01 案件概述
2019年4月17日，小潘作为出租人（甲方）、小磊作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区***大街*号院*号楼**层*单元****房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积275.68平方米，租赁期5年。合同签订后，小潘向小磊交付了涉案房屋，小磊给付了保证金即押金110000元，并支付了截至2020年10月24日前的租金。2020年12月25日，涉案房屋的交割手续办理完毕。
后小磊在租赁期间提前退租，关于2020年10月25日至2020年12月25日期间租金，小磊与案外人小淼进行了协商，同意减免一个月租金，只需付10天租金就可。但小潘表示自己并未向小淼授权。后根据微信记录和录音显示，减免一个月房租的前提是小磊必须在2020年12月8日前将27500元租金支付完毕，但小磊一直拖延，加之迟延办理房屋交接又产生新的租金，故双方未最终达成调解，小磊并未同意减免一个月租金。为此，小潘诉至法院，请求小磊向小潘缴纳2020年10月25日至2020年12月25日期间欠缴的租金84333.33元以及违约金220000元。
一审中，经法院审理认为，小磊未于2020年10月25日交付后续租金，在约定租期届满前即要求退租，小磊在合同履行期间确实存在违法行为，应就此向小潘承担违约责任。小磊未按合同约定给付2020年10月25日至2020年12月25日期间的租金，应予支持小潘该项诉讼请求。但小磊已给付此期间的租金275000元可在应付租金中进行扣除。故一审判决，小磊向小潘给付租金84333.33元以及违约金70000元。
对于一审判决，小磊不服提起上诉。小潘随机应诉，便委托瀛台律师为其委托代理人。
近日，针对小磊与小潘房屋租赁合同纠纷一案，北京市某人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
02 本案依据的法律法规
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
03 法院判决
二审中，小磊认为一审法院认定上诉人（小磊）未按照与被上诉人（小潘）双方数次协商的时间给付租金，上诉人以此主张双方已就一个月租金的减免事项达成一致的辩解意见，法院难以采信系认定基本事实不清。上诉人支付被上诉人租金至2020年12月15日，12月25日上诉人与被上诉人房屋交接办理完毕，上诉人只认可支付被上诉人12月16日至12月25日共10天租金18333.33元。一审法院认定上诉人存在逾期给付租金违约行为，应向被上诉人承担违约赔偿责任系认定事实不清。上诉人提前退租，被上诉人应退还上诉人所有的装修款，上诉人有证据证明支付房屋装修款70000元，被上诉人应当给付上诉人装修款70000元。
被上诉人答辩称，案外人小淼与被上诉人只是中间协调的角色，无权代替被上诉人决定是否减免房租。被上诉人也从未表达过同意减免房租，双方未就减免房租达成一致意见。因减免房租未达成一致意见，上诉人应支付2020年10月15日至2020年12月15日的房租。上诉人应按合同约定支付违约金，合同中针对延迟支付租金和提前退租的情形，存在两项违约行为，故上诉人应支付该两项违约行为所对应的违约金。
瀛台律师作为被上诉人的委托代理人指出，双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依法履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，小磊未于2020年10月25日交付后续租金，在约定租期届满前要求退租，确实存在违约行为，应承担违约责任。此后，双方就另寻租户、免租一个月、腾退时间等问题多次沟通，虽曾就免租一个月达成协议，但小磊仍未按照约定时间支付协议确定的腾房前房租。根据相关证据显示，对于小磊关于双方已就免租一个月达成协议一节，很难认定。
小磊在租期内要求退租、未按协商期限支付27500元，后又未在协议确定的12月15日交接房屋，此均应认定为小磊的违约行为。故其应支付2020年10月25日至2020年12月25日期间的租金，已付27500元可从中扣除。关于小磊应负的违约责任，双方合同中并未约定保证金的具体性质、用途以及合同解除时如何处理，一审法院明确小潘退还该保证金的情况下，在综合考虑合同履行情况、解约原因、小磊过错程度、小潘实际损失等因素，酌定小磊应付的违约金数额并无不当。经低扣后，小磊应支付不足部分并无不当。应予维持。
综上，小磊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。最终，经审理认同瀛台律师的意见，依法作出上述判决。
04 本案代理律师建议
本案瀛台代理律师提醒大家：依法成立的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依法履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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