转载：为获得入学资格而订立虚假合同的行为无效

【审判规则】 通谋虚伪行为，是指表意人与相对人一致同意表示某事项不应该发生效力，即双方当事人经一致同意而订立某项法律行为的表面假象，但双方并不希望发生相关的法律后果。

      我国法律未对通谋虚伪意思表示进行规定，但可根据我国相关法律确认该通谋虚伪行为的效力。

      当事人为使其子女获得入学资格而订立虚假的学区房屋买卖合同，构成通谋虚伪意思表示，根据我国的法律原则及诚实信用的民事法律原则，应确认双方签订的房屋买卖合同无效。

      　【关 键 词】民事　房屋买卖合同　通谋虚伪意思表示　法律行为　表面假象　入学资格　伪装行为　隐藏行为　举证责任　法律后果【基本案情】丁甲、沈XX系丁乙的父母，徐X与丁乙系夫妻关系，丁丙系徐X与丁乙之子。

      丁甲、沈XX于X小区（杭州市拱墅区X小区）共有一套房产，丁甲、沈XX长期居住在房屋内，该房屋系二人的唯一住房。

      丁乙、徐X、丁丙均落户于上述房屋的户籍内。

      X小区属杭州市卖鱼桥小学学区。

      杭州市小学新生招生依据教育局规定实行属地管理原则、就近入学和住户一致优先原则。

      市区户籍学龄儿童户口在与父母户口、家庭住房一致时，即可由教育服务区学校优先安排入学。

      上述家庭住房在父母有房产证的情况下，以父母房产证为认定依据。

      丁甲、沈XX与丁乙、徐X于2008年12月24日签订房屋转让合同。

      合同中约定丁甲、沈XX将其所有的X小区内房屋转让给丁乙、徐X，转让价格为五百元。

      合同签订后，双方为转让房屋办理了产权过户登记手续，但上述房屋一直由丁甲、沈XX居住。

      双方不存在真实房屋买卖合同关系的事实双方均予以确认。

      徐X于2012年2月向法院提起离婚之诉，要求分割上述房屋。

      丁甲、沈XX以其为上述房屋所有人为由，提起诉讼，请求判令徐X、丁乙协助办理房屋过户登记手续。

      【争议焦点】当事人为使其子女获得入学资格而订立虚假的学区房屋买卖合同，该行为是否属于通谋虚伪意思表示，双方签订的房屋买卖合同是否有效。

      【审判结果】一审法院判决：涉案房屋属于丁甲、沈XX共有；丁乙、徐X协助丁甲、沈XX办理涉案房屋产权过户登记手续。

      宣判后，双方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。

      【审判规则评析】通谋虚伪行为，是指表意人与相对人一致同意表示事项不应该发生效力，即双方当事人经一致同意而订立某项法律行为的表面假象，但双方并不希望发生相关的法律后果。

      通谋虚伪行为可分为伪装行为与隐藏行为。

      其中隐藏行为，是指当事人利用一民事行为掩盖另一民事行为，其掩盖的民事行为系当事人所要表达的具有其真实意思的民事行为，该民事行为不因隐藏行为而无效。

      双方经通谋后作出与各自内心真实意思不一致的表示，且相互形成了虚假意思表示一致，但最终双方未发生任何法律关系的效果意思，通谋虚伪行为无效。

      因我国法律未对通谋虚伪行为作出具体规定，但根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，“民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。

      ”及《中华人民共和国合同法》规定，“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

      ”可对民事行为的真实意思作出判断。

      受我国当前房价影响并结合实际情况，为落户、子女上学等在亲属间以订立非真实的房屋买卖合同而产生的纠纷日益见多。

      双方当事人签订房屋买卖合同仅系为使子女获得入学资格，其不以买卖房屋为真实意思表示，虽双方已签订书面的房屋买卖合同，但不影响该通谋虚伪意思表示。

      故双方买卖房屋的行为属通谋虚伪行为，应认定为无效。

      【适用法律】《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

      《中华人民共和国民法通则》第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。

      【法律文书】民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书【效力与冲突规避】参考性案例　有效　参考适用 沈XX、丁甲诉丁乙、徐X房屋买卖合同纠纷案 【案例信息】【中 法 码】房地产法·房地产交易制度·房地产转让·房屋买卖·买卖合同·合同效力·隐瞒事实(R0702020603061)【案 ? ?号】 (2012)拱民初字第599号【案 ? ?由】 房屋买卖合同纠纷【权威公布】 被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第10期(总第693期)收录【检 索 码】 B0304+82++ZJHZGS0312C【审理法院】 浙江省杭州市拱墅区人民法院【审级程序】 第一审程序【原 ? ?告】 沈XX 丁甲【被 ? ?告】 丁乙 徐X 【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)《民事判决书》原告：沈XX、丁甲。

      被告：丁乙、徐X。

      原告沈XX、丁甲因与被告丁乙、徐X发生房屋买卖合同纠纷，向浙江省杭州市拱墅区人民法院提起诉讼。

      浙江省杭州市拱墅区人民法院立案受理后，公开开庭进行了审理。

      本案现已审理终结。

      经本院审理查明：丁甲和沈XX为夫妻关系。

      杭州市拱墅区某小区一处房屋系二人共同所有，且二人在此处长期居住。

      丁乙为丁甲和沈XX的婚生独子，丁丙为丁乙和徐X二人之子。

      丁乙、徐X及其子丁丙即一家三口均将户籍落于丁甲和沈XX所有的房屋，该房屋所在小区为杭州市卖鱼桥小学学区。

      依据杭州市教育局的规定，小学校有关新生招生实行属地管理原则、就近入学、住户一致优先原则。

      杭州市市区户籍为学龄儿童户口的，当与其父母户口、家庭住房相一致时，由在教育服务区内的小学学校优先安排学龄儿童进入学校上学。

      丁甲、沈XX与丁乙、徐X于2008年12月24日签订房屋转让合同，即丁甲、沈XX将位于杭州市拱墅区某小区的房屋，以伍佰元的转让价格转让给受让人丁乙、徐X，并依约办理房屋过户登记。

      自丁甲、沈XX与丁乙、徐X签订转让合同至今，丁甲、沈XX仍居住在该房屋内，且双方均否认存在房屋买卖合同。

      徐X因与丁乙离婚于2012年2月提起诉讼，并主张分割其位于杭州市拱墅区某小区的共有房屋。

      之后，丁甲、沈XX以其系杭州市拱墅区某小区的房屋所有者为向人民法院起诉，请求法院判令：确认房屋为丁甲、沈XX所有，并要求徐X、丁乙协助办理房屋过户登记手续。

      本院认为：当事人具有完全民事行为能力且双方意思表示真实，未违反法律，不损害社会公共利益而行使的民事行为合法有效。

      当事人双方对房屋买卖合同均否认其存在，徐X未能证明对杭州市拱墅区某小区房屋的取得系丁甲与沈XX的赠与；而丁甲、沈XX已合理说明二人因何原因签订房屋买卖合同，即为使其孙子丁丙能符合优先入学条件；且丁甲、沈XX在该房屋办理产权过户手续后仍在该房屋内居住，均有证据可证明。

      因此，应当恢复杭州市拱墅区某小区房屋的物权至变动前丁甲、沈XX所有的状态。

      依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，依法判决：杭州市拱墅区某小区房屋属于丁甲、沈XX共有；丁乙、徐X协助丁甲、沈XX办理该房屋产权过户登记手续。

      宣判后，双方当事人均未提起上诉，本判决现已生效。

      

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