哪些情形属于买房“跳单”？要承担什么

买房安家是人生大事，不可马虎。为了挑选到心仪的房屋，很多时候要通过中介来完成。但房屋买卖阶段，常常会出现“跳单”现象。买卖双方跳过中介公司进行房产交易，是否符合法律规定？

《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”现本文结合法律规定、典型案例对“跳单”的构成要件（表现形式）、报酬支付及禁止“跳单”条款的效力作如下梳理。

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情形一

中介合同约定：“委托人在看房后六个月内，利用中介人提供的信息、机会等条件但未通过中介人而与第三方达成买卖交易的，委托人应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中介人支付违约金。”

该约定属于中介合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

情形二

在多个中介人掌握同一房源信息的情况下，中介合同约定：“中介人带委托人看房后，委托人不得私下或者通过其他中介人与合同相对人订立合同，否则仍需支付报酬。”

该约定属于典型的“旱涝保收”条款，即中介人完成带看服务后，无论报价高低、服务好坏、报酬多寡，委托人只能选择该中介人进行交易，否则就构成“跳单”违约。考虑到在多家中介掌握同一房源信息的情况下，不同中介的报价和服务差异明显，若允许部分中介人以有限的付出限制委托人的选择权，则双方利益明显失衡。据此，委托人如认为显失公平，可以请求法院或仲裁机构撤销该条款。