仓储物流公募REITs实务中的核心问题探讨

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仓储物流行业是指利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、装卸搬运、配送货物的行业。国家标准化管理委员会发布的《物流术语》(GB/T 18354-2021)将物流设施定义为：“用于物流活动所需的、不可移动的建筑物、构筑物及场所”。仓储物流基础设施是商贸流通与物流活动的基础性设施，也是支撑城市社会经济发展的基础性、战略性资源。

仓储物流行业市场分为现代仓储物流设施(即“高标准仓库”或“高标库”)和常规仓储物流设施(即“非高标库”)。根据项目主要用途的不同，高标库可以进一步细分为：标准库、高温冷库、低温冷库、危险品仓库、自动化分拣立体仓库等。

仓储物流的主要租户包括第三方物流企业(快递、快运、城市配送)、电商公司、批发零售企业、制造业以及其他行业企业，主要的收入来源为租金和管理费收入，主要运营支出为物业管理费、市场营销费、租赁佣金、行政管理费、保险费、设施维护所需的资本性支出、税费等。

就拟参与REITs的基础设施项目应当满足的申报条件，发改委、证监会、交易所各自均出台了相应的规定。

国家发改委在《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(发改办投资〔2020〕586号，以下简称“586号文”)以及《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资〔2021〕958号，以下简称“958号文”)中规定，基础设施项目应成熟稳定、满足以下条件：基础设施项目权属清晰、资产范围明确；土地使用依法合规；基础设施项目具有可转让性；基础设施项目成熟稳定；资产规模符合要求；发起人(原始权益人)等参与方符合要求；基础设施项目手续应当依法合规(包括依法依规取得固定资产投资管理相关手续)；回收资金的具体用途和相应金额符合国家政策和企业主营业务要求；涉及外商投资的项目，符合国家利用外资有关法律法规等。

根据中国证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称“《公募REITs指引》”)第八条[1]的规定，拟参与公募REITs的基础设施项目应当满足如下要求：原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷；不存在他项权利设定(基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外)；已产生持续、稳定的现金流，现金流不依赖第三方补贴等非经常性收入等。

在筛选、审查拟参与公募REITs仓储物流资产时，除应考虑上述监管部门对所有基础设施项目的共性要求外，还应结合仓储物流资产的特点对以下方面予以关注：

根据958号文附件《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》，固定资产投资管理相关手续主要包括：(1)项目审批、核准或备案手续；(2)规划、用地、环评、施工许可手续；(3)竣工验收报告(或建设、勘察、设计、施工、监理“五方验收单”，或政府批复的项目转入商运文件)；(4)外商投资项目应取得国家利用外资有关手续；以及(5)依据相关法律法规应办理的其他必要手续。根据586号文的规定，为了证明项目依法依规取得固定资产投资管理相关手续，需要提供的证明材料包括了项目可行性研究报告批复或核准、备案文件复印件；规划、用地、环评、施工许可证书或批复文件复印件；项目竣工验收文件和产权文件(如有)复印件等。

部分仓储物流项目的建成时间较早，可能存在材料缺失或手续不全的问题，针对这一情况，958号文附件规定：“项目投资管理手续缺失的，应依法依规补办相关手续，或以适当方式取得相关部门认可；如现行法律法规、规章制度、政策文件等明确无需办理的，应对有关情况作出详细说明，并提供项目所在地相关部门或机构出具的证明材料[2]”。以普洛斯REITs为例，普洛斯淀山湖物流园一期项目未取得建设项目的环评批复文件。就此问题，普洛斯取得了该项目的环保主管部门苏州市昆山生态环境局于2021年2月22日出具的《关于对昆山普淀仓储有限公司<关于普洛斯淀山湖物流园一期项目环评批复手续的咨询函>的回复》，该回复记载：“根据《建设项目环境影响评价分类管理名录(2021年版)》(生态环境部令第16号，自2021年1月1日起施行)，你公司普洛斯淀山湖物流园一期项目不涉及油库、气库和有毒、有害、危险品仓储等内容，已不再纳入建设项目环境影响评价管理，无需补办已建成项目的环境影响评价文件审批/备案手续。针对你公司普洛斯淀山湖物流园一期项目未办理建设项目的环评批复文件，我局将严格按照生态环境部《关于建设项目“未批先建”违法行为法律适用问题的意见》(环政法函〔2018〕31号)“未批先建”违法行为自建设行为终了之日起二年内未被发现的，环保部门应当遵守《行政处罚法》第二十九条的规定，不予行政处罚的意见执行。”

仓储物流项目中，需关注土地剩余使用权期限和公募REITs产品期限适配的问题。以普洛斯REITs为例，该产品的存续期为50年(即至2070年)，但7个物流园的土地使用权到期日分别介于2054-2064年之间，土地使用权续期存在不确定性。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(2020年修订)第四十条的规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。而该条例第四十一条也规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照该条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

由于目前土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权续期事宜作出明确、具体的审批标准及操作指南。若发生土地使用权期限届满后被要求支付高昂的土地使用权出让金，或承担额外条件，或申请续期不被批准，或土地使用权在到期前被提前收回，且获得的补偿金不足以覆盖基础设施项目估值或弥补经营损失的情况，将会对基础设施项目产生重大不利影响。

在仓储物流公募REITs中，底层基础设施项目常见的土地用途为仓储用地或工业用地。根据住房和城乡建设部2010年12月24日发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)的规定，城市建设用地包括城市内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公共设施用地、绿地与广场用地。根据自然资源部土地利用管理司的相关回复[3]：“工业用地、仓储用地同为二级地类，属于不同用途，因此，应该依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定办理，‘土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。’”

根据上述用地标准，原则上来说，工业用地与物流仓储用地为两种不同的土地类型，如将土地用途为工业用地的仓储物流项目作为底层资产发行公募REITs，需要核查项目所在地关于工业用地、仓储物流用地规划的具体文件、鼓励物流产业发展的政策文件、工业土地的监管文件等，根据项目所在地当地用地政策情况，个案判断是否存在土地批准用途与实际用途不一致的法律风险[4]。根据沪深交易所的相关规定，基础设施项目“土地实际用途应当与其规划用途及其权证所载用途相符。如不一致，基金管理人和资产支持证券管理人聘请的律师应说明其实际用途的法律、法规及政策依据，基金管理人和资产支持证券管理人应当在相关文件中充分揭示风险，并设置相应的风险缓释措施。”因此，倘若确实存在土地用途与实际用途不一致的风险，建议原始权益人申请改变土地使用权出让合同规定的土地用途或通过取得当地政府或土地主管部门的同意函件缓释合规风险。以普洛斯REITs为例，普洛斯通州光机电物流园项目建设用地性质为工业用地，建筑使用性质包括厂房、综合楼、分拣用房及附属设施用房等，目前亚马逊实际租赁该项目用于仓储。北京市规划和自然资源委员会通州分局就此问题出具了《关于对“关于确认普洛斯通州光机电物流园项目用途情况申请函”的回复意见》，确认：“鉴于项目已取得北京市规自委通州分局核发的相关规划手续，且完成竣工验收备案并已取得房屋所有权证等相关产权证书，考虑到该项目的历史建设背景及相关业态要求，北京市规自委通州分局已书面确认项目符合促进城市功能合理复合化发展、推进存量空间的精细化提升等要求，并同意普洛斯通州光机电物流园项目参与申报基础设施REITs试点。”

根据沪深证券交易所出台的公募REITs相关指引的规定，基础设施项目应当“不存在法定或约定的限制转让或限制抵押、质押的情形，且转让已获得有效的审批手续(如适用)”。在实务中，特别是通过划拨、协议转让的方式取得的用地，或用地类型为工业用地的情况，可以从两个层面关注转让限制的问题。

第一个层面是相关资产涉及的手续文件以及合同所载明的资产转让限制，比如《土地出让合同》或《土地投资协议》中是否约定了对基础设施项目资产的转让限制和对持有基础设施项目的项目公司股权转让的限制。以盐田港REITs为例，《招募说明书》中披露，(1)在资产转让层面，土地主管部门出于规范建设用地、规划管理的考虑，在盐田港集团、项目公司签署的《土地出让合同补充协议七》中设置了“宗地及建筑物限整体转让”等要求，是对于目标基础设施项目用地转让形式的具体要求，并非对转让行为作出限制，项目公司也不涉及分拆转让目标基础设施项目的需求；(2)在股权转让层面，由于目标基础设施资产对应的宗地国有土地使用权系通过协议出让方式取得，根据《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》的要求，须取得《土地出让合同》签署机构(或按现行规定承担相应职责的机构)出具的无异议函。就此，盐田港集团已经取得了深圳市规划和自然资源局盐田管理局出具的复函，确认盐田港现代物流中心项目已签订的土地出让合同及补充协议书中未对项目股权转让进行限制，其对该项目发行基础设施REITs无异议。

第二个层面是规则层面对相关资产的转让限制。例如，2016年3月30日，上海市人民政府办公厅发布了《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的<关于加强本市工业用地出让管理的若干规定>的通知》(沪府办〔2016〕23号)，该通知规定，工业用地标准厂房类的建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应当事先经出让人同意。因此倘若基础设施项目位于上海市，且土地性质属于“工业用地标准厂房类”，则持有该项目的项目公司的股权转让需要事先取得土地出让人的同意。

发改委在项目审核过程中，对于公募REITs项目纳税方案的合规性问题也是高度关注，也对此作出了专门要求。根据958号文附件的规定，发起人(原始权益人)、基金管理人应按照有关规定和要求，对如实办理相关事项的承诺、并表或出表管理的情况说明、拟纳税方案向税务部门书面报告情况(如需)、需说明的重大问题等进行准确完整的信息披露。而以项目公司股权转让模式间接转让仓储物流项目的，有可能涉及计征土地增值税的风险。

我国土地增值税暂行条例及相关实施细则并未明确规定股权转让应当视同转让国有土地使用权，但在国家税务总局针对地方税务机关关于个案请示的批复中，如《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函[2011]415号)、《关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函[2009]387号)，其中存在“利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税”的认定意见。尽管如此，前述案例均是国家税务总局针对地方税务机关关于个案请示的批复，根据《国家税务总局关于印发<全国税务机关公文处理办法>的通知》(国税发〔2012〕92号)的有关规定，“批复适用于答复下级机关请示事项。若请示的问题具有普遍性，可使用‘通知’或其他文种行文，不再单独批复请示单位。上级税务机关针对下级税务机关有关特定税务行政相对人的特定事项如何适用税收法律、法规、规章或税收规范性文件的答复或者解释，需要普遍执行的，应当按照《税收规范性文件制定管理办法》的规定制定税收规范性文件。”但截至目前，国家税务总局尚未就股权转让是否征收土地增值税出具普遍执行的税收规范性文件。并且根据公开检索的司法案例[5]，存在人民法院对股权转让行为不应缴纳土地增值税的裁判意见。因此，对于仓储物流公募REITs项目公司的股权重组阶段是否需计征土地增值税的问题，建议就个案情况与当地税收征管部门在项目前期进行充分沟通。

根据586号文及958号文的要求，公募REITs试点项目应满足“现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正”、“项目收益持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健”的基本条件。《公募REITs指引》规定，基础设施基金拟持有的基础设施项目应当符合“现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入”的要求。根据沪深交易所的相关规定，基础设施项目现金流应当符合以下条件：(1)基于真实、合法的经营活动产生，价格或收费标准符合相关规定；(2) 持续、稳定，近3年(不满3年的，自开始运营起)未出现异常波动。存在异常波动的，需说明波动原因和合理性；(3)来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健；(4)近3年总体保持盈利或经营性净现金流为正；(5)中国证监会和该证券交易所规定的其他条件。并且，仓储物流基础设施项目还需要符合“近3年总体出租率较高，租金收入较高，租金收缴情况良好，主要承租人资信状况良好、租约稳定，承租人行业分布合理”的条件。

在仓储物流行业中，一些位于重点交通枢纽城市、大规模、高空间利用率、充分实现自动化的高标库，通常系面向大型互联网经营企业、高端零售商、高端制造业等行业门类，该类租户对仓储项目品质要求高，同时对租金的价格敏感度及违约概率均偏低；而面向对租金敏感度较高的众多小租户散租的仓储物流项目，虽然能满足现金流来源分散的要求，但受经济环境等外部因素影响，反而租金收入波动大而不一定能满足现金流持续稳定的要求。

因此，为满足对REITs项目对收入来源的要求，应关注项目的主要租户租金占全部营业收入的占比情况。以普洛斯REITs为例，根据基金管理人披露，目标基础设施资产的经营高度市场化，收入来源分散，主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹路虎等。截至2020年12月31日，按合同租金及管理费金额占比计算，前十大租户占比58.32%，关联租户占比5.70%。

此外，建议还应关注承租方身份主体是否与项目公司存在股权关联关系及占比情况、是否存在当地财政补助或其他形式的补贴收入。

在《公募REITs指引》中，中国证监会也强调了基金管理人在基础设施基金运作过程中需建立相关机制防范外部管理机构的履约风险、基础设施项目经营风险等基础设施项目运营过程中的风险。以盐田港REITs《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》中所介绍，“目前仓储物流用地供应紧张且价格逐渐走高，同时一般附带高隐性成本，如投资强度、税收贡献、容积率等限制要求，投资成本较高。”事实上在我国大量的仓储物流项目的一手拿地阶段，除与规划与自然资源部门签署土地出让合同外，项目公司一般会另行与当地政府或所在园区的管理委员会签订相关的《投资协议》或《项目监管协议》，就项目运营的投资强度、产出强度和税收强度等经济指标进行约定，并且一般会设置相关未达标后的违约责任，例如要求项目公司补足差额部分，缴纳相关违约金甚至由相关主管部门限期收回土地使用权等。

因此对于底层仓储物流项目的投资情况和经营情况，还应当结合项目拿地阶段通过各种形式所做出的经济指标承诺及相关违约责任进行综合的风险判断。

在仓储物流项目已经取得建筑物的不动产权证后，可能会基于客户要求、项目更新等原因对建筑物再次进行改扩建，因此还需关注改扩建工程是否依法依规履行固定资产投资管理相关手续，比如改扩建工程是否存在夹层或加建、改扩建阶段是否按工程内容办理了行政许可等手续、用地面积是否存在超越红线或不符合退界要求、建筑面积是否与不动产权证记载一致等问题。

倘若项目改扩建涉及变更规划条件(如增加建筑面积、外立面调整、主体结构变更等)的，建设单位应申请取得新的《建设工程规划许可证》，反之则不需要，可以直接申请施工许可。以北京地区为例，根据北京市规划和自然资源委员会发布的《关于<办理建筑许可>常见问题130条问答信息汇总》[6]，其中即载明“符合建设项目使用性质正面清单，不增加现状建筑面积，不改变建筑外轮廓的，可以直接办理施工许可证”。以普洛斯REITs为例，普洛斯广州保税物流园二期周转库因被台风毁损仓库顶部而重新修复建设，重建工程与原工程规划内容相同，不存在新建、扩建、加建、改建、危房原址重建等需要办理建设工程规划许可证的情形，因此广州保税普洛斯无需就二期重建工程取得建设工程规划许可证。

根据《建筑工程施工许可管理办法》，“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。”而部分地方要求对此有进一步的放宽，例如北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于做好社会投资简易低风险工程建设项目建筑工程施工许可有关问题的通知》，将需申请施工许可证的工程投资额的限额上调至了人民币100万元；广东省住房和城乡建设厅发布的《关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》规定，“工程投资额在100万元以下(含100万元)或者建筑面积在500平方米以下(含500平方米)的房屋建筑和市政基础设施工程(以下称“限额以下小型工程”)，可以不申请办理施工许可证。”因此，倘若项目施工范围不符合所在地区关于豁免办理施工许可相关条件的，仍应向主管住建部门申请取得施工许可证。

根据586号文的规定，“基础设施项目手续依法合规是试点工作顺利开展的必要前提；应以手续办理时的法律法规、规章制度、国家政策等为依据，判定相关手续的合法合规性。”因此，如仓储物流项目存在二次改扩建行为的，应结合改扩建工程当时对应的相关法规确定对应的行政许可手续办理要求。如确实存在未办理相应手续的情况，建议原始权利人及时向相关行政机关申请补办或取得相关政府部门认可不构成重大违法违规的函件，并由原始权益人出具承诺函，承诺对由此给REITs造成的损失承担赔偿责任。

仓储物流REITs与其他资产类型的基础设施REITs无显著差异，均是采取“证券投资基金+专项计划”的交易架构，证券投资基金持有专项计划全部份额，通过专项计划持有项目公司全部股权，并间接持有底层仓储物流项目。普洛斯REITs和盐田港REITs均构造了“股+债”的投资结构来实现部分税收筹划，债务利息可以进行税前抵扣(股东借款金额与股权投资比例不超过2:1时)，以减少税费支出。

在普洛斯REITs中，专项计划在成为各项目公司股东后，将使用部分募集资金向各项目公司发放股东借款，并委托上海普洛斯作为外部管理机构进行运营管理，交易结构如下图所示：

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在盐田港REITs中，专项计划将使用募集资金收购SPV股权，并向原始权益人购买其对于SPV的债权。在收购完成后的6个月内，项目公司将反向吸收合并SPV。反向吸收合并完成后，SPV注销，计划管理人(代表专项计划)直接持有项目公司100%的股权，盐田港物流作为外部管理机构对底层项目进行运营管理。反向吸收合并完成后，盐田港REITs的整体架构如下：

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在仓储物流项目的运营管理方面，需关注是否存在相关运营风险，如运营管理机构是否具有相应资质、是否存在承租人私自建设改造的情况[7]、基础设施项目是否投保了足额保险[8]等。通常运营管理仓储物流项目无需具备特殊资质，如普洛斯REITs项目的《招募说明书》中披露：运营管理机构运营方式为将仓储物流园物业对外出租用于物流仓储用途，从事前述业务无需取得特别的经营资质；盐田港REITs项目的《招募说明书》中披露：外部管理机构为基础设施项目提供运营管理服务无需取得不动产运营管理资质。基础设施资产不涉及经营资质。但仍不排除存在例外情况，比如仓储物流基础设施项目所在地法规对仓储物流项目的运营管理设有特殊资质的要求。

除了以上事项外，在资产筛选和交易机制设计阶段，不仅需要关注仓储物流资产过往的建设开发情况、现在的运营管理情况，还需要关注未来的维修运营改造计划、租户流失风险。部分竣工时间较早的仓储物流园，可能存在基础设施老旧需要大额资金进行维修改造的风险，或未来周边新建物流园可能会对目标项目产生较大冲击，导致租户流失，进而影响现金流情况。