转 4.集体土地上委托代建合同利润分配条款，应为无效

——集体土地上委托代建合同约定对外销售利润分配条款的，在土地性质尚未改变情形下，该分配条款应按无效处理。

      ,标签：集体土地使用权｜委托代建｜合同效力｜利润分配｜土地性质,案情简介：2007年，村委会将本村新农村住宅小区建设项目委托开发公司代建代销。

      所签合同约定对外销售利润按各自土地评估价及工程时投资总造价比例分成。

      2008年，当地省政府将该土地列入征收建设用地范围，但一直未办征收手续。

      2013年，村委会起诉开发公司，以案涉土地系集体所有行政，开发公司无权对外销售为由，诉请确认合同无效。

      ,法院认为：①案涉项目实为新农村建设过程中村委会在集体所有土地上所建本村村民住宅小区。

      村委会与开发公司所签合同名为委托代建，但其中利润分配条款涉及对外销售和利润分配，分配比例依据土地评估价和工程实际投资总造价确定，实为一方出地、一方出资，以营利为目的，具有合资、合作开发房地产性质。

      该项目虽已取得政府征用批复，但仍未变更为国有土地。

      在土地性质尚未改变情形下，不能向村民以外的人销售。

      合同约定利润分配条款所指向的是对外销售利润，既然对外销售已被禁止，更谈不上利润分配问题，股利润分配条款应无效。

      ②利润分配条款无效，不影响其他条款效力。

      村委会作为集体土地管理者，对土地变性、征收、建设等程序和要求应知或明知，故其在与开发公司签约、开发公司完工、其多次委托开发公司进行销售后又主张利润分配条款无效，确属不诚信行为。

      开发公司可追究其违约责任，还可依《合同法》第58条规定要求信赖利益赔偿。

      ,实务要点：集体土地上委托代建合同约定对外销售利润分配条款具有合资、合作开发房地产性质，在一审法庭辩论结束前，该土地性质尚未改变情形下，利润分配条款应按无效处理。

      ,案例索引：见《涉及农村集体所有土地的委托代建合同中对外销售利润分配条款的效力如何认定》（于蒙，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201504/64:145）。

      

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