道可特视点 | “营改增”房地产业过渡性规则探析(一)

摘要：2016年5月1日起，营业税改征增值税全面推开，包括房地产业在内的多个行业被纳入改革范围。在国家出台一系列规定中，为新老政策平稳衔接的过渡性政策是房地产行业及相关行业密切关注点之一。北京市道可特律师事务所争议解决团队谈谈跨期项目问题。

从土地开发到销售房屋，房地产行业具有持续时间长、涉及流程多的特点，几乎每一个房地产企业无可避免会出现很多开发期或者工期横跨“营改增”前后的项目。跨期项目又被称为“老项目”，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号，附件2），建筑工程老项目是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。与改革后“新项目”的区别是采用的计税方式不同，作为一般纳税人，关于老项目的适用税率有选择权，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号，附件2）（七）建筑服务3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税；（八）销售不动产7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税；（十）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

这一系列规定意味着作为一般纳税人的企业，一是可以选择“营改增”后一般纳税人计税方法计税，适用建筑业、房地产行业税率11%（或者3%的预征率）；二可以选择适用简易计税方法计税，税率为5%。适用时，应当注意两种计税方式的销售额计算及是否能够进行抵扣是不同的，无法简单判断哪一种计税方式对企业更为有利，而且，纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。所以，企业应当根据工程、自身经营具体情况综合考虑，择一选择适用的计税方式。

面对营改增带来的变化，企业应当对所有项目进行分类排查，整理涉及跨期的“老项目”。上下游企业之间要做好沟通，根据双方的纳税资质、支付约定、工程其他情况约定适用的计税方式，重新核算合同价款，明示应缴纳增值税金额。可以采用签订补充协议的方法，书面确认“营改增”给双方权利义务带来的变化。

“营改增”后，如果出现新老项目交替出现，共同经营、共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算。5月1日后老项目产生的增值税的进项税，不可以在新项目进行抵扣。

新老项目衔接是一项复杂的界定和实施过程，各企业只有在遵守国家各项规定的基础上，正确利用过渡性规则提供的缓冲期，才能平稳应对改革，减少不必要的损失。