任俊文：商业地产租赁合同僵局破解路径之违约方申请司法解除

摘要：在商业地产租赁合同中，出租人或承租人均可能出现不愿继续履行义务的情形，如果该义务履行不能，又或者履行成本过高，不利于租赁物的经济价值的充分实现，守约方拒绝解除同，合同履行陷入僵局。如不及时打破僵局，既不利于合同目的的实现，亦有悖于追求实质公平的民法基本精神。为破解合同僵局，应在符合法律规定条件下，赋予违约方请求司法机关解除租赁合同的权利，由司法机关在平衡双方利益之后，决定是否解除合同，以及违约方应承担的法律后果。

关键词：商业地产租赁合同  合同僵局  违约方  司法解除

大多数合同关系中，如对方出现根本违约情形，守约方均会选择行使合同解除权，要求对方承担违约责任，以保障自身合法权益。但在一时性合同或持续性合同中，均有可能出现一方不愿继续履行义务，如果该义务事实或法律上不能履行，又或者履行成本过高，不利于经济社会发展，解除权人又不愿意提出解除，合同履行就会陷入停滞，但债务约束依然存在，表面上造成了既无法实现原合同目的，又不能自由寻找新缔约机会的“合同僵局”状态。实务中呈现的合同僵局问题绝大多数是出现在继续性合同，如商业地产租赁合同。

一、商业地产租赁合同

“合同僵局”的典型特征

并非所有存在履行障碍的商业地产租赁合同都会产生诉讼纠纷，比如，租赁合同签订后，承租人擅自提前搬离，出租人自行收回房屋另行出租，双方并没有达成解除合意，出租人也没有另行通知解除合同，不主张后续租金或违约责任，此类情况没有对当事人造成困扰，实际上也不存在“一房二租”的法律风险。具体而言，在商业租赁合同有效的前提下，合同僵局主要有几方面的特征：

第一，无解除权的合同当事人明确表示不愿意继续履行合同主要义务，希望解除合同，终止双方合同关系。比如，承租人不愿意再支付租金，希望将标的物交还给出租人；出租人因业态调整，希望收回标的物重新规划，返还已收取的费用。

第二，尚未履行的合同义务履行不能，已丧失继续履行的可能。如可以继续履行，此种情形不属于合同僵局。非金钱债务存在三种不能履行的情形：在法律上或事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未请求履行。但是否构成履行不能应当结合社会经济形势，进行综合的判断。

虽然金钱债务原则上不属于履行不能范围，但在商业地产租赁合同中，金钱债务属于持续性的合同义务，与资产利用率直接相关，比如承租人因经营不善不愿意继续承租房屋，出租人如诉请承租人支付剩余租期的全部租金，显失公平。因为租赁物的长期空置，既不利于经济社会发展的效率需求，也会对承租人造成过于沉重的经济负担。此类情形亦属于“合同僵局”。

第三，已丧失继续履行可能的商业地产租赁合同，有解除权人拒绝行使解除权。如承租方欠缴租金的行为已达到合同约定解除条件或在合同履行期限届满之前，承租方已搬离商铺，出租人当然享有解除权，但出租方坚持要求继续履行合同，不行使合同解除权。

具备上述三个特征的商业地产租赁合同，承租人可能须承担继续履行支付租金的义务，或出租人因个别商铺存在租约无法重新规划业态，提升商业地产整体盈利水平。对于无解除权人而言，这种损失往往是难以承受的。把握利益平衡，追求实质公平是我国民商事法律的基本精神，故对于此种情形须予以必要的司法规制。

二、违约方合同解除权的由来

简单而言，违约方意欲解除合同，但无解除权，出现了合同僵局。如果通过赋予违约方享有解除权的方式打破合同僵局，就意味着在出现合同僵局的情形下，违约方愿意解除就可以解除，不愿意解除就可以继续履行，这实际上是将合同是否继续履行完全交由违约方决定，这必将出现对合同严守的破坏并产生严重的道德风险。^[1]讨论合同僵局中违约方是否享有解除权，自然绕不过“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”（以下简称“新宇公司案”）。该案的案情是： 

原告新宇公司与被告冯玉梅签订商铺买卖合同，约定将南京某广场内20余平方米的商铺出售给冯玉梅，后冯玉梅支付了全部价款，新宇公司交付了商铺，但一直未办理产权过户手续。后该广场经营不善，引发两次停业，无法正常取得经营收入。新宇公司的新股东拟对广场的全部经营面积进行调整，并与大部分小业主协商解除了商铺买卖合同，取回了大部分广场面积，并开始在广场内施工。新宇公司曾多次致函冯玉梅要求解除合同，但被冯玉梅拒绝。由于冯玉梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，施工不能继续，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不在他们约70平方米的商铺内经营。原告新宇公司提起诉讼，请求判令解除其与被告签订的商铺买卖合同，被告返还所购商铺，以便原告能够完成对广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，愿给予合理的经济补偿。

最高人员法院公报案例总结该案的裁判要旨，根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。^[2]本案中，法官在裁判中提出了应允许违约方解除合同的观点，虽然法官认为，违约方解除合同必须要以承担损害赔偿责任为前提，但因为承认违约方可以解除合同，这实际上是承认了违约方享有解除权，但立法中明确承认违约方的法定解除权的必要性，仍然值得商榷。

三、法律沿革

合同僵局的解决路径自然是合同解除权的行使。已颁布实施的《民法典》有明确规定相关规定。《民法典》实施前，我国法律关于合同解除权的规定集中在《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释中。《民法典》实施后，上述法律相关规定已废止。

（一）《合同法》相关规定及评价

《合同法》关于合同解除事由大多在在《合同法》“总则”中。在《合同法》“分则”租赁合同一章，虽规定了若干特殊法定解除原因，但在商业租赁合同的“合同僵局”情形下上述事由均无法适用。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。该条仅规定了非金钱债务合同履行不能的情形，否定了在此种情形下，守约方请求继续履行合同的可能，但并未规定违约方的合同解除权。

（二）《九民纪要》相关表述及评价

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第48条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。

该条款虽然为继续性合同(长期性合同)合同僵局情形下的“违约方起诉解除”提供了法律依据，但其表述过于抽象，如“恶意违约”“显失公平”“诚实信用”等，没有指明达到合同解除效果的手段和方法。

（三）《民法典》相关规定及评价

《民法典》第580条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。

该条文赋予了司法机关在合同非金钱债务履行不能，且无法实现合同目的的情况下，根据具体情况认定合同关系终止的权力，而这种判决形式实质上也应当视为是司法解除。我国现行法律不承认违约方享有合同解除权，故出现合同僵局，违约方不能适用合同法定解除相关规定，以法定解除权的行使方式解除合同。故需要以立法形式确认当事人有通过申请司法解除的方式解除合同的权利。

四、司法解除的行使条件

在出现合同僵局的情形下，是否有必要打破僵局，不能由当事人一方进行判断，而只能由法院综合案情进行认定。法院所要考虑的是合同无法继续履行，而守约方也不同意解约，对对方当事人造成巨大负担，从维护诚信和公平原则、降低交易成本费用的目的考量，有必要打破合同僵局。但是，是否符合打破合同僵局的必要条件，需要法官通过严格审查予以把握^[3]。故在合同僵局的情形下，司法解除应当符合如下条件：

（一）非违约方拒绝解除合同

违反了诚信原则

诚实信用原则旨在维护对方当事人的信赖利益。合同履行过程中，合同当事人负有配合对方当事人履行的义务。滥用权利是权利人在行使权利中实施的违反其应负的法律义务的行为。在形成合同僵局的情形下，违约方意欲解除合同且赔偿非违约方因合同解除而遭受损失，如非违约方坚持继续履行合同，可认定其已违反了诚信原则。

（二）非违约方拒绝解除合同

对违约方显失公平

出现合同僵局的情形，之所以寻求司法解除，目的在于平衡当事人之间的利益关系，最终实现实质正义。因此，如非违约方拒绝解除合同明显导致双方当事人利益关系失衡，则可以触发违约方方申请司法解除的机制。显失公平属于动态概念，但在个案中具备衡量的标准，在商业地产租赁合同中，如果出租方作为非违约方可以获取一定的租金收益，但租金收益与因此给承租方造成的损失相比，明显不对等，尤其是在承租方能够赔偿出租方因合同解除而遭受的损失时，承租双方之间的利益失衡更加明显。

（三）司法解除应当由当事人提出申请

不告不理是我国民事诉讼的基本原则之一，申请司法解除亦不例外。在当事人未向法院申请司法解除的情形下，法院不能依据职权认定合同形成僵局，并通过司法解除的方式解除合同。合同的效力关系着当事人的权利，在当事人并未要求解除时，应当充分尊重当事人的意愿。这实际上是要求法院按照当事人的请求进行裁判，而不能超出裁判的范围。当然，在违约方申请司法解除的情形下，其仍然应当赔偿因违约而给非违约方所造成的损失。

五、司法解除情形下

违约方应承担的法律责任

虽违约方可以通过申请司法解除破除合同僵局，但违约方仍然应当赔偿因违约而给非违约方所造成的损失。通常情况下，作为违约方须承担的损失赔偿责任在以下三个方面：

（一）违约责任

 违约责任项下主要包括违约金及履约保证金（押金）的扣罚或返还。在商业地产租赁合同对当事人提前解除合同有违约责任约定的情况下，相对人可以要求按照违约责任条款支付违约金。同时，通常商业租赁合同均约定了承租人需向出租人支付一定金额的履约保证金（押金），在出租人单方解除租赁合同的情况下，出租人作为违约方通常须将承租人已经缴纳的履约保证金（押金）全额返还给承租人；在承租人单方解除租赁合同的情况下，出租人通常会依照合同约定扣罚相应金额的履约保证金（押金）。

值得注意的是，出租人退还履约保证金（押金）与承担违约责任并非竞合关系。出租人退还的履约保证金（押金）系承租人的财产，退还保证金（押金）是基于合同解除后的财产返还，而违约金则是基于出租人单方解除租赁合同而按照租赁合同约定承担的违约责任。因此实践中，法院通常会同时支持承租人关于要求返还履约保证金（押金）及承担违约金的两项诉讼请求。

（二）损失赔偿

1、租赁合同解除后，出租方及承租方所遭受的损失不尽相同。承租人所遭受的损失，具体包括：

（1）装饰装修损失

装饰装修在承租人经营成本中占较大比重，因此发生争议时，在承租人普遍会主张的装饰装修的损失赔偿。而在实务中，类似主张也较为容易获得法院支持。

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。

在实践中，可能大多数出租人基于优势地位，租赁合同常约定，出租人单方解除租赁合同时，出租人无须向承租人赔偿承装修损失的约定。如此约定，可能会被认定为无效条款。例如在（2017）辽0102民初5828号案中，沈阳市和平区人民法院认为，租赁合同虽有“不论何种原因导致本合同终止的，乙方在租赁场地内的任何嵌入墙体和地面的添附设施及装饰物无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏前述添附设施及装饰物”的约定，但该约定系霸王条款，在被告存在提前解除合同严重违约的情形下，该条款对于承租人明显显失公平，出租人违约导致合同解除的情况下，应当支持承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失以及承租人的经营损失的请求。

（2）搬迁费用、承租人员工安置损失

因租赁合同提前解除，承租人物品或设施设备的搬迁费用，部分设施设备无法搬迁或者拆除后无法恢复使用需要重置的费用，这些都属于租赁合同解除造成的损失范围，承租人可以主张赔偿。

对于租赁合同提前解除导致承租人需对员工进行安置的费用，须依法予以确定，否则可能无法得到法院的支持。

2、如租赁合同因承租人违约，出租方的损失，主要包括逾期返还房屋的房屋使用费、拆除装饰装修发生的费用、承租人遗留物品的提存保管费用。

（1）逾期返还房屋的房屋使用费

《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”租赁合同解除后，承租人应依照合同约定及时将租赁物返还出租人，否则须支付逾期返还房屋的占有使用费。房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。出租人可以参照上述三个标准之一主张房屋使用费的。^[4]

（2）拆除装饰装修发生的费用

 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”

依照上述法律规定，承租人在合同解除时应将未形成附合的装饰装修拆除，如造成房屋损毁的，应恢复原状。如承租人未履行上述义务，出租人代为履行的，有权向承租人主张。

（3）承租人遗留物品的提存保管费用

一般租赁合同中关于返还较为常见的约定：承租人应以接收时的状态返还租赁物。因为商业地产租赁中，装饰装修及遗留物品均有属于承租人的印记或品牌特色，再次利用的价值较低，第三人承租后拆除的可能性较大，故为便于再次出租，一般出租人对于租赁物返还要求为净铺返还。如租赁合同解除后，承租人尚有物品遗留在租赁物内，出租人将租赁物再次出租时，会将遗留物品进行提存或保管。因此因提存或保管遗留物品发生的费用，属于出租人因合同解除遭受的损失，其可以主张赔偿。

（三）预期可得利益损失

1、主张可得利益损失有明确的法律依据

《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益；但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条：“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型…”

2、可得利益损失的计算

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。……”

根据上述法律规定，我们可以得出可得利益损失的计算公式，即可得利益损失=可得利益损失总额-不可预见的损失-认为扩大的损失-受害方应违约获得的利益-因有过错造成的损失-必要的缔约成本。

虽然在法律规定及司法解释层面都对可得利益损失及如何界定做出了明确的规定，但是在商业租赁合同解除的实务中，如何计算可得利益损失是案件审理重点及难点。

依照前述法律规定，在合同解除时，承租方的预期可得利益损失为在合同正常履行的情况下，承租人确定能够取得的税后纯利润，即承租人的营业额-所有的经营成本-相关税费。而出租人的预期可得利益损失为未来一段时期内的租金收入。实践中，法院不可能无限期支持出租人的租金损失，虽然承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，即积极出租租赁物，取得经营收益，防止损失继续扩大。影响出租人预期可得利益损失的因素包括剩余合同租期、租赁房屋再行租赁难易程度、出租人另行出租的租金差价，承租人的过错程度等。具体损失数额一般为合同约定的三至六个月的租金。^[5]

3、实务中可得利益损失获得支持的概率较低

如前所述，在商业地产租赁合同纠纷中，承租人的可得利益损失存在极多的变量，实务中承租人很难通过举证让审理法院信服如租赁合同不解除，承租人将必定获取相应的可得利益。因此，实践中法院最终判决支持承租人获取预期可得利益损失的可能性较低，法院可能以承租人无法证明其可得利益损失，驳回了该项诉讼请求^[6]。

六、结语

在经济下行与疫情双重影响下，商业地产租赁合同形成合同僵局的可能性有扩张趋势，如何打破僵局成为实践中的新问题。虽然我国民法典对于非金钱债务在无法履行的情形下，允许违约方申请司法解除，以打破合同僵局，维护诚信和公平原则，并保障交易的效率。但其关于合同司法解除的条件规定得过于严苛，且与打破合同僵局的现实需求并不完全吻合，对于商业地产租赁合同之类的持续性合同的金钱债务形成的合同僵局，是否可以参照适用，尚需进一步明确。司法解除制度旨在于重新平衡当事人的利益，虽然违约方因履行不能得以申请司法解除，但不能免除其承担违约责任即支付违约金、赔偿损失等，而损失，尤其是可得利益损失的确定亦影响着司法解除是否能够成功适用，虽然请求可得利益损失有相应法律依据，但实践中由于举证难度较大，故得到的支持较少，故关于合同解除的违约金约定显得尤为重要。

注释：

[1]王利明：《论合同僵局中的违约方申请解约》，《法学评论》2020年第1期，第26-38页。

[2]参见《新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案》，载《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第6期。

[3]王利民，论合同僵局中的违约方申请解约，《法学评论》2020年第1期，第26-38页。

[4]《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第十条：租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?

房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。我们认为，出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的，应当支持。（根据《司法解释》第十八条规定房屋租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故将标题改为“租赁合同解除后，负有腾房义务的次承租人逾期腾房的房屋使用费如何计算？”参照《司法解释》第五条规定，将本条解答内容改为“当事人请求参照租赁合同约定的租金或转租合同约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的，一般应予支持。”

[5]《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，第24条。

[6] “[2012]民一终字第67号”案件中，法院认为，“违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益损失须具有确定性，假定或者可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。此外，数源公司如果要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需投入大量资金、人力、物力等成本。数源公司要求三维公司赔偿其全部经营利润亏损，将使数源公司在不需要继续投入任何经营成本的情况下，直接获取经营利润，超出了合同的履行利益和三维公司签订合同时可以预见的损失范围。”

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作者简介

任俊文

北京德和衡（上海）律师事务所执业律师

擅长领域：建设工程与基础设施、商业地产、企业合规

任俊文律师曾大唐西市文化产业投资集团有限公司-西市城商业项目法务负责人，全过程参与项目开发与运营。曾作为中国建筑某工程局地产公司大型居住社区项目法律顾问，为项目开发运营销售提供法律支撑。

执业以来，任俊文律师先后为多家建筑施工公司企业提供常年法律服务，处理包括建设工程、房地产合同、商事合同纠纷、不良资产处置等多领域的争议解决案件。

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