售后反租，不付租金，“恶人先告状”委托京云律师胜诉

很多人还是会把房产作为一种投资品看待，正因为如此，一些售后返租的产品，获得了不少人的青睐。原因很简单，我买房的目的就是为了投资，现在开发商能承诺我一定期限内的固定回报，不仅省去了我对外出租的烦恼，而且还可以躺着挣钱，这不是一举两得吗？然而，售后反租也存在诸多法律风险，北京京云律师事务所就代理一起这样的案例。

2017 年8月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定荣女士购买某开发公司开发的涉案商铺一套，交房时间为2017年12月31日。同日,双方又签订《商铺委托经营管理合同》，约定荣女士委托某开发公司承包经营管理，承包经营管理期限为6 年，自2021年1月1日起向荣女士支付租金，每年租金为 24,221.40 元，每月租金为 2,018.45 元。某开发公司应于每季度末 25日前支付; 逾期给付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金。

现自某开发公司应向荣女士返还租金时间已过去五个季度，而某开发公司至今尚未给付租金，已构成违约。荣女士向法院提起诉讼，在诉讼中某开发公司提出了反诉，以疫情原因拒绝支付租金。

此时，局势对荣女士十分不利。为了打赢官司，荣女士找到了北京京云律师事务所，律所指派在房产有丰富京云的杨伟婷律师、毕山丁律师代理本案。

杨伟婷律师、毕山丁律师通过与荣女士细致的沟通，发现本案的重点是某开发公司提出的反诉，虽然是有疫情的存在，但是对方的反诉没有任何实质的证据，所以两位律师抓住对方无证据的情况，向法院提起了如下代理意见：

荣女士与某开发公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照该协议的约定履行各自的权利与义务。

《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，某开发公司未按约向荣女士支付租金，荣女士要求某开发公司支付 2021 年度以及 2022 年第一二季度返租租金 36,332.10 元的主张，符合法律规定，法院应予支持。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。某开发公司未按《商铺委托经营管理合同》的约定履行支付托管收益，已构成违约，依法应当承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。虽然荣女士与某开发公司双方在《商铺托管协议》中约定了未付清租金，某开发公司除向荣女士支付清托管收益即租金外还需向荣女士按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，荣女士仅主张违约金按贷款市场报价利率的 1.3 倍计算，该主张在合同约定范围内，法院应予支持。

某开发公司提起反诉，要求解除与荣女士之间签订的《商铺委托经营管理合同》，荣女士不同意。本案中，某开发公司与荣女士签订的《商铺委托经营管理合同》合法有效各方均应当按照合同约定履行自己的义务。但合同签订后某开发公司仅履行了前三年的付款义务，即以经济状况受到疫情影响没有能力履行后续付款义务为由要求解除合同。对此京云律师认为，虽然 2020 年的新型冠状病毒肺炎疫情对社会活动有一定影响，但某开发公司未提交证据证明疫情导致其财产受损不能履行合同，应承担举证不能责任。同时，即使疫情对某开发公司所述的经济造成影响，并不必然导致案涉合同不能履行甚至解除。因此，某开发公司主张解除《商铺委托经营管理合同》既不符合合同的约定，也不符合法律规定，法院应不予支持。