京讼解读:商品房买卖合同中不可抗力无效情形

　　基本案情：2014年9月16日，黄某文、冯某英夫妻二人与亿诚公司签订《商品房买卖合同》，约定黄某文、冯某英购买亿诚公司建设的“江景豪庭”小区房屋一套。房屋面积为123.29㎡，房款为430547元。合同签订后，黄某文、冯某英足额支付了房款。亿诚公司依约应当在2016年9月30日前交房，逾期交房则应以买受人已交房款的总额按银行活期存款利率计算，期限为商品房交付之日起至通知交付之日止。截至起诉时，亿诚公司尚未交房。

　　法院庭审过程中，被告亿诚公司答辩称，案涉《商品房买卖合同》有明确约定，遇到中高考、雨水天气等不可抗力，交付日期应当顺延，故亿诚公司逾期交房的天数应当依约扣除中高考、雨水天气的天数。一审法院以被告亿诚公司无证据证明工程因雨水、中高考实际停工、顺延工期的情形，对被告亿诚的答辩理由不予支持。

　　京讼律师认为：在商品房预售合同纠纷案件中，不可抗力是房地产开发商逾期交房的责任免责事由之一。对于雨天、中高考、市政工程等诸多因素是否达到不可抗力的情形，根据《民法典》合同编第590条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。从上述规定可以看出，天气因素对施工确实有影响，但风雨天气均为正常的天气现象，开发商在建设前就应当参考当地的天气记录，根据气象部门的天气预测合理计算工期，在气象数据合理预测的基础上留存足够的工期，故该情形并不构成不可抗力。出卖人将中高考作为不可抗力的免责条款，中高考是按照国家规定时间进行，属于出卖人在开工建设前考虑的内容，是应当在建设过程中承担的风险，开发商以合同的形式将风险转嫁给买受人，根据《民法典》合同编第497条的规定，免除己方责任的行为是无效的，亦不属于不可抗力的情形。

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