你应该知道的关于房产的法律小知识

1、什么是商品房的五证、二书?“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》。

      “二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

      2、哪些房地产不能转让?根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产，不得转让：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

      3、广告中所写的“起价、均价、套价”等具体是什么意思?一般来说，“起价”是该楼盘中最低的售价。

      一个楼盘中可能只有几套这样价格的房子。

      “均价”在多层楼盘中多是指2—5层的售价，在高层楼盘中则多是位于6—8层的售价;“套价”则是开发商以每套房子为单位的出售价格，每套房产根据所在楼层及朝向各有不同的售价。

      4、售楼广告上的内容，开发商一定要兑现吗?如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。

      如果开发商在这些材料上写的非常明确具体，内容确定，这些内容将对房屋的价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。

      所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

      5、买来的住房面积缩水怎么办?面积缩水是购房族经常遇到的问题，对于房屋“面积缩水”的问题，应该以房地产管理部门所做的测量面积为准。

      根据误差值的不同情况，法律上规定了不同的处理方式，购房者可要求开发商(卖房者)承担相应的法律责任。

      6、房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任?如果是开发商的原因造成房产证迟迟未能办下来的，出卖人应承担相应的违约责任，所以为了更好地维护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，把时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间，同时明确约定开发商的违约责任。

      7、夫妻其中一方可以擅自将共同拥有的房子出卖吗?如果购房者在房产证上看到有其他人的名字，就表明该房产是共有房屋，这个事后一定要看到全部共有人的书面同意才可以购买，因为房屋是夫妻共有的，如果有一方不同意出卖，另一方就无权出卖此房屋。

      8、房屋买卖双方已经办完过户手续，这时双方还能解除合同吗?可以的。

      只要当事人双方协商好了，达成一致的意见，是可以解除合同的，即使房屋已经过户。

      9、房屋的业主可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗?卖掉房屋的话是否需要通知租房人呢?房屋业主可以卖掉或者抵押已经在出租的房屋。

      虽然房屋业主将房屋已经出租，但是房屋的产权还是属于业主的，业主有权按照自己的需要处置自己的房屋。

      业主卖掉房屋是需要通知租房人的。

      在卖出房屋之前，业主应当在合理的时间范围内通知承租人，因为在同等的条件下，租房人有优先购买权的。

      10、租赁房屋被卖，租房人有权继续居住吗?我国法律规定了，承租的房屋在租赁期间被卖了，也不影响租赁合同的效力，即使房屋因为继承、遗赠等方式换了新的主人，在租赁期内原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

      11、如何将房产证更名给子女？（一）有房有贷。

      一般房子贷款没有还清是不能过户的，若要过户有两种途径有两种途径，一是提前还清贷款，然后再进行过户。

      二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关过户手续。

      （二）有房无贷，视做赠与。

      双方需要签订一份赠与合同，根据2016年7月5日出台的司法部关于废止《司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，这份赠与合同可以不用公证，但除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用（直系亲属间赠与房产，免征营业税）。

      Ps.在办理房屋赠与手续时，赠与人与受赠人应签订书面赠与合同，并到房管部门办理过户手续，但如果赠与人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠与他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。

      （以上内容来自网络）

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