地产视角｜关于山东省住建厅新建住宅工程质量保修期的指导意见和“先验房后收房”制度的通知的政策解读与应对建议

2022年6月8日，山东省住房和城乡建设厅发布《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》（鲁建质安字〔2022〕4号）（以下简称“《意见》”），对新建住宅工程屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热供冷系统，给排水管道等质量保修最低期限作出延长调整，该指导意见自2022年9月1日起施行。

2022年8月26日，山东省住房和城乡建设厅向各市住房城乡建设局发布《山东省住房和城乡建设厅关于全面推行“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》（以下简称“《通知》”），决定在山东全省新建商品住宅中全面推行“先验房后收房”制度。

1、适用范围及调整方式：

针对新取得国有土地使用权的新建商品住宅的质量保修期限，由住房城乡建设主管部门在住房城乡建设领域项目建设条件意见中提出；与房地产开发单位签订履约或监管协议的，应在协议中明确质量保修期限。

针对城镇保障性安居工程的质量保修期限，由建设（代建）单位纳入施工招标文件和《建设工程施工合同》。

2、调整内容：

对新建住宅工程屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热供冷系统，给排水管道等质量保修最低期限都作出了延长调整，详见下表：

3、保修责任：

房地产开发（建设）单位：按照《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。

施工单位：按照《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对房地产开发（建设）单位承担建设工程质量保修责任，在保修范围和保修期限内发生质量问题的，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。建设工程质量保修期限的起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。

4、保障措施：

压实质量保修责任：质量保修期限、保修范围、保修责任可在施工招标（发包）文件中明示，在《建设工程施工合同》中作出约定，并在《新建商品房买卖合同》和《商品住宅质量保证书》中载明。

规范质量保证金管理：保证金总预留比例不高于工程价款结算总额的3%，最长不超过2年。已经缴纳履约保证金或采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他方式的，不再预留质量保证金。

健全激励保障机制：鼓励房企约定更长的商品住宅质量保修期限，优先推荐评优；鼓励房企引入工程质量潜在缺陷保险，通过市场机制分担风险，拓宽质量保修渠道。

强化指导监督服务：在施工图审查、工程质量监督、竣工验收备案等重点环节监管中，加强对落实本指导意见的过程指导、跟踪检查、监督落实。发现问题、责令改正，已经竣工验收的责令重新组织竣工验收。发现不履行或无故拖延履行质量保修义务的，依法责令改正、处理处罚并纳入诚信管理。

1、文件基本要求

（1）适用项目：在新开工建设的商品住宅项目，其他尚未竣工交付的住宅工程，可参照实施。

（2）主体责任：房企对其所售住宅质量负首要责任，施工、监理和前期物业服务单位积极予以配合。

（3）具体制度：住宅工程质量信息公示、分户验收、业主查验等。

2、工作指南解读：

（1）质量信息公示：房地产开发企业在开工、施工、销售、验收、交付等阶段，按进度、分批次公示住宅工程质量信息，内容主要包括：（一）项目基本信息。包括工程结构形式、设计使用年限、工程规划许可、施工许可等。（二）工程质量终身责任单位及负责人信息。包括建设、勘察、设计、施工、监理、检测单位等责任主体的名称和项目负责人姓名等。（三）主要建筑材料信息。包括涉及主体结构安全和主要使用功能的建筑材料及主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌、厂家、规格型号、检测试验结果、建筑节能信息等内容。（四）工程验收信息。包括工程质量分户验收结果、工程竣工验收报告。（五）质量保证信息。工程质量缺陷保修服务制度、商品房售后服务单位名称及联系人、建设单位因故灭失时质量终身责任承接机制。

（2）样板房提示：说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

（3）分户验收：房地产开发企业组织施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准和设计文件等，对每户住宅及相关公共部位实体结构、观感质量和主要使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明。具体分为主体结构竣工（对每户住宅及公共部位的结构工程观感质量、结构尺寸等进行专门验收）和单位工程竣工（对每户住宅及公共部位的观感质量、空间净尺寸和主要使用功能进行专门验收）两个阶段。分户验收应逐户、逐间进行记录并存留影像资料。分阶段按户存留不少于5张照片。

（4）业主查验：在签订购房合同后、签署房屋验收交付单前，房地产开发企业组织业主对其所购商品住宅进行质量查验。业主可自行或邀请或委托他人参与查验。①主体结构分部工程验收后，组织业主进入开放区域，讲解开发建设进度、工艺工法、主要建筑材料、合同约定的交付标准等。②装饰装修施工中，组织业主对照购房合同，查看施工进度、建筑材料、设备安装、施工工艺等。③具备合同约定交付条件的，组织业主对拟交付住宅进行查验。

3、查验要点解读

业主查验要点主要包括门窗、墙顶面、地面、房间净空尺寸、厨卫间、电气、开关、插座、固定家具等。

针对上述两项新规，可能对房企产生如下具体影响：

工程资金的投入，工期进度的控制，施工、监理、勘察、设计单位的选择、住宅工程质量投诉处理的效果等均离不开建设单位，而这些恰是工程质量控制的关键因素。建设单位作为工程建设活动的总牵头单位，是工程质量第一责任人，对保障工程质量有主导作用，依法对工程质量承担全面责任。因此，明确建设单位工程质量首要责任内涵，依法界定建设单位应履行的质量责任，旨在着力构建以建设单位为首要责任的工程质量责任体系。

加强质量信息公开，住宅工程的建设单位需要公开工程规划许可、施工许可、工程设计使用年限、各分部保修时限、分户验收结果等信息，保障购房人对房屋质量信息的知情权，发挥业主对建设单位的监督约束作用。

屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限调整为10年；供热与供冷系统，保修期限调整为5个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，隐蔽部分保修期限调整为10年，非隐蔽部分调整为5年。建设单位对房屋所有权人的质量保修期限自交付之日起计算，经维修合格的部位可重新约定保修期限。

在分户验收环节，由房地产开发企业组织参建单位逐户逐间，对工程的实体结构和主要使用功能情况进行检查验收；由房地产开发企业组织业主入户验收，一是在建设过程中允许业主进入工地，重点可以查验观感质量和材料的使用情况；一是正式收房前，业主可以进入房屋重点查验水电暖设施的安装和装饰装修部分的质量状况。上述环节会导致房屋建设周期和交付周期的增加。

针对上述新规发布后可能产生的影响，为避免可预见的风险、减少不必要的损失，对于房地产开发企业，本所律师提出如下建议：

《通知》和《意见》关于先验房后交房及质量保修期的规定，势必导致房屋开发周期延长、质保期变更等问题，不论是招标文件、建设工程施工合同还是商品房销售合同，都应当作出相应的修改。

首先，房地产开发企业应当充分关注建设主管部门在《项目建设条件意见》中以及与房地产开发企业签订的履约/监管协议中关于质量保修期限的具体要求。

其次，对于新招标项目以及新签订的建设工程施工合同，应当将相应质量保修期限、保修范围、保修责任等，在招标文件及施工合同文本中做相应调整并予以明示约定，建议做出高于“建设部门提出的建设条件意见”的约定。

再次，《通知》明确“其他尚未竣工交付的住宅工程，可参照实施”，对于已签订施工合同但未竣工的工程，为避免因分户验收和业主查验造成房屋逾期交付，房地产开发企业可与施工单位沟通，在保证工程质量的前提下，适当缩短工期，争取房屋提前竣工验收，给业主查验留出充足的时间。

第四，对于新签订的商品房买卖合同，应当充分考虑分户验收和业主查验对房屋交付时间的影响，适当延后约定交房时间，已经约定交付时间的，尽可能提前半年左右满足交付条件，着手交付查验工作的推进，具体建议采取分批、分期交付的方式，尽量保证交付的灵活性、避免群体性风险。

最后，从建设工程施工合同条款和商品房销售合同条款中，充分预判“保修期限内经维修合格的部位，重新约定保修期限”的风险并进行相应条款设置，比如，在建设工程施工合同中，对重新约定保修期限进行必要的扩大；在商品房销售合同中，对重新约定保修期限进行必要的限缩。

一般而言，法不溯及既往，但对当事人有利的除外。《意见》明确“本意见适用于全省新取得国有土地使用权的新建商品住宅和城镇保障性安居工程”，故对于已交付的房屋应当适用旧的质量保修期；《意见》虽然明确了施行时间和有效期间，但并未对已签订合同但尚未交付的房屋是否适用新的质量保修期作出明确规定。从《意见》出台的立法目的出发，尚未竣工的工程和未交付的房屋，虽已签订合同，但基于强化工程质量的考量，应当适用新的质量保修期。对于施工单位，虽然施工合同对工程质量保修期有所约定，但基于新出台的《意见》，在工程尚未完工的情况下，不同工程的质量保修期应当以《意见》的规定为准；未交付的房屋亦同理。在保修期限内，房地产开发企业作为房地产开发单位对购房人负质量保修责任，起始日期自交付之日起计算；施工单位对房地产开发企业负质量保修责任，起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。

考虑到业主查验的不可控、以及观感的主观差异性，建议房地产开发企业充分利用组织施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和工程竣工验收前，对每户住宅及相关公共部位实体结构、观感质量和主要使用功能等进行检查验收的环节，尽可能地将肉眼可见的质量问题予以提前解决，必要时可以模拟“预收房”，提前做好维修、养护、清洁等工作，力保在业主查验时高分通过、“无瑕疵”交付。

建议房地产开发企业完善房屋交付环节，制定相应的交付流程指南。《新建商品住宅“先验房后收房”工作指南》中明确了房地产开发企业销售商品住宅时应当将质量信息公示、业主查验等有关活动安排和业主权益告知业主。房地产开发企业可根据上述工作指南制定相应的交付流程指南，细化房屋交付的流程，并在具体项目交付过程中，不断修正流程指南，规避各类潜在风险。

一方面，房地产开发企业应当严格执行法定程序和发包制度、保证合理工期和造价、全面履行质量管理职责。房地产开发企业可就住宅工程质量信息制作二维码，便于业主在销售现场、查验现场通过手机扫码查看项目基本信息、工程质量终身责任单位及负责人信息、主要建筑材料信息、工程验收信息、质量保证信息等，也可以考虑主动通过微信推送的方式，定期向购房人（业主）进行信息推送。

另一方面，房地产开发企业可按照相关规定要求购买工程质量潜在缺陷保险，在住宅预（销）售时，向购房人书面告知工程质量潜在缺陷保险购买情况；配合承保保险公司及第三方风险管理机构做好质量风险控制工作；承保范围内的质量投诉发生后，积极督促承保保险公司履行保修义务。

房地产开发企业作为建设单位，需要开展工程施工质量评价，确保工程质量符合法律法规、工程建设强制性标准和合同约定，加强住宅工程质量管理，深化住宅工程质量信息公开，加强与房屋预售联动管理。