与被执行人事先约定，参与司法竞拍被执行房产成交后退还溢价的协议是否有效？2019-12-02

法院强制拍卖指的是法院根据已经生效的法律文书强制执行债务人的财产，并将债务人的财产通过拍卖变现后将价款交付债权人。

一般情况下，债务人在其被执行查封的不动产进入司法拍卖流程后，考虑到起拍价值往往低于被执行不动产的市场实际价值，并且在进入司法拍卖程序后，很有可能出现无竞拍人参与、多次流拍等情况，致使被拍卖的不动产最终成交价远远低于市场实际价值，因此，部分被执行人会寻找有购买意愿的第三人参与竞拍，使最终成交价向被执行人“理想”的价格发展。通常被执行人会在进入拍卖流程前与目标竞买人达成协议，约定在最终竞买完成后，由被执行人向竞买人退还不动产成交实际价格产生的溢价部分。

然而，当执行程序终结后，被执行人以之前所签订的“溢价退还协议”属于无效合同为由而拒绝向竞价人退还溢价款，因此造成的合同纠纷该如何处理？人民法院在审理类似案件时应如何认定涉案协议的效力？笔者从法律规定和司法案例分析的角度就该问题进行如下讨论。

一、法律依据分析

据以上关于认定合同效力的法律规定以及最高院的司法意见来看，竞拍人与被执行人签订“溢价退还协议”，约定被拍卖不动产的价款，在最终竞买完成后由被执行人向竞买人退还不动产成交实际价格产生的溢价部分，是否属于《合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形？

综合来看，在认定合同效力时，应区分效力性强制规范与管理性强制规范。违反效力性强制规范应当认定合同无效，而违反管理性规范，可由有关机关对当事人实施行政处罚，并不影响合同效力。参与竞拍人与被执行人签订“溢价退还协议”属于在双方真实意思表示、平等协商前提下，对被执行人预期可得利益的自愿让渡或给予的补偿性约定，该类合同并不违反《合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条禁止转让的情形规定，笔者认为也是对不动产产权登记变更时对行政机构对变更审批的业务办理说明，并不能当然认为违反该规定就必然导致合同无效，前期进行查封，后期进入司法拍卖流程只是暂时性的，而非永久性的手段，至司法拍卖结束后竞拍人依司法程序即可取得拍卖标的所有权并办理产权变更登记，也就是说竞拍人未来预期是可以通过变更程序办理过户的。

关于竞拍人是否与被执行人存在恶意串的情形从而危害国家和社会公共利益，笔者认为，司法拍卖被执行人不动产的目的就是为了最大程度的维护债权人的合法利益，将债务人的财产通过拍卖变现后将价款交付债权人，如竞拍人参与竞拍条件符合法律规定，并不违反有关程序参与竞拍，便不能认为参与竞拍人有恶意串通损害国家和社会公共利益的情形。

二、人民法院司法判例

上海市宝山区人民法院汪和英与武伟房屋买卖合同纠纷一审（2014）宝民三（民）初字第1534号民事判决认为：

根据法律规定，司法机关限制权利的房地产不得转让。汪和英、武伟签订《购房协议》时，系争房屋因（2012）宝执字第2781号执行案件被法院查封并启动司法拍卖程序，故该协议违反法律的强制性规定，应确认为无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。武伟应将收取的购房款30万元返还给汪和英。汪和英依据无效合同，要求武伟返还购房差价71万元的请求，法院不予支持。

上海市第二中级人民法院汪和英与武伟房屋买卖合同纠纷二审（2015）沪二中民二（民）终字第467号民事判决认为：

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。据此，原审法院认定本案购房协议无效。本院对此分析如下：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而对于效力性强制性规定的区分准则，通常可认定为：法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然性的效力性规定；法律、法规虽然没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应属于效力性规定；法律、法规虽然没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，但违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于管理性、取缔性规定。当事人就已司法查封之房屋签订买卖协议，有可能不发生物权变动之后果，但此应由违约责任予以调整，而非对于合同效力予以否定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不属效力性强制性规定。本院认为汪和英、武伟签订的购房协议系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。本院在审理时，注意到双方约定的有关若拍卖价超过协议价410万部分予以退还这一条款，本院对此作如下分析：首先，对于汪和英支付的481万元拍卖款，采取强制执行措施的法院在扣除武伟所欠债务及各项费用后，应将剩余款项发还给武伟，故溢价部分71万元实际是由武伟取得。由于汪和英需通过司法拍卖形式获取房屋所有权，而拍卖最终成交价双方均事先无法得知，汪和英支付款项亦非直接支付给武伟，故武伟同意将有可能发生溢价款返还给汪和英，属武伟对自身权利处分之承诺，该约定也未损害其他债权人利益，故本院不得从法律效力上对此加以否定。其次，《中华人民共和国拍卖法》规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。本案中，汪和英公开参与竞拍，并未有任何证据显示其与其他竞买人或拍卖人之间恶意串通。最后，从民法的基本原则对本案进行考量，汪和英依约通过竞拍方式取得系争房屋，且支付了相应对价，武伟按照承诺将溢价部分返还给汪和英，符合民事活动中应遵循的诚实信用原则。综上所述，汪和英的上诉请求，具有法律及事实依据，本院应予支持。原审判决结果不当，本院予以纠正。

上海市高级人民法院（2015）沪高民一（民）申字第1716号武伟与汪和英房屋买卖合同纠纷申诉民事裁定书认为：

拍卖法中并没有关于拍卖标的物的原所有权人与竞买人之间禁止协议的规定，武伟以《购房协议》的内容损害了其他竞买人权益而无效为由申请再审缺乏法律依据。二审法院认定《购房协议》合法有效适用法律并无不当。《购房协议》系双方真实意思，其中关于涉案房屋出售价格约定系双方对自己权益的处分，武伟以此主张《购房协议》不符合公平原则，显然缺乏事实依据。根据原审法院查明的事实，执行法院业已发出变更涉案房屋产权登记的协助通知，司法拍卖程序业已执行完毕，鉴此，二审法院根据《购房协议》约定判决武伟履行相关义务，有事实依据。

三、律师认为

由人民法院组织的司法拍卖程序，是针对被执行人财产处分保证债务人合法债权利益的有效手段，司法拍卖程序的实际参与人在不违反相关法律规定的情况下，以竞买人的身份拍得被处置不动产并以此办理过户手续获得合法产权，与被拍卖不动产原产权人另行约定“溢价退还协议”并不违反法律规定致使合同无效，且在某种意义上有利于司法拍卖工作的顺利开展，有利于及时处置债务人财产并保障债权人的利益。因此，在不鼓励类似“溢价退还协议”签订行为下，如竞买人（拍得）与被拍卖不动产原产权人产生纠纷后，被拍卖不动产原产权人以“合同无效”为由拒绝向竞买人（拍得）履行事先约定的“退还溢价”的义务，不应得到支持。

本文作者：

江苏圣典（徐州）律师事务所  李洋仰