来律师告诉您：业主与开发商关系的正确打开方式

首先，注意看证，商品房是否有预售许可证；看土地性质，合同中的土地性质的具体类别，土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。

其次，注意看主合同内容的约定：包括，（1）确定哪家物业公司，（2）车库的规划和地下室或者阁楼是否赠送，（3）房屋面积的约定，（4）小区公共区域和公共部位权属的约定。

然后，注意看合同附件的约定：商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置；（2）附件应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应使用概念化的词语。

还有，注意看交房的条件：在合同中要明确，在哪个验收环节之后，才可认定完成交房。验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。

最后，星来律师提醒注意：根据民事法律“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

业主在收房时，要注意查看：（1）房屋是否达到交付条件；（2）测量房屋实际面积；（3）查看精装房的软装品牌型号；（4） 核对户型图查验结构，查验屋顶、地面、墙体、水电、门窗、烟道、下水道等是否具有质量问题、是否与合同约定不符。

在法律层面上，星来律师提醒，法定交房条件要具备以下文件：

第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。

第二是“两书”——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，交房时开发商应提供。

第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入。

星来律师提醒，按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：

一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。

二、住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住建局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。

在具体的法律程序中，星来律师提醒，可以做到如下方面：

（1）保留相关证明材料：一方面应当收集开发商延期交房的相关证据，另一方面也应当保留有关延期交房造成的额外损失的证据。包括购房认购书、购房合同、书面通知、销售广告等相关的材料，以备在维权需要时使用。

（2）与开发商协商解决：购房者应与开发商当面交涉，将有关的事实依据直接向开发商提出，并提出和解的要求。双方应该以书面形式确认和解内容，以免一方事后反悔。

（3）向法院起诉：可向法院提起诉讼，要求开发商赔偿自己的损失，支付延期交房的违约金。

（4）可申请退房（解除合同）：购房者想退房的话，应该先进行催告，经过催告后3个月还是没有交房的，就可以要求退房，并要求赔偿违约金等全部损失。星来律师提醒，买受人享有的解除权必须在法定期间内行使，不行使的，解除权消灭。

在8月9日这起重庆渝北区吾悦广场业主与开发商的纠纷问题，现已上升到故意伤害，根据我国相关法律规定，对他人人身进行故意伤害的，要承担以下的责任：(1)造成受害人受伤的，要承担民事赔偿责任；(2)如果造成被害人轻伤以上伤情的，构成故意伤害罪，要承担刑事责任；(3)如果不构成刑事犯罪的，可以由公安机关给予治安管理行政处罚。

同时，业主维权有分寸讲原则，通过司法诉讼方式维权，而不能采取非理性冲突。星来律师提醒，业主维权情有可原，但法律亦有其尊严，过激越线行为亦会被追责，应承担民事责任，受到行政或刑事处罚。

祁航

北京星来律师事务所律师

qihang@xinglailaw.com

业务领域：民商事法律事务、公司法律事务、刑事辩护、金融及传媒业合规

执业介绍：吉林大学法学硕士。曾供职于外企和金融部门。执业以来，服务北京城市副中心投资建设集团有限公司、中国联通、中国人民保险集团股份有限公司等多家大型央企及公安部、财政部等多家部委，为客户防范风险和处理纠纷，擅长在重大疑难法律问题中为当事人提供专业民商事法律服务、公司事务法律服务及刑事法律服务。在民商事法律事务、公司法律事务、刑事辩护、金融及传媒业合规等领域积累了极为丰富的实践经验。