《北京市物业管理条例》5月1日开始实施，物业公司必修课

导语：记者对比草案发现，出台的条例中新增了多条“罚则”，而每一条罚则针对的几乎都是公众关心热点：占用消防通道、高空抛物、撤换物业……

本文来源丨法治周末报

采访律师丨北京金诉律师事务所主任王玉臣、执行主任王佳红

对于北京的数千家物业公司来说，刚刚通过的《北京市物业管理条例》（以下简称条例）可谓大大加重了他们的责任。

条例3月27日经北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议表决通过，5月1日开始实施。

《北京市物业管理条例（草案）（征求意见稿）》（以下简称草案）在2019年10月起向社会公众征求意见，记者对比草案发现，条例中新增了多条“罚则”，而每一条罚则针对的几乎都是公众关心热点。

 01占消防通道，罚

去年年底，沈阳一小区发生大火。因为消防通道上的几辆私家车被堵在了小区门外，消防车无法及时进入，没有能在着火初期控制住火情，6分钟时间里，火苗就窜到了楼顶。

公开新闻也经常出现，因消防通道被占用或堵塞，一旦发生大火，消防车无法进入导致火情难以迅速控制甚至导致人员死伤的情况。

然而一场场大火过去，堵塞消防通道的主体是否受到了处罚，却无从得知。

消防法规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道；单位违反规定可处5000元以上5万元以下罚款，个人违反规定则处警告或者500元以下罚款。

条例则明确，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施的，由消防救援机构责令改正，对单位处五千元以上五万元以下的罚款，对个人处五百元的罚款。

北京金诉律师事务所执行主任王佳红告诉记者，在草案中，并未针对占用消防通道等行为进行针对性地管理，在向社会各界征求意见后，条例中增加了这一条。
 

02高空抛物，罚

随着城市化进程的加快和人口密度的加大，高层建筑越建越高，越建越多。但在部分小区，高空抛物屡见不鲜。

北京一位居住在高层住宅的王某告诉记者，他们小区曾多次出现楼上人往下扔烟头的情况，她向物业多次反映，但物业只能通过调监控查询扔烟头的业主，再进行告知，并没有很强的约束力。

后来该小区物业在大门口竖了个牌子，写明“禁止高空抛物”。

但情况并未得到太大缓解。

公开报道显示，在一些小区，高空投掷烟头曾引发起火等问题，高空投掷生活垃圾、建筑垃圾，还曾砸伤路人。

“在草案中，并未针对高空抛物进行针对性地管理，也是在征求意见后，条例中增加了如规定：业主、物业使用人、物业服务人不得从建筑物中抛掷物品，违反规定的，由公安机关给予警告，处五百元以上五千元以下的罚款。”王佳红律师说。

 03外墙脱落，物业或受罚

小区外墙脱落并非老旧小区专属。

成都一个豪宅项目也曾多次出现外墙脱落的现象，业主的地下室天窗、路过的行人，楼旁的车辆都未曾逃脱被砸的命运。

当遇到类似问题，不少开发商或物业会跟业主打太极，延迟维修。

宁波某小区业主就告诉法治周末记者，他们小区的外墙在6年里曾脱落30余次，但事发五年，物业都没给业主一个明确的解决方案。

由于外墙贴瓷砖脱落的风险较大，有一些地方甚至出台规定，禁止3层以上的楼房外立面贴瓷砖。

对于外墙脱落的问题，条例中把相关责任落实到物业公司身上，其中明确规定：
物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

为防止物业公司不依规履责，条例还规定，物业服务人违反上述规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款。

 04物业不公布车位使用情况，罚

小区车位一位难求，物业对车位只租不售且随便出租给小区外人士，导致业主停车难，类似的新闻也多见报端。

条例规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

违反该条规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还违法所得，按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。

“与草稿相比，条例还新增了一条，要求物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新车库的出售和出租情况，违者由主管部门责令限期改正，给予警告，逾期不改的，处一千元以上五千元以下的罚款。”王佳红律师告诉记者，这些规定，都减少了物业在车位上做文章的空间。

 05物业耍赖不退出，罚

物业服务越来越受重视，一旦物业的管理水平无法达到业主的要求，有业主委员会的小区有时会更换物业公司。

但很多的老物业公司被更换下来后，可能会拒不退出。

北京市金诉律师事务所主任王玉臣处理过多起物业相关的纠纷，他以前就遇到过好几起这样的案子，新老物业公司在小区对峙，打得不可开交。

“有的老物业公司即使退出了，但是拒绝办理档案移交，拒绝办理账目交接，给后来的物业公司带来极大的麻烦，也给小区的物业管理造成很大的麻烦，这种情况并不少见。”王玉臣告诉记者，条例规定，对拒不退出小区的物业公司，处以每日1万元的罚款，这个处罚无疑具有不小的杀伤力，再有老物业不退出，就要好好掂量掂量了。

条例规定，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域，违反该规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。

王玉臣律师补充，条例还为选聘解聘物业公司解决了最大的难题，不需要再专门成立业委会，只需要成立物业管理委员会即可，这是一个极大的创新。

“业主遇到物业公司很差劲的小区都特别想把物业公司给换了，但是一提更换物业公司，就会遇到一个很难跨越的横沟——成立业委会。如果不成立业委会，要想换物业公司，几乎是不可能的。” 王玉臣律师说，成立过业委会或者试图成立过业委会的业主们都知道，要想成立一个业委会需要耗费极大的时间和精力，而且还往往成立不起来，且不说各种干扰不少，能把人数凑齐都是一件很奢侈的事情。

王玉臣律师曾经遇到过一个小区，业主代表们用大半年的时间，都没能凑够三分之一的人数，进行投票。

“而现在终于可以不用非要成立业委会了，成立一个物业管理委员会即可。无疑给很多渴望解聘老物业的小区打开了一扇大门。”王玉臣律师说。

条例规定: 不具备成立业主大会条件,或具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立，或业主大会成立后未能选举产生业主委员会的，可以组件物业管理委员会。

街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。