国有企业权属不清房产项目的产权证办理

国有企业房产权证不清的情况并非偶有个例。在一些经历过改制、资产划转的国有企业所购置的一些时间较久远的房产项目中，因权利人更迭而导致相关房产权属关系不清的情况是相当常见的，如这些购房企业所购的恰巧又是开发商“跑路”、权属登记条件未成就的历史遗留房地产项目，则相关房产的权属关系更可能出现复杂混乱的情况。而一旦出现开发商的债权人、不良债权收购方等其他的利益相关方，那么权属不清的问题将很有可能直接转化为国有资产流失的风险。本文将结合我们处理过的案件，对历史遗留房地产项目中，国有企业权证不清房产的产权证办理问题及延伸的一些特殊情况展开探讨。

对于因涉及国有企业改制、资产划转而导致权利人更迭的房产，理顺这些房产的内部划转关系，往往是工作开展的第一步。因为仅从房产实际的管理、占有、使用关系上，还不能准确判断房产权利人，只有结合房产的交易文件，并全面的梳理不同主体之间国有资产划转的全部决策、审批文件，以及相关的国有资产备案文件，才有可能确定真正的权利人、判断应当以哪一个主体来主张权利、办理产权证。

上文提到，对于一些开发商“跑路”的房地产项目，将导致购房人办理后续的转移登记手续困难。更有甚者，如果开发商未缴齐土地出让金，相关房产根本没有办理初始登记，后续手续如何办理就成为购房企业的更大难题。针对这些特殊的情况，有的地区会制定专门的规范性文件，为购房者提供办理产权证的途径。

例如，在2013年，上海市住房保障和房屋管理局就印发了《关于房地产开发企业吊销、撤销、歇业后购房者单方申请办理房地产转移登记有关问题的通知》（文号：沪房管规范权(2013)10号），该规定针对开发商已办理新建商品房初始登记，但因开发商被工商管理部门吊销营业执照、撤销或开发商歇业等原因，致使购房人无法与开发商共同申请办理转移登记的情况，规定购房者可按要求单方申请办理房地产转移登记。

2005年的《天津市房屋权属登记条例》（文号：天津市人民代表大会常务委员会公告第49号）第54条明确规定“预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年后，房地产开发企业未办理房屋初始登记的，可以直接申请房屋所有权登记。”该规定后被2016年的《天津市不动产登记条例》取代，新条例第59条第2款规定“经预告登记的商品房购房人入住二年后，房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记。不动产登记机构受理房屋所有权转移登记申请后，应当对需要核查的有关内容进行核查。”

当然，相关变通规定的实操问题也需要与当地行政主管部门确认。例如，有的地区即便有变通规定，也仍然需要当事人通过诉讼取得胜诉判决，才有可能继续办理产权证。

对于存在因开发商下落不明、房产未办理初始登记，导致一直未能办理产权证的情况，应当及时了解房产所在地的不动产登记政策，如果存在允许购房人单方申请登记的规定，应及时行使权利，以解决产权不清的问题。

尽管地方政府提供了办理产权证的途径，在交易文件的收集过程中，仍然可能出现诸多问题。例如，有一些档案资料因为年代久远、保管主体更迭等原因，可能存在原件缺失的情况。针对这种情况，可以综合采用政府信息公开、调取公证档案、调取相关案件法院案卷等一系列手段，补强交易文件原件问题，证实交易和付款的真实性。

例如，在购房合同办理了预售登记备案的情况下，可以向登记机关申请政府信息公开；在购房合同办理了公证的情况下，可以联系公证处调取档案资料；如果案涉房产历史上曾经涉诉，则可以向法院调取相关卷宗。也就是说，在出现企业档案保管不善的情况下，也并不意味着无法还原合同关系和付款关系。如能在现存的资料中找出交易在其他单位留痕的线索，综合利用这些单位的档案资料，是完全可以还原交易实际情况的。

除了交易文件缺失，可能给办理产权证带来障碍以外，由于早期房地产开发常有“联建”的情况，因此早期的房屋买卖交易还可能出现签署合同的卖方、开具发票的开票方、预售许可证上的售房单位等几方主体不一致的情况。而当出现这种主体不一致的情况时，也有可能导致无法直接适用当地政策为购房企业办理产权证，而只能通过到法院起诉的方式，由法院先行判决确定各方的权利义务关系，不动产登记机构才同意办理产权证。

如需取得关于产权办理的胜诉判决，首先应当确定的是诉讼请求。由于购房人提起这样一个诉讼的基础是房屋买卖合同关系，而在相关房产的产权证尚未办理的情况下，直接起诉要求判决相关房产归购房人所有将无法得到支持。故应当基于购房合同，提起一个要求开发商履行配合办理过户手续义务的房屋买卖合同纠纷诉讼。

关于该诉讼中的主体，如前所述，由于历史遗留房产可能存在联建情况，因此可能出现签署合同的卖方、开具发票的开票方、预售许可证上的售房单位等多个主体不同的情况，在此情形下，建议将所涉及到的联建单位均列为被告。即便有相关文件可以将各个联建单位负责的楼栋进行区分，也建议将所有联建单位均列为被告，以避免案件因为主体不全而导致事实查不清的后果。如果相关房产还涉及曾在不同权利人之间流转的情况，则应当同时将这些历史上的权利人列为第三人，以确保可以查明事实。

此外，在案件审理中，相关开发商还可能存在强制清算、破产或下落不明的情况，而这些不同的状态也会对案件的起诉和审理产生不同程度的影响。例如，在当事人存在强制清算或破产状态的情况下，会对案件的管辖产生影响。《企业破产法》第21条就要求“人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起”。《北京市高级人民法院关于审理公司强制清算案件操作规范》第23条第二款也要求“人民法院受理强制清算案件后，有关被申请人的民事诉讼，应当向受理强制清算案件的人民法院提起”。再如，如果出现由清算组或破产管理人代表开发商参加诉讼的情况，那么针对这些诉讼代表的诉讼策略和质证方案也应当区别于针对一般的开发建设主体，而应依据清算组或破产管理人的职责进行相应调整。又如，如有开发商处于下落不明的状态，适用公告送达程序亦会对案件的审理进度产生很大的影响。

由于历史遗留房地产项目的开发商往往还存在大量的债权人，而在开发商“跑路”的情况下，其所开发的房产可能是债权人受偿的唯一希望，因此，除了前述的通过办理产权证直接明确权属关系外，存在大量的情况是在开发商的债权人要求执行相关房产的案件中，购房企业作为案外人对执行程序提出异议，或通过提起案外人执行异议之诉、第三人撤销之诉等方式，主张对案涉房产的权利。

在这些类型的案件中，由于加入了开发商的债权人等其他潜在的权利人，因此相对于前述的主动要求开发商配合办理产权证的诉讼，购房企业所承担的证明责任更重，往往不单是需要证明交易的真实性以及付款的真实性。

应当说，一旦房产被查封，购房企业试图去解封，路途可能会是非常曲折的，以先经过执行异议程序，再选择提起执行异议之诉程序为例。在执行异议程序中，执行法院为保证执行的效率，往往会按照非常严格的标准进行审查。购房企业通常需要按照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，同时去证明“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

至于执行异议之诉程序中的法律适用，实践中可能会存在误区，认为也同样适用《执行异议和复议规定》进行审查。但是，从最高院司法实践来看，对于执行异议之诉程序，会根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第312条第1款的规定，围绕购房企业是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，而非直接适用有关执行异议程序的规定。例如，最高院在“（2019）最高法民再49号民事判决书”中就明确指出，在案外人异议不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立。这是因为案外人执行异议与执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，功能并不相同，对案外人民事权益的审查原则和审查标准也不尽相同。执行异议作为执行程序的一部分，价值取向更注重程序效率性，同时兼顾实体公平性，更侧重于形式审查。而执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，侧重实质审查以实现对案外人民事权益的实体性救济。

综上，因为开发商“跑路”、人员更迭、资产流转等种种原因，导致很多国有企业大量的历史遗留房产项目权属不清。长期无法办理产权证的情况持续存在，不仅影响国有资产的正常估值，也会引发潜在风险，可能带来巨大的国有资产流失。在这种情况下，我们建议，多措并举、想方设法尽快办理产权证，以尽早化解风险，保护国有资产安全。