京云律师解读：花150万元购买了顶楼面积，加盖阁楼却被业主和物业投诉？

杨先生购买了当地某开发商的房屋，位于该单元顶层，双方签了买卖合同后，开发商说只要再交150万顶楼楼面使用费，该房屋对应的顶楼面积可以交给杨先生自由使用，杨先生很心动，于是和开发商又签了个《协议》，买下了顶楼楼面的使用权。

房子到手后，杨先生本想在顶楼楼面上加盖阁楼，却被其他业主和物业投诉，最终什么也做不了。那么，对于顶层楼面，开发商有权出售吗？杨先生可以自由使用顶楼楼面？

北京京云律师事务所主任、王兴华律师表示：

根据我国法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而顶楼的楼面使用权应当属于整栋楼业主共有，开发商无权将其转让给某一业主，这种出让行为不仅侵害了其他业主对公用平台的使用权，也妨碍了物业服务公司对部分公用设施的养护、维修等物业服务工作的进行。

所以，杨先生无法自由使用顶楼楼面，与开发商订立的合同目的无法实现，杨先生可以主张解除合同，开发商应该退还150万元。而且开发商就合同解除存在主要过错，法院会酌定开发商赔偿杨先生的利息等经济损失。

也在这提醒大家，楼顶的空间并不必然属于顶层业主享有，在开发商做出类似承诺时，大家最好查明开发商的相关规划是否合法，实在弄不清楚的可以及时咨询专业人士。

《民法典》

第五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。