转3.以划拨土地与他方所签合作建房合同，不必然无效

——以划拨土地使用权与他方签订合作建房合同，在土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前期所签合建合同效力。

      ,标签：合作开发｜合同效力｜划拨土地使用权,案情简介：1993年，汽修厂出地、银行出资，双方就翻修前者旧办公楼签订合作建房合同，并约定新建房屋五五分成。

      1997年，新建综合办公楼完工并实际交付银行使用。

      2013年，银行诉请确认合建合同有效，并确认其对约定办公楼享有所有权，汽修厂以其名下划拨土地使用权尚未办理出让手续，反诉请求确认合建合同无效。

      ,法院认为：①民事案件中有关民事合同性质及效力认定，属法院应依审判职权审查范围，不受当事人提出诉请范围限制。

      重审法院释明讼争民事合同无效，属本案发回重审后一审法院依审判职权对合同效力所作独立判断，属正当行使审判职权行为，并无不妥。

      民事诉讼程序中设置审判监督程序目的即为依法纠错和维护生效裁判文书既判力。

      对涉案合同性质和效力认定直接关乎当事人实体民事权利，系当事人提出具体诉请的权利基础。

      据此，当事人对原审有关民事合同性质、效力认定有权申请再审。

      ②合作建房合同约定汽修厂出地、银行出资，双方合作建房并按5：5分配重建新房的主要内容，体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点，但合作建房目的是为改造汽修厂老旧办公楼，以部分由划拨用地使用权人自用及部分交由银行使用，而非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益，故合同性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。

      ③双方在合作建房合同中的有关约定内容，尽管不甚详尽，但并未违反法律、法规强制性规定。

      从合同履行情况看，双方履行了申请综合办公楼项目改造报批、开工建设审批、国有资产管理审核、申领房屋土地权证等行政审批手续；并无规避法律规定，违反城市整体规划或项目规划，偷逃出让金或国家税款等违规行为，亦不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质，或违背划拨土地用途，擅自将划拨土地用于房地产开发，损害国家利益或社会公共利益等违法行为。

      时至今日，合建合同基本履行完毕，银行已实际转移占有分配房屋18年余，讼争标的物的房屋产权证、土地使用权证亦均已办妥，双方应继续遵循诚信原则，按订约目的，严守法律规定，为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行，不能因后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。

      据此，法院确认合作建房合同有效，双方应循诚信原则，依《合同法》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规相关规定，为银行分配房屋并办理房产证和土地使用权证。

      ,实务要点：以划拨土地使用权与他方签订合作建房合同，在土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前期所签合建合同效力。

      合同当事人依约占有不动产的履约行为为合法占有，受《物权法》保护。

      ,案例索引：最高人民法院（2014）民提字第187号“中国银行股份有限公司武汉宝丰支行与武汉中南汽车修造有限公司、武汉中合信达投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审案”，见《以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力》（张纯，最高院民一庭；审判长王洪光，审判员张纯，代理审判员谢爱梅），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201504/64:160）。

      

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