烂尾楼一般怎么处理

烂尾楼一般怎么处理，烂尾楼是如何处理的？

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**近国内某地产商屡屡上新闻头条，还传出各种打折的传闻，有的需要购买者全款支付购买。

所以，假如在建楼盘，假如，假如，烂尾了，怎么办？

其实这个问题很复杂。

——①烂尾楼是债权问题——

你以为的烂尾楼：

开发商没钱了，还有一些小问题需要花钱处理，所以没有进行**后的外立面装修，没有通水通电。政府随便出点钱，甚至自己掏点钱，把这些小问题解决，完成收尾工程，就能收房搬进去住/卖掉了。

实际上的烂尾楼：

总体价值1亿的房子，在中X银行抵押贷款7000万，在农X银行抵押3000万，在招X银行抵押贷款1000万，在贷款公司包装下贷款3个亿，然后向一些胆子大的私人再借5千万。还欠供应商货款1千万，农民工工资8百万。完工的瞬间，以上贷款人加上几千个业主还有那些被欠债的供应商、农民工就会开始抢这批房产。因为法律对于一些对象（银行、农民）是有保护的，所以剩下的人不乐意了，开始干扰这个房产的完工进度。

烂尾楼的一大特征，就是债务极多，债券结构复杂。同一房产，甚至会重复抵押几十次。

肉只有一块，十几个人都说肉是我的，该怎么分？一旦完工，瞬间就会爆发抢房事件。即使这个楼盘离完工只差1万元，也不可能完工。因为这根本不是一个工程问题，而是一个债券问题。

——②烂尾楼如何盘活——

假设烂尾楼盘价值1亿，欠债3亿，中间2亿窟窿需要填坑。这2亿，就会导致烂尾楼问题无法处理。而且，这2亿是没有办法解决的，无解。

烂尾楼**多的地方，当然是海南。从1993年海南楼市泡沫崩盘以后，产生了大量的烂尾楼。但是，在2006年左右，海南却宣布烂尾工程基本处置完毕，靠的是什么方案？

靠的就是房价上涨。

海南的房价，从1994年暴跌以后，1996年-2001年筑底，2002年开始上涨，2006年，刚好涨到了暴跌前的价格。这正好是宣布烂尾工程基本处置完毕的年份。

烂尾楼盘价值1亿，欠债3亿，中间2亿窟窿。但是房价如果上涨到3亿，接手公司就可以不赔钱了。如果再涨到4亿，接手公司还会有1亿利润。

中国房地产已经上涨了20年。政府主要依靠房价上涨来解决烂尾楼问题。过去买到了烂尾楼，熬一熬，房价上涨后，自然会把烂尾楼盘活。

但如果房价不继续上涨，这时候碰巧买到了开发商跑路的烂尾楼，政府对这个烂尾楼可能就束手无策了。

……

烂尾楼只要产生，绝对没有想的那么容易处理，房地产在房住不炒的政策引导下，房价像以前那样几年就翻倍的情况，不太可能发生了，所以，这个时候，买入在建的预售楼盘，可要睁大眼睛，小心风险了。

……

烂尾楼一般怎么处理，烂尾楼的解决办法

一、烂尾楼的介绍和分析

烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因有很多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、施工质量低劣、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。简单来说，就是开发商没有资金继续对在建房屋进行建设，从而导致房屋建设停止。

二、烂尾楼的分析

我国实行的是房屋预售制度，当房屋封顶以后，房地产开发商就可以申请房屋预售证，开始对房屋进行买卖了。购房人交完房屋的首付款，和银行签订了贷款合同，银行就会将房屋剩余的价款给到开发商，房地产开发商根据工程实际进度将钱付给施工方和供货商。在房屋的价款中，实际上分为建筑工程费用和土地使用费，在房屋价格比较高的城市，土地使用费占据非常大的一部分，而实际用于建筑工程的费用其实是比较少的。

房地产开发商对一个房地产项目进行开发，土地转让费用占用它大量的资金，这笔费用有可能是通过银行贷款或其他融资手段筹集来的。开发商取得房屋预售证后，对房屋进行买卖，所得的房屋价款就要用于支付这部分土地转让费，当然还有前期的开发费用，这就是为什么开发商会将大量的售房款转移走的原因。如果房屋的销售预期不是很好，开发商就可能将全部的售房款转移走，用于支付开发商的土地转让费，开发商就没有现金支付给施工方和供货商，从而导致建筑出现停工，甚至烂尾的情况。

房地产开发商出现了烂尾楼的现象，很多都是自己的资金周转不灵，出现了比较大的缺口。即使后来有了足够的资金，由于项目停工时间非常久的原因，会让开发商淡化对这个项目的责任，在后续的建设对这个项目没有收益的前提下，会继续暂停对这个项目的建设，将公司的资金用于其他有收益的项目的。所以，一个项目是否会烂尾，不仅仅是开发商自己资金不足的缘故，还涉及到人性的一面，时间拖得越长，越会对房地产开发商产生不好的影响，房地产开发商就越不会对烂尾的项目进行后续建设的。

三、避免买到烂尾楼的方法

如果自己要购买房子，可以选择开发商是国有企业的，这样就可以有效避免买到烂尾楼了。至于其他的不是国有企业作为开发商的项目，都有可能出现烂尾的情况。像我们非常熟知的著名房地产开发商，都有不少企业出现了项目烂尾的征兆，有的企业已经出现了烂尾楼。

很多房地产企业都是一个集团化的公司，它并不仅仅是开发房地产的，它还有其他的各种产业，特别是社会上比较著名的房地产企业。一个房地产企业有很多的产业，这其实没有什么多大的问题。如果一个房地产企业的其他产业都是与房地产和建筑相关的产业，这其实有利于房地产企业降低自己的房地产项目开发成本，还有利于自己企业的管理和协调。但是，一个房地产企业突然进军自己不太熟悉的行业，而且还是一些投资非常巨大、竞争异常强烈的行业，如果在新的行业发展不太顺利，就很大可能占用整个集团公司的资金，造成部分房地产项目资金断裂的情况，时间长了，就有很大可能导致这个房地产项目出现烂尾的情况。所以，买房时了解这个房地产企业的产业情况有非常大的必要。

我国的房价越来越贵，相应的地价也越来越贵，很多房地产开发企业没有足够的资金，无法独立开发一个项目，就有许多房地产企业合作拿地，共同开发房地产项目的事情。虽然合作的房地产企业签订了合作的协议，但在项目的开发中，有可能产生矛盾，导致项目建设停工，**后形成烂尾楼的情况。所以，这也是我们作为购房者需要关注的事情。

一个比较大的企业存在有很多的子公司和分公司的，而这些公司的责任和总公司的责任关系有非常大的区别。根据我国《公司法》的规定，分公司和总公司是存在责任连带关系的，而子公司是独立经营，自负盈亏，和总公司不存在责任连带关系的。一个房地产企业设立了一个子公司，让这个子公司来开发一个房地产项目，而购买这个项目的土地是这个企业的总公司、分公司或者其他子公司，就必须对这样的房地产项目提高警惕。

如果这个房地产项目出现了问题或者烂尾，和这个企业的其他公司是没有任何的责任关系的。一旦这个房地产的子公司申请了破产，那这个房地产项目就彻底成了烂尾楼了，基本上没有重新建造的可能。即使这个房地产的子公司没有申请破产，这个房地产公司也可以将这个子公司的所有人更换到其他的公司工作，也是同样的效果。所以，这也是各位购房者需要注意的问题。

四、烂尾楼的解决办法

我国对城市的建设是有非常良好的规划的，每个城市都有自己的城市规划部门，对城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设进行综合部署，所以每个项目的建设都要遵守城市规划的相关规定。在城市规划的相关规定中，有一条非常重要的规定，就是对建筑物的容积率有非常明确的规定。容积率一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。

调整烂尾楼所在项目的容积率，增大它的容积率，这块地上就可以建设更多的房屋，用新建房屋所获得的售房款来对烂尾楼的后续建设提供资金。这样，既不需要购买到烂尾楼的业主出钱，也不需要政府出钱来继续修建烂尾楼，非常有效地解决了烂尾楼的资金问题。当然了，修改烂尾楼项目的容积率必须得到当地规划局的同意才行，同时烂尾楼项目有足够的空间新建新的房屋才行。

虽然修改烂尾楼的容积率，新建新的房屋可以解决烂尾楼的资金问题，但是这里面存在一个问题的，就是这个烂尾楼的住宅环境没有以前那么的好了。由于新的楼房的建设，使这个项目的建筑密度增大，人口密度也大大增加，有些光照条件比较好的楼房，可能因为新楼房的建设变得差了许多。这个项目的居住环境的改变，对这个项目的价值是有一定的影响，会造成这个项目所有的房屋价值有所下降。作为烂尾楼的业主，必须得接受自己居住环境的改变和房屋价值的降低，必须为此付出一定的牺牲，世界上是没有十全十美的解决办法的。

五、烂尾楼的解决办法的可行性

一套房屋的价格，土地占有的费用非常的大，而房屋的建筑工程费用占比非常的小。我从造价信息网上收集的几个省市的建筑工程费用的造价指标。浙江省杭州市2019年某安置房项目工程的造价指标分析，这里面有这个项目的相关信息，这个项目的单方造价是2917.91元/m2。这是浙江温州市2018年某安置房项目工程造价指标分析，它的单方造价是3207元/m2。这是浙江绍兴市2019年某限价房项目工程造价指标分析，它的单方造价是3060元/m2。各个工程的单方造价虽有变化，但相差都不大。

我从重庆造价信息网查阅了重庆市2019年至2021年部分季度的建设工程单方造价，高层住宅的单方造价，2019年三季度是1530-1750元/m2，四季度是1450-1610元/m2；2020年一季度是1430-1580元/m2，二季度是1400-1550元/m2，三季度是1410-1550元/m2，四季度是1440-1600元/m2；2021年第三季度是1480-1640元/m2。重庆市高层住宅的单方造价虽有波动，但相差也都不大的。

重庆市和浙江省的价格相比起来，价格差异就非常的大了。根据我所了解的信息，各个省市的建筑造价虽然有一定的差距，但是都是相差不大的，这两个省市出现这么大的价格差异，可能是计算的方式和费用有所不同，浙江省的单方造价将各种费用都计算了其中，而重庆只是给了一个单方造价的区间数值而已，我们并不知道这个数值包括的那些内容。我又从网上查了一个住宅的单方造价，给出的价格是1800-2000元/m2。虽然这三者的数字都有些差距，不过我们确实可以肯定的是，建筑工程费用在房价中占比是比较少的。

针对查到的不同建设工程的单方造价，我做了一份关于烂尾楼投资的分析表。我假设一个烂尾楼有6栋楼，每栋楼的住宅都是33层，每层的建筑面积是1000m2，每栋楼的建筑面积就是33000m2，整个小区的建筑面积就是198000m2，算是一个比较大的小区了。根据我查到的相关资料，建筑封顶后，它基本上就完成了总建筑费用的三分之二了。当然了，每个烂尾楼的实际建设情况肯定是有差别的，完成的总建筑费用也有一定的差别。

我分别用建筑工程单方造价为1500m2,、2000m2和3000m2分别做了分析，它们所对应的房价分别是5000元/m2，8000元/m2和12000元/m2。各位同学请看，根据我的计算结果，如果在烂尾楼的空地上修建一栋新的住宅，其售卖的资金是满足烂尾楼剩余建设资金需求的，而且还有很大的结余。从投资收益率来看，投资烂尾楼是非常好的一个投资项目，在房价不是很高的前提下，收益率就达到了33.33%，这还是在当地房价是8000元/m2和12000元/m2。各位可以根据我提供烂尾楼投资分析表，根据自己当地的实际情况计算一下自己烂尾楼的收益情况，

在我国很多城市，超过10000元/m2房价的城市非常多，有的城市的房价要好几万元才能买到一平，而这些城市的建筑单方造价增加的却非常的少，投资的收益就会越高。一个城市的房价越高，投资这个城市的房地产项目的收益就越大。即使一个城市的房价水平比较低，如果控制好建筑成本，投资烂尾楼也是有收益的。

如果我国的政府部门允许修改烂尾楼的容积率，或者说是允许在烂尾楼的空地上新建一栋住宅楼来，用新建住宅楼的所售卖的房款来对烂尾楼的后续建设，这个方法是非常可行的，可以在各方不投入资金的情况下解决掉房地产项目烂尾的事情。投资烂尾楼的收益是非常大的，这笔收益不能只归属于烂尾楼的投资方的。政府部门对烂尾楼的容积率进行了修改，改变烂尾楼所在地的规划，需要对当地的管网进行修改和规划，应该获取一部分投资烂尾楼的一部分收益，这部分收益可以用于支付原房地产开发商所欠的施工方的建筑工程款和供应商的货款，同时原房地产开发商的这笔债务关系就转移到了政府身上，由政府的相关部门向原房地产开发商的收取这笔债务。

投资烂尾楼的事情**好是由我国政府的相关部门或者是我国的国有企业来主导，这样可以有效避免新建住宅所售房款资金的再次转移，保证烂尾楼项目后续建设的顺利完工。政府的相关部门和我国的国企作为投资方，能够更好地协调各方面的工作，能有效地解决烂尾楼存在的各种债务关系，并对原房地产开发商遗留的债务有很好的追责手段和权力。烂尾楼的解决会给我国的房地产市场造成一定的影响，这个影响有好的一面，也有坏的一面，我这里就不再进行分析了。

希望各位能将我所讲的解决方法传播开来，让买到烂尾楼的人看到烂尾楼拯救的曙光，让他们能够放下多年来不安的心。