如何判断房屋评估报告是否合法？

        拆迁案件中矛盾最为突出的就是房屋征收补偿问题。被征收房屋的价值到底多少算是合适，由谁说了算，这关系到公平合理地实施房屋征收与补偿的基础。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

        实践中，作为中立第三方的评估机构在某些原因作祟下，有时会作出明显不合理的评估报告，侵犯被拆迁人的合法权益。那么如何判断评估报告机构是否合法呢？
圣运律师事务所根据多年工作经验，总结出如下的判断方法。

        第一点，评估机构资质是否达标？评估公司是分级别的，级别不同、评估的能力也有很大的差距。以北京为例，《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》规定，一级资质评估机构的在估业务量达到2000户；二级资质评估机构的在估业务量达1000户；三级资质评估机构的在估业务量达500户。假定你们这个拆迁项目总共700户，那么评估公司必须达到二级的资质，如果经过查询发现这个评估公司的资质就是个三级资质，则该评估报告就是违法的，我们因此就获得了一个谈判的筹码。

        第二点，评估人员资质是否合格？根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。因此，没有评估资格的人员在评估报告上署名，或者评估报告上只有一位评估师签字，该评估报告则不具有法律效力。正确的做法是必须有两个评估师在评估报告上面签字，而且盖章必须是评估机构的公章，很多评估公司在评估报告上盖的是XX评估公司XX项目专用章，不是圆形的章，这样的章都是不合法的。

        第三点，评估程序是否合法？根据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，作出评估报告之前必须安排注册房地产估价师对被拆迁房屋进行实地查勘，调查被拆迁房屋状况，拍摄反映被征收房屋内部状况的照片等影视资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。且房屋评估报告必须按时送达被征收人，如果未送达被征收人，当事人可以依法起诉请求撤销依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定书。

        由此可见，房屋拆迁是非常专业且复杂的工作，每一步都必须严格按照法定程序，缺少其中任何一步，都有可能对被拆迁人的合法利益造成巨大损害。因此，为了更好的维护被拆迁人的合法利益，笔者建议被拆迁人要及时咨询专业律师维权，尽早做好证据收集工作，为争取谈判筹码做足准备。