商业租赁房产征收拆迁相关问题：商业征收中“房屋价值”的确定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》等规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。

在实践中关于房屋价值争议较多的在于被征收房屋价值是否包含房屋占用范围土地使用权的价值。在（2020）黔行终1293号“高尚与望谟县人民政府、望谟县住房和城乡建设局行政合同纠纷案”中，贵州省高院在判决中释明：“按照“房地一体”“地随房走”的原则，因公共利益需提前收回国有土地使用权的，应对土地及其上的房屋一并征收，并依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条之规定，将国有土地使用权的价值作为房屋评估价格的重要组成部分，一并补偿。本案中，案涉安置补偿协议中的房屋评估价格已包含高尚所称的土地使用价值，并不存在征而未补的情形。故，本院对高尚的上述主张不予支持。”此判决依法依规作出，可充分印证房屋价值包含土地使用权价值。

此外应注意的是，房屋价值的确定不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》等规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

根据《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》及《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》等规定，房地产价格评估机构的注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。须注意，房屋价值不包含前述房屋室内装饰装修价值等因素。