一天，老实巴交的T先生一个人在家，拆迁实施单位上海某房屋动迁有限公司工作人员上门作工作。招架不住对方的强大攻势，T先生按对方的要求签了几个字，之后补偿协议就被工作人员带回。事后家人详细追问协议怎么签的，T先生讷讷道，好像自己只签了名，其他内容都没填上！对于T先生不明不白的“签约”行为，家里人都不予认可，没有谁愿意腾房、交钥匙。由于拆迁范围大，T先生一家拒绝“履约”的事情似乎没有人注意到，于是一家人一如既往地在房子里生活。T先生老两口则像往常一样，在家里经营着米粮生意和小规模畜禽养殖。一晃四年过去了，南桥基地项目进入了扫尾阶段。2016年7月中旬的一天清晨，T先生老两口被人强行带离房屋，一个被带到村委会，一个被带到区医院，房屋则遭到了强行拆除。这一场强拆可以说令T先生老两口倾家荡产——不仅没了家，其所养殖的猪210头、鸡1100多只、墨鸦32只、蛋鸭30只、猪饲料2吨和家中的现金、黄金首饰等财物均不知去向，存货23吨大米被邻居目击埋在了房屋废墟里。一筹莫展的T先生找过村里，也找过拆迁办，但谁都不说强拆责任主体和原因，只表示猪被卖到了交易市场，卖的钱只有十几万，可以交给T先生。无可奈何的T先生到区里、市里信访过，但随着时间流淌，事情却始终没有解决方案。后在邻居的建议下，T先生北上北京，找到了在明律师事务所代理他的案件。【案件代理：一波三折，敲定强拆责任主体】黄艳律师作为承办律师，仔细研究了案情，发现房屋拆迁过程中，虽然T先生家中无人，但邻居发现强拆后及时告诉了T先生的儿媳，儿媳在外上班，遂又及时通知了自己的父亲前往现场并报警。警察出警后，劝导告知找拆迁单位协商后就收了队。于是，黄艳律师将A计划敲定为起诉奉贤公安分局不履行法定职责，拟从诉讼中根据公安机关的处警结果排查强拆责任主体。奉贤公安分局应诉辩称，接警后派出民警前往现场进行处置。经过核实，认定报警事项系拆迁纠纷，不属于公安机关职责管辖范围。不过，作为被告的奉贤公安分局并未提交情况“核实”相关证据来论证确属拆迁纠纷。虽说“口说无凭”是最基本的证据规则，然而，奉贤区人民法院却直接采信了其前述主张，驳回了当事人的诉讼请求。T先生一方上诉后，上海市第一中级人民法院维持了一审判决。第一回合取证策略将强拆缘由指向了拆迁，但没有指向具体单位。黄艳律师便顺藤摸瓜，以镇政府、奉贤区土地储备中心为被告、村委会为第三人，提起了确认强拆行为违法之诉。然而，一、二审法院认为仅根据奉贤区公安分局的结论起诉证据不足。虽然“广撒网”之诉没能成功，不过黄艳律师同时走的另一步棋却奏了效——向镇政府申请公开强制拆除过程中的现场公证材料，而政府以不属于政府信息为由拒绝公开。后黄艳律师指导当事人搜集相关证据后提起了政府信息公开诉讼，诉讼过程中，黄艳律师按照最擅长的细节证据策略倒逼出了现场公证材料存在并由镇政府掌握的重要事实。区法院见状组织了庭后调解，镇政府重新作出了信息公开答复，答复中称，“T先生户已经自愿达成动迁协议，在交房时，为帮助T先生户搬迁而清点现场财物并做了物品保全登记”，并提供了相关物品清单及物品登记表。这一答复终于拨开了强拆迷雾，澄清了镇政府“助拆”之真相。【顺利起诉，“助拆”行为被判违法】2018年3月，黄艳律师代理T先生重新向上海市奉贤区人民法院提起确认强拆违法诉讼，而这一回的被告，牢牢地锁定为镇政府。盖着镇政府红彤彤钢印的答复上白纸黑字地写明了“助拆”，证据确凿，T先生顺利的立上了案。镇政府应诉称，镇政府系奉贤区土地储备中心实施大型居住社区南桥基地动迁项目的受委托人，代理处理动迁中的事宜。因T先生签订补偿协议后未如期搬迁，镇政府为了保障公共利益才对原告进行帮助搬离和拆除。镇政府还认为其助拆行为是基于奉贤区土地储备中心的委托而实施，涉案纠纷系履行动迁协议纠纷，属于民事纠纷，不属于行政案件受理范围，法院应当驳回T先生的起诉。黄艳律师针对镇政府的答辩进行了犀利回应：①根据镇政府提供的T先生所签补偿协议，明确约定合同履行争议无法协商解决的，通过法院起诉解决。并且，协议中援引的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干问题》中也有相关规定，被拆迁人未在协议约定的搬迁期限内完成搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。因此，助拆行为既不符合协议约定，也不符合法律规定。②奉贤区土地储备中心与镇政府之间建立的是承包关系而非委托关系，镇政府仅有权实施房屋交付拆除后的拆房和场地平整行为。在T先生未交付房屋的情况下实施强拆，属于镇政府自行担责的违法行政事实行为，原告起诉属于行政诉讼受案范围。2018年7月，奉贤区人民法院作出判决，认为被告实施拆除行为并未受到奉贤区土地储备中心委托，系被告自行实施的行政行为，属于行政诉讼受案范围。被告没有提供相应的职权依据，也没有相应的法律事实，没有出具具有强制效力的法律文书，拆除时也没有依据法定程序进行，进而判决确认这一强拆行为违法。【律师解析：签了补偿协议也不能助拆！】如果被拆迁人仅仅是签订了补偿安置协议，而没有腾空房屋交付拆除的，无论是拆迁人，还是拆迁实施单位，或属地基层行政机关，均无权以任何名义拆除被拆迁房屋，而只能由拆迁方起诉至法院要求履行。如果基层行政机关以“助拆”名义介入，实则是公权力对私权利的一种非法介入，被拆迁人可以拿起法律的武器去保护自己的合法权益。从被拆迁人的角度而言，与拆迁人或拆迁实施单位签订的补偿安置协议若没有法定的可撤销或无效事由，则属于有效合同，应按照协议的约定履行，不得随意反悔。但如果协议存在如下情形，则存在回旋余地，不必然要去履行：①签协议的过程中存在重大误解；②协议内容显失公平；③协议是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订；④协议签订后发现协议标的房屋实际并不在拆迁项目规划红线范围内。其中，前三种情形下被拆迁人可以起诉要求撤销或变更协议。而在本案中，在明律师灵活多变的诉讼策略、计划安排是尤为值得广大被拆迁人理解和掌握的。

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