城市房屋拆迁法律问题？城市房屋拆迁中的法律

作为我国众多拆迁纠纷案之一，此案之所以在全国乃至全球范围内引起轰动，是因为刚刚结束的十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)，人们也在密切关注这一所谓的新法律对保护公民合法私有财产能起到什么样的作用。本文试图通过案例分析中国，城市房屋拆迁的立法和司法现状，并对存在的问题提出一些建议。

【关键词】房屋拆迁；财产法；公共利益；

一、对本案的误解

如前所述，全国人民都非常关注这个历史性的《物权法》的颁布实施，特别想通过这个案件的处理结果来检验这个法律的效力是否像想象中那么理想。在接受记者采访时，吴萍女士手里拿着《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)和《物权法》的复印件，并声称用《物权法》维权。但是《物权法》还没有实施，要到2007年10月1日才正式实施。因此，不能援引《物权法》来判断当前的纠纷。

2.中国城市房屋拆迁的相关法律、法规和程序

 

重庆这起案件只是中国城市房屋拆迁纠纷的一个缩影，因此，本文试图对城市房屋拆迁的整体法律、法规和程序进行分析。

 

《宪法》第十三条规定：公民的合法私有财产不受侵犯。国家依法保护公民的私有财产权和继承权。出于公共利益的需要，国家可以依法征收或者征用公民的私有财产，并给予补偿。《土地管理法》第二条第四款：国家出于公共利益的需要，可以依法征收、征用土地并给予补偿。基于《宪法》和《土地管理法》关于征收城市单位和公民房屋的相关规定，国务院于2001年颁布了《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》，对城市房屋拆迁的相关程序作出了具体规定。首先，房屋拆迁单位应向房屋拆迁管理部门申请办理房屋拆迁许可证，前提是提交所需资料，包括《国有土地使用权批准文件》。【1】经主管部门审查，符合条件的，发给房屋拆迁许可证。拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立拆迁补偿安置协议。[2]一是双方就搬迁补偿安置达成协议后，被搬迁人在搬迁期限内拒不搬迁的，被搬迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提起诉讼。诉讼期间，拆迁人可以先向人民法院申请执行。[3]第二，当事人未能达成协议的，经当事人申请，房屋拆迁管理部门将作出裁决。当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起诉讼。被拆迁人依照本条例规定给予被拆迁人货币补偿或者提供拆迁安置房、周转房的，诉讼期间不停止拆迁执行。【4】被拆迁人或者承租人未在裁定规定的搬迁期限内搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责令有关部门强制拆除，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆除。[5]上述第二种情况，双方未能就拆迁补偿达成一致，拆迁人依据《拆迁条例》相关规定申请主管部门裁定，申请法院强制执行。最后，在法院的主持下，双方达成和解协议。被拆的人有这样的结局是幸运的。如果不是《拆迁条例》刚刚颁布的关键时期，恐怕高耸的纪念碑早已经被强行拆除了。然而，就我国所有的拆迁纠纷以及未来可能发生的纠纷而言，笔者认为还有更多问题需要探讨。

三.立法、司法和执法中的问题

(一)立法问题：《物权法》违法

目前解决城市房屋拆迁纠纷的主要依据是《拆迁条例》。经过几年的发展，特别是随着2004年宪法修正案的通过和2007年《拆迁条例》的颁布，保护公民合法私有财产的理念已经深入人心。国务院颁布的这项行政法规显然跟不上时代的发展，也违反了宪法和物权法的规定。《物权法》第七条规定，房屋拆迁单位应当向房屋拆迁管理部门申请办理房屋拆迁许可证，但应当提交所需资料，包括《国有土地使用权批准文件》。取得拆迁许可证后，拆迁人可以与被拆迁人协商解决拆迁问题。但存在严重侵权行为：被拆迁人是房屋所有人，是土地的合法使用者，而国家将土地使用权无偿授予被拆迁人，并收回土地使用权，严重侵犯了被拆迁人的用益物权——。《拆迁条例》作出这样的规定，违反了《拆迁条例》、《宪法》保护公民合法私有财产的立法宗旨，因而违反了《物权法》第五条第三款：一切法律、行政法规和地方性法规不得与宪法相抵触。"

 

(二)政府的定位：政府不仅是当事人，也是裁判者，还是营利方

政府从被拆迁人手中征收土地与政府向被拆迁人转让土地之间存在两种法律关系。但目前政府的普遍做法是让拆迁户与拆迁户有直接关系，让政府转嫁责任和风险。本来，政府应该收回土地使用权，然后转让给拆迁人。然而，根据《宪法》的规定，政府首先将拆迁人和被拆迁人置于协商和谈判的地位。一旦双方未能达成一致，政府将作为裁判出现，并对争议做出行政裁决。当事人拒绝执行的，也可以申请法院强制执行。当然，当事人可以在3个月内提起行政复议或行政诉讼。但由于行政行为的特殊执行力，即使当事人在此期间提起行政复议或行政诉讼，也无法阻止法院强制拆除。而且，根据《拆迁条例》第四条的规定：拆迁人应当按照本条例的规定对被拆迁人进行补偿和安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。即被拆迁人没有不被拆迁的权利，即使有异议，也不能阻止房屋被拆迁。对于政府和拆迁人来说，很容易做出决定或者申请法院强制执行。但是，如果被拆迁人不想启动拆迁程序，就非常困难，也没有相应的程序保障。最终，被拆迁人会觉得判决是针对拆迁人和政府既定的发展意图。

此外，政府通常通过将土地使用权转让给被拆迁人来赚钱，但不会将赚取的部分利润分配给被拆迁人；而且拆迁也是为了盈利，所以给被拆迁人更多的补偿就更难了。这导致最终的受害者总是被摧毁。

（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所  律师咨询电话：15600006628 ）