李霄然、李仕靖：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》解读

发布日期：2024/12/10

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《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院

2023年4月20日

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

解读：建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。本条是对原有规则的重申。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第三十六条承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

解读：商品房消费者物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权

商品房消费者物权期待权的构成要件：（1）主体是商品房消费者；（2）以居住为目的；（3）已支付全部价款（在一审法庭辩论终结前）。

相较于旧法：旧司法解释规定支付大部分房款即可，现调整为支付全部房款。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（失效）二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

商品房消费者理解：按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》一书中的解读，必须满足：（1）消费者必然是自然人，法人或者其他组织不存在生活消费的问题，不在消费者之列；（2）以房屋的性质作为判断是否是商品房消费者的客观标准，房屋的性质是居住用房即可认定商品房消费者。

有待明确的问题：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》生效后，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》是否有影响？

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

解读：商品房消费者超级优先权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权

本条适用的前提是，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”，因此笔者认为本条与第二条的关系并非商品房消费者选择适用的关系，只有在房屋无交付可能的情况下，商品房消费者才能主张超级优先权。

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