房屋产权调换比例一定是1：1吗？

        实践中，有时会听到房屋产权调换“最低比例1：1”的这种说法，而在选择房屋产权调换时，有的拆迁户却发现调换比例并非1：1，这是怎么回事呢？房屋产权调换比例到底怎么算？今天北京圣运律师事务所主任王有银律师为你解读这一问题。


一、房屋产权调换比例一定是1：1么？

        首先根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

       《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中也指出要认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

        我们常听到的“房屋产权调换最低比例1：1”这个说法，一般而言指的是产权调换房屋价值不低于被征收房屋市场价值。并不是说在实际面积上一定要是1：1关系。


二、有哪些房屋产权调换比例超过1：1的情况？

在拆迁实践中，确实会存在超过1:1的补偿比例。一般有以下三种常见情况：

1、政府征收时，被征收房屋和安置房差价巨大

        若选择产权调换时，没有进行原地回迁，而且被征收房屋的价值与安置地点周边房价存在较大的差价。这就决定了房屋产权调换的比例往往会高于1:1。

        譬如，有的安置小区比较偏远，安置房价值与被征收房屋价值差距过大，那么产权调换就不能按照1:1来补偿了，有的地区会按照1:2的比例置换才合理，即1平米置换2平米。具体置换比例拆迁户可以查阅所在地区房屋安置有关通知进行了解。

2、地块价值高，开发商来征收时给出高额补偿

        比如某地区的某一黄金地块，被开发商用于开发高价值的商业项目。那么开发商往往会开出较高的拆迁赔付比例，这种情况下，有时是需要拆迁户和开发商进行谈判的。

3、受地方规定影响

        譬如中阳县人民政府关于印发《中阳县人民医院新建二期工程项目房屋征收实施方案》的通知中就指出房屋产权调换标准：主体建筑砖混结构一层按1：1.7调换，二层按1：1.3调换，三层及以上按1：1调换；砖拱结构一层按1：1.5调换。被征收房屋为单元住宅楼：按1：1.5调换。

        《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的有关规定，征收个人住宅，建筑面积不足40平方米，且为被征收人唯一住房的，按照40平方米给予征收补偿。拆迁户可以查阅所在地区的有关实施方案进行了解。


三、房屋产权调换比例小于1：1的情况
1、被征收房屋单价小于产权调换房屋单价

        实践中有时会出现这种情况，若拆迁户无钱补齐同等面积的房屋价值的差价，亦可选择较小面积同等价值的产权调换房屋。

2、受地方性的调换面积规定的影响

        部分地区对房屋产权调换的面积做了上限规定，当被征收房屋面积超过规定上限，取得的产权调换房屋的面积就比原房屋面积小。以深圳市为例，《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》中，就有相应的上限限制情形。

        最后，北京圣运律师事务所主任王有银律师提醒您，房屋产权调换比例的多少通常受房屋构造、面积、建造的时间、房屋所在的地理位置、当地政策规定等多因素影响，如遭遇复杂情况，建议及时咨询专业拆迁律师，听取专业法律建议维护自身合法权益。

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