海勤视点 | 第三人善意取得房屋所有权的认定与构成

　　善意取得作为一项重要的民事法律制度，是指无权处分他人财产的转让人将其有权占有的他人财产，交付或登记于买受人名下，如买受人取得该财产时出于善意并支付了合理对价，则买受人将依法即时取得对该财产的所有权或他物权的法律制度。善意取得制度的目的在于协调财产所有权的静的安全与财产交易的动的安全之间的冲突，保护占有的公信力，最大限度地保护善意第三人的利益，维护交易安全。

　　善意取得的构成要件包括：处分人是无权处分；转让合同有效；受让人受让该不动产或动产时是善意；以合理的对价转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　（一）无权处分的认定

　　关于无权处分的认定， 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第15条第1款规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

　　真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

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　　（二）转让合同有效

　　中华人民共和国民法典第143条规定，“ 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

　　只有当受让人通过法律行为取得物权的，才发生善意取得的问题，任何非基于法律行为的物权变动，或者虽基于法律行为但仅导致债法上权利变动的，不适用善意取得。为此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第20条规定，“具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第311条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同被认定无效；（二）转让合同被撤销。”司法解释起草者认为，如果允许基于无效或可撤销的合同，依然可以善意取得，有违合同正义原则和公序良俗原则。

　　（三）受让人善意的认定标准

　　所谓善意，是指不知转让人无处分权而言。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第14条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，推定受让人是善意的，应当由真实权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则应认定受让人为善意。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第17条规定， 民法典第311条第1款第1项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”，而不是订立合同之时。只有在“依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”，仍对无权处分不知情且对不知情无重大过失的物权取得期待才可以超越原权利人的物权安全利益，值得法律保护。

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　　（四）合理对价的认定标准

　　善意取得以有偿取得为前提，无偿取得财产时，不能适用善意取得。所谓合理，应当根据市场的价格来判断。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

第18条规定：“ 民法典第311条第1款第2项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”同时，合理的价格，也是衡量受让人是否善意的标准。

　　（五）转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　中华人民共和国民法典第209条第1款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第214条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第224条规定，“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”这是该规定的理由。城市房屋的买卖只有在转让人与受让人办理登记之日起才能适用善意取得，仅交付，不能产生善意取得的后果。但就农村房屋进行的买卖，如果发生在农村集体经济组织成员之间，在适用上应充分考虑农村房屋没有进行登记的现实因素。