市场定价机制，二手房的订价机制与新房的差异

其实我们买新房和二手房只有一个目标。房子是新是旧并不重要，因为房子的空间、理论寿命、折旧程度都不是第一要素，首要的是自己弄点东西，好好买。那么，综合考虑老房子、新房、二手房，什么更具有可操作性，更实用呢？
1.新房和二手房有本质区别吗
自《民法典》颁布以来，产权年限的限制不再是产权交易的主要考虑因素。只要产权证上写明了法定年限，你住了多少年，和你在土地上盖新房的年限是一样的。比如新房的土地证上注明的是2001年以来的年份，那么就算是现在卖给你的新房也已经过去了7年，和你买土地证的2001年二手房的使用年限一样，只有一点点新旧差别。而且，也正是因为新旧的区别，我们至少可以以老房子为例，寻求比新房更低的价格，不用为它的装修多付钱。新房的装修往往做得相当好，尤其是在目前房价波动的状态下，开发商很容易提高装修价格，稀释房价。
第二，自住还是投资重要
对于那些在二手房或新房买房的人来说，买房后是住还是投资没有太大意义，因为至少目前你买二手房或新房是为了解决自己的居住问题。至于投资价值，不是你不考虑，而是不是你首要考虑的。以后会不会升值，升值多少，在这种商业情况下并不重要。由此可以看出，在购买目的是为了买房满足现居的前提下，相关判断指标应为：
1.大量
这是最关键的，因为目前环境下的地段决定了你的生活成本，决定了你生活的便利性，决定了你的家人以后会在多大程度上使用当地的教育、医疗等配套设施，也决定了你的一部分使用成本。因为房子的使用成本是除了管理成本以外的出行成本，所以地段是任何时候买房的首要评价标准。但不要指望地段在商业中心，因为商业地段的评估标准是指租金率和租金回报，对居住的参考价值不大。相反，地段的评估可以根据周边设施的成熟程度。如果跟你以后生活的方方面面都成熟了，就证明这个地段符合购买要求。纯住宅考虑的地段主要看目前的配套，但未来的配套不能作为价格谈判的内容之一。
2.购买价值的主要因素
显然，既然我们在考虑在二手房和新房之间买房，那就意味着我们要么购买力有限，想存几块钱，要么作为过渡产品来花，要么是因为孩子的教育，目前的生意，或者未来的续租，所以购买价值是我们最关心的内容之一。如何判断购买价值？
首先是功能哲学，根据自己的需求确定房子必要的空间和布局，从而决定面积的选择。比如也是两室一厅，但是一个面积是50平米没有完整的餐厅，一个是90平米，但是有完整的客厅和餐厅。哪个更适合你？如果主要解决自住问题，以后可能面临重新买房，或者直接做困难户，购买力有限。这个时候你宁愿选择50平米的小两室公寓，可以两室一住，但是舒适度有些影响，二手房优于新房。在这样的条件下，一个人是可以得救的。
其次，还有健康因素。不要因为贪欲而忽视健康。比如朝北的房子不能接受阳光，通风不好的房子不能满足正常通风。这些都是日常生活中主要的健康因素，必须满足。
最后是判断哪些因素对你来说是奢侈的：比如高档装修，没用；如果物业管理本身比较好的话，进行安全装修就需要付出更多的努力；比如家里的防盗门和小设施的礼物；比如二手房的配套家具对你没用或者重置成本不是很高，家电和用品价格不高且呈下降趋势；对于自己不需要或者不需要的，除非对方不包含房价，否则应该是讨价还价的主要方向。
三、二手房和新房定价机制的区别
这个更重要，它决定了你对房子性价比的基本评价。
一般来说，新房的定价面积是第一位的，再结合新出让土地的底价，更多的定价方式是以这个区域的领先房产为基础，所以价格上的泡沫更多，二手房的定价来自两个方面。一是中介自主定价，回旋余地大。主要参考的是新房均价，再考虑小区的建设质量和配套优势，增加一些领先的价格内容；
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）

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