在房屋买卖活动中，时常会出现房屋在买卖双方已经办理完过户登记手续后，但未实际交付给买受人之前即发生毁损的情况。一般而言，如果能查清导致房屋毁损的原因，则该房屋的损失责任应当由毁损者承担，但如果房屋毁损责任无法查清，则只能按照法律的相关规定来确定归责原则。以北京论法律师代理的案件为例，结合相关知识对房屋毁损责任的承担进行简要分析，希望对处理类似案件的当事人有所帮助。

简要案情：2018年5月10日，徐某将其所有的一套商品房出卖给李某，并签订了“房屋买卖合同”，约定“李某于合同签订之日起5日内向徐某支付购房款70万元，徐某在收到购房款后30日内与李某共同办理房屋过户登记手续”，同时约定，“在办理完过户登记手续的当日，徐某正式将房屋交给李某使用。”合同生效后，李某按时支付了购房款，徐某也按约定给李某办理完房屋过户登记手续，但李某因故未在办理完过户登记的当日接收房屋。2018年6月30日晚，上述房屋因山洪被损毁。李某以徐某已无法交房，应当退还已支付的购房款为由起诉到人民法院。

论法律师接受徐某委托后，经分析确定了其作为出卖人不应对房屋的毁损承担责任的代理意见。

首先，诉争的房屋已经转移归李某所有。

房屋不同于一般财产，而是一种特定的不动产，为更好地保护房屋所有者的合法权益，我国法律对其作出了特殊规定。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。”

据此，房屋所有权的转移须经房屋主管部门办理过户登记，未经过户登记的，所有权不发生转移，即使房屋已经交付，但所有权依然属于卖方，当房屋此时发生毁损、灭失时，除当事人另有约定外风险仍由卖方承担。而本案中，徐某与李某已经办理了房屋产权过户登记手续，房屋已经发生所有权转移的效果，即该房屋已经由徐某转移归李某所有。

    其次，房屋毁损的风险已转由李某承担。

买卖合同中标的物风险的承担，归根结底与所有权相联系，要判断所涉房屋毁损的风险损失由谁承担，实际上就是要判断风险发生时房屋的所有权归属，即风险发生时，该房产归谁所有。我国《合同法》**百四十三条规定：“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”

本案中，李某虽然尚未实际占有该房产，但双方已办理了产权变更登记，房屋的所有权已经发生了转移，李某已成为该房屋的所有权人，且房屋未实际交付是因李某自身原因未在约定时间办理交付所致，依法应由其承担房产的风险损失。相反，如果李某已支付了购房款并实际居住，但在未办理权属变更登记之前，该房产的所有权仍然属于徐某，若此时发生房屋毁损的风险，其损失才归徐某承担。

最后，李某诉请徐某退还已付购房款的主张很难得到法院的支持。

本案的关键在于判断涉案房屋毁损风险由谁承担，也就是判断作为买卖合同标的的房屋在何种情况下视为交付。基于上述理由，徐某与李某既然已经办理完房屋过户登记手续，房屋所有权已经发生移转，且李某未在约定时间接收房屋，此时作为标的物的房屋发生毁损、灭失的风险依法应当由房屋的所有人李某承担。因此，作为房屋买受人的李某的诉讼请求被法院驳回。