我给法官“下判决”

作为一个律师，总是想说服法官听自己的，换句话说就是律师总是想用各种方式来达到法官采纳自己的观点。正常的情况下如此，在法律界对某种行为没有定论的时候更是如此。为此我总是尝试各种方式来影响法官的思维，干涉法官的逻辑，模糊法官的认知，以达到搅浑一盘水，将法律关系复杂化。让法官在裁判的时候需要思考各种法律关系，分辨复杂的实际情况，让一审法院法官自己对怎么判决都犹豫不决的时候，你就赢到一半，再在适当的时候加以影响，就会轻易达到自己的目的。

各位读者，我说的都是在法律允许的范围之内进行哦！绝对不是非法的方式来达到目的，比如送礼，行贿！这我不会啊！

法官大人，如果不幸您也看到这篇文章，也恰巧我在您手里使用过这个小伎俩，也请您大人大量，不要计较我的不是，因为终究我没违法，只是想为当事人争取点利益而已，请您今后千万别整我，别为难我哦！律师的难处也太多了，生存所迫啊！实在没法取此下策！实则很多时候也会给法官带来很多便利，不信你看看后面的案例，看看我做事还是公道自在人心哦。

要怎么来介绍这个我的方法了，还是以实际案例来说明吧！

【案情简介】

2012年李某在长沙**区按揭购买了一套118.72平米的住宅，到目前都没有装修，因为工作地点变换到怀化市洪江，2017年开始将该房子挂在新环境中介出售。在2017年4月份一位赵女士和李某签订购房协议，双方约定了房价和谁出钱支付未支付完的按揭款解除房子的抵押。由于盖房子没有房产证，双方同时也约定：如果十月份没有办理下房产证，互不承担违约责任，如果出售方不出售房产承担双倍支付定金违约责任，购买者不购买了，支付的定金无权要求返还。购买者依照约定支付了五万的定金。鉴于长沙的房价大涨，该房子增值近二十多万，出售者想反悔，反悔的后果是损失五万，获利近15万，而购买者不愿意接受这双倍的定金，要求继续履行该合同，买下该房子，双方酿成纠纷。

原告 ：赵某某，女，汉族，1991年1月16日出生，居住地，长沙市望城区某某小区某栋1801号，身份证号码：4302119910116****。

委托代理人：刘**，湖南**；律师事务所。

被告：李某某，男，汉族，1989年10月21日出生，户籍所在地，怀化市洪江市某某镇某某村12组105号，身份证号码：43021219891021****。

代理人：郑贴侨，湖南银剑律师事务所。

原告赵某某诉被告李某某商品房买卖纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法适用普通程序，由审判员刘某某担任审判长，与审判员曾某某、人民陪审员胡某某组成合议庭。于2017年8月28日公开开庭审理。原告赵某某以及其特别授权代理人刘某某，被告刘某某以及其特别授权代理人郑贴侨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告赵某某诉称，原被告经过中介促成于2017年4月签订购房协议，双方约定了购买价格和违约责任，未支付按揭款的处理方式，如果在规定时间没有下发房产证的处理方式，原告依照合同约定支付了定金，支付了中介费。现在房产证下来了，被告公开违约，原告要求其继续履行合同，但是被告总是拖，现在履行合同已经变成不可能了，原因为被告拖时间现在不符合过户政策了，所以要求被告双倍返还定金。被告原来答应支付四万违约金，现在不同意支付违约金，只同意退还定金，故酿成纠纷，起诉至法院。请求法院判令：1、解除双方之间的购买合同书；2、要求双倍返还支付的定金；3、赔偿中介费和律师费共计三万元；4、诉讼费由被告承担。

原告为支持自己的主张，向法官提交如下证据：

1、身份证复印件，拟证明原告的主体资格。

2、被告的户籍资料，拟证明被告的主体资格。

3、购房合同书，拟证明双方签订购房合同，约定了价款，未支付按揭款的处理方式，如果在规定时间没有下发房产证的处理方式。

4、收条，拟证明被告收了原告支付的五万元定金。

5、房产证复印件，拟证明在约定的期限之前就下发了房产证。

6、微信聊天记录，拟证明被告要违约，愿意支付五万元的违约金，原因为将该房另外卖给其他人。

7、电话录音，拟证明内容同证据6。

被告辩称，自己的房子不具备出售条件，原来不知道，后来知道了，立即告诉了原告，自己也损失了中介费。自己没有违约，是政策的原因导致的合同无法履行，合同约定因为政策原因双方互不承担违约责任，所以请法院依法驳回原告的诉请。

为支持自己的主张，被告提交了如下证据。

1、长沙市政府发布的3.18政策，拟证明该房子属于限制销售的房子；

2、同栋楼住户的证言，拟证明该栋楼的房产证都还没下来，开发商也没有通知说证下来了，说明下证是原告人为造成的。

对于原告提交的证据，质证过程中被告都没有异议，本院予以认定。对于被告提交的证据，虽然原告提出异议，说不属于证据的类型，但是这是法律法规，本院认可定这不是证据。

根据以上认定的证据和原被告双方在法庭上的称述和辩解，本院查明的案件事实如下：

2012年7日5月李某在长沙**区按揭购买了一套118.72平米的商品房，该住宅位于长沙市**区第八栋32层3201号，到目前都没有装修，属于毛坯房。李某因为工作地点变换到怀化市洪江，2017年开始将该房子挂在新环境中介出售。该房子被赵女士看中，在2017年4月18日赵女士和李某签订购房协议，双方支付了中间费。购房协议书约定了房价和交付方式，也约定了谁出钱支付未支付完的按揭款，方便办理过户手续。由于该房子没有房产证，双方约定如果十月份房产证仍然没有办理下来，该合同自然失效，双方互不承担违约责任。如果出售方不出售该房产承担双倍返还所支付的定金；购买者不购买了，无权要求返还所支付的定金。购买者支付五万定金该合同生效，购买者依照约定支付了五万的定金。后来鉴于长沙的房价大涨，该房子增值近二十多万，被告想反悔，和原告协商双倍返还定金，解除合同， 开始原告不同意解除合同，要求被告履行该合同。后来原告同意被告解除合同的观点，但是原告认为这是被告反悔，不仅需要双倍返还定金，还需要另外赔偿原告的中介费损失，被告认为根据3.18政策，自己的房子属于不可以出售的房子，只同意返还支付的五万元定金，不愿意承担其他任何损失，故酿成纠纷，诉至本院。

本院认为，该案系买卖合同关系，原被告主体合格，意思表示真实。签订的购房协议书出售商品房，是否为长沙市政府出台3.18政策第二条限制出售的房子为该案的核心问题。长沙3.18政策第二条全文为“暂停对在限购区域内已拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房”，将该法句条缩句为“暂停家庭出售住房”，就是不准家庭出售住房。至于是哪些家庭？家庭前面的两个限制条件表达的很清楚，第一个为地域限制，是限制区域，根据该政策第一条该住房属于限制区域。第二个限制为数量限制，拥有1套及以上住房，该案住房属于一套，属于该发法条的规定条件。第三个限制条件为户口限制，就是住房的所有人不是长沙市户口，该案的被告非本市户口。再看看该出售的房子是否为新建的商品住房，从该语义看，该住宅一定要是商品住房，不能是联建房，不能是宅基地上建设的房子，按照通常解释，商品房就是合法进入市场销售的住宅，结合该分析，综合本案实际情况，该争议房属于商品房没有任何异议。但是怎么理解为新建了？按照公众一般的习惯解释就是刚建设没多久住房叫新建，但是具体多少年叫新建没有明确的法律规定。争议的房产虽然修建了五年之久，而法律上一般将三年时间理解为不久，但是商品房住宅法律规定七十年的时间，这里将五年理解为刚建设不久，时间长度扩大两年也没什么不妥，且本小区的大部分房子产权证都还没有下来，按理属于新建范畴。该争议住宅到目前为止还未装修，是毛坯房，按照一般的习惯理解应当也属于新建的房子，综合以上三个理解，在该案中争议房子理解为新建房子没有错误。长沙市3.18新政的目的就是满足实际的住房需求，打击炒作住宅牟利的行为。李某购买该住房后，没有做任何装修，到出售该住宅为止已经增值近二十万之多，现在虽然签订了出售协议书，但是被告看到又增值了近二十万之巨后，产生了违约的想法，追求暴利的主观动机很明显，属于炒房的范畴，该行为明显属于该政策限制的对象。原告系中介的员工，家里本来就有住房，签订购买协议的时候根本没有去看过这房子，而真正购房居住的购房者对房子的方位，结构，朝向等等都要亲自观察，而是看涨房价，虽然具备购房资格，但是炒房的特涨明显。综上，本院人，原告被告都非住房的刚需客户，都是属于炒房的范畴，根据原被告的主观动机，结合长沙市政府发布的3.18新政，该房子不属于可以出售的房子，该买卖和合同属于违法相关政策而无效，在该无效合同中，双方都存在过错，都不需要对另外一方的损失承担赔偿责任，对于原告要求支付双倍定金的行为，鉴于该合同系无效合同，不存在按照合同法违约定金原则处理，被告无法律依据占有该定金，应当予以返还给原告。根据以上事实认定和法理运用，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，判决如下：

1、解除双方签订的购房合同书；

2、被告退还收取的五万“定金”；

3、驳回原告要求支付违约金的诉讼请求；

4、本案诉讼费由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于长沙市中级人民法院。

审判长：刘某某

审判员：曾某某

人民陪审员：胡某某

二零一七年.某月某日