人数表决权数和面积表决权数的确定

引言：

物业管理是个事关千家万户能否安居乐业的基本民生问题，同时又是城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到老百姓生活的幸福程度和社会的和谐稳定，体现政府的城市治理水平，是个综合性社会管理工程。《北京市物业管理条例》于2020年5月1日施行，条例有不少创新和亮点，但实施中也难免遇到各种现实问题。北京市隆平律师事务所物业专项法律服务团队受聘为多个街道提供物业专项法律服务，为帮助物业管理所涉及的各方主体更好地理解和贯彻实施条例，特开辟“物业管理法律问题”专栏，为大家解读各种物业管理相关法律问题。

《民法典》第二百七十八条对须由业主共同决定的事项作出了规定，同时对业主共同决定事项的决策规则也作出了规定。根据该条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动三种特别事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；对于特别事项以外的其他公共事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

在组织业主对物业公共事项进行表决决策前，查明物业管理区域内拥有表决权的业主人数和表决权面积数，制作票权清册，是至关重要的基础性工作。

人数表决权数如何确定？

对于物业管理区域内表决权人数如何确定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第九条规定：民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

表决权面积数如何确定？

对于表决权面积，原《物权法》使用的是“建筑物总面积”的表述，《民法典》表述为 “专有部分面积占比”，进一步明确了表决权面积数应为物业管理区域内所有专有部分面积的总和，这与 “北京业主”App当中的“总建筑物面积”、初始登记的“总建筑物面积”并不等同， “总建筑物面积”中除了业主专有部分，还包括属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分的房屋面积。