众成清泰 | 地产视角：购房人不具备购房资格，其签订的购房合同是否有效

一、案例简介

2018年1月24日，买受人A与B公司签订《商品房买卖合同》，买受人A购买由B公司开发建设的商品房一套。但由于2017年4月19日该市出台了商品房限购政策，根据该政策的规定，买受人A属于限购政策中的限购情形，买受人A将无法办理网签和交付。故，买受人A请求法院解除《商品房买卖合同》。

二、争议焦点

买受人A与B公司之间订立的《商品房买卖合同》是否有效？

三、裁判观点

买受人A与B公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院依法予以确认。合同履行中，因买受人A属于该市限购政策中的限购情形，致本案诉争房产无法办理网签和交付，买受人A作为购房者的合同权利处于不确定状态，无法实现其合同目的，也不利于人民群众合理利益的保护，故买受人A主张解除与B公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。

四、法律分析

（一）观点一：买受人A与B公司之间订立的《商品房买卖合同》有效

1、买受人A与B公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无《合同法》第52条规定之情形，应属有效。

2、商品房限购政策系针对房地产交易的一种宏观调控措施，是当地政府对当地房地产交易行为实施管控的一种社会公共政策，属于管理性规范的范畴，违反商品房限购政策而订立的购房合同，并不产生合同无效的法律效果，应属有效。

（二）观点二：买受人A与B公司之间订立的《商品房买卖合同》无效

当地政府实施的商品房限购政策，属于国家宏观调控政策的一种。参照《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号）（以下简称“会议纪要”）第31条的规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。买受人A违反当地政府商品房限购政策，应认定为违背公序良俗，其购房合同应属无效。

五、律师观点

本所律师倾向于第一种观点。且对于第二种观点，本所律师持有不同意见：

本所律师认为，对于违反政策是否构成违背公序良俗，应取决于该政策的层级与种类。一般而言，违反党中央的政策、国家政策的合同，可以认定为构成违背公序良俗。而违反部门政策、地方政策如违反各地有关“限购”政策的合同，一般不宜以违背善良风俗为由认定合同无效。故，对于买受人A违背当地政府出台的商品房限购政策，不应参照《会议纪要》第31条的规定而认定无效。