地产视角 | 商业物业租赁中出租人适租义务的范围界定

《民法典》第七百零八条规定了出租人的适租义务，即出租人应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，而租赁物的具体用途由出租人与承租人进行约定，系双方意思自治的体现，可见适租义务是一种合同义务，法律对此并无明确规定。通常情况下，租赁物的用途即为承租人的合同目的，承租人基于某种特定目的，自出租人处承租租赁物，例如为居住为目的租赁房屋，为经营餐厅而租赁商铺等。当承租人承租租赁物的目的不同时，出租人所负担的适租义务也有所不同，如将出租人的适租义务过分限缩，则不利于保障承租人的利益，承租人可能无法将租赁物用于约定用途；如将出租人的适租义务随意扩大，则会加重出租人的负担，将承租人本应承担的部分风险转嫁给出租人。故，适租义务的范围为何，将直接影响到出租人与承租人之间利益的衡平。

而商业物业租赁不同于其他不动产及动产的租赁，商业物业的业态更加复杂，出租人的适租义务不同于其他租赁。例如，租赁居住用房屋的情形下，出租人仅需保证其所出租的房屋具备居住属性与条件符合租赁合同的约定。但，商业物业租赁的情形下，因承租人的合同目的各不相同，出租人的适租义务更为复杂，此时探讨出租人适租义务的范围及内涵尤为重要，有必要结合司法实践中的判例进行探究。

在部分商业物业租赁中，出租人与承租人在租赁合同中对租赁用途未进行约定，或者仅约定用途为商业，没有就具体商业用途进行明确约定，此情形常见于小规模的商业物业租赁中。而适租义务作为合同义务，应基于出租人与承租人依意思自治所达成的合意，当双方未就租赁物用途达成具体合意时，如果扩大出租人适租义务的范围，则会加重出租人的负担，造成双方权利义务关系的失衡。况且，作为具体经营者的承租人，对于其经营行业相对了解，本身负有一定的注意义务，应由其判断商业物业是否可用于其预想的商业用途，而不是要求出租人对此进行保证。

广州中院在（2019）粤01民终22680号民事判决中认为：“双方当事人之间签订的涉案租赁合同约定租赁用途为“按物业现状出租，仅用于商业”，没有明确约定为做餐饮，而上诉人提交的证据亦不足以证明在签订合同之前被上诉人明确承诺涉案商铺可以用作餐饮业，而作为餐营业的经营者的上诉人未对涉案商铺是否具备用作餐饮业的条件尽到审慎审查义务，且在与被上诉人签订的租赁合同中未予明确餐饮用途，也未明确涉案商铺作为餐饮用途应该具备的条件。双方还约定物业现状为毛坯，租赁物业属于适租状态。故上诉人认为被上诉人未尽到适租义务无事实依据，商业物业租赁合同违约解除的责任应当在于上诉人。”可见出租人与承租人对商业物业用途未约定或约定不明时，承租人适租义务的范围不包含用于特定的商业用途。

那么如何确定无约定或约定不明时出租人的适租义务的范围？《民法典》第七百零九条规定提供了现实的解决路径，本条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”根据诚实信用的基本原则，承租人需要根据租赁物的性质使用，出租人也应当保证根据租赁物的性质可得正常使用。据此，商业物业租赁中如无约定或约定不明，则根据租赁物的性质，出租人负有商业物业可用于一般商业用途的适租义务。这里的一般商业用途为不需要特定资质或条件的商业经营，餐饮，网吧，酒店等行业对于商业物业的场所条件，周边环境等有特定要求的用途不应在此列，如承租人无法办理特定的执照导致无法经营的，后果由承租人自担。

在更多的商业物业租赁中，出租人与承租人对于租赁用途会作出相对明确的约定，如双方约定用途为经营餐饮、酒店、娱乐场所等特定行业，那么出租人的适租义务范围是应扩大至提供符合餐饮、酒店等行业特殊规范要求的房屋使用标准？

湖北省黄石市中级人民法院在（2022）鄂02民终2292号民事判决中认为：“作为承租人的被上诉系KTV的经营者，非首次从事KTV的经营，应当知道该行业的相关规则，其在选址过程中未尽到相关审慎义务，具有一定过错。在本案中，租赁合同约定涉案房屋用途为经营KTV，但作为上诉人的出租人提供的房屋因早已存在的政策原因无法达到约定的用途，故出租人未尽到适租义务，亦存在一定过错，即双方均存在过错。租赁合同解除的责任应由双方共同承担。”

上海市虹口区人民法院在（2021）沪0109民初13468号民事判决中认为：“被告作为出租人，应负有适租义务，被告有义务在租赁期限内提供符合合同约定的经营条件的房屋及其相应的产权证明等办理证照所需要的证明材料，但双方签订合同时，土地用途为“非商业、饮食用地”，明显不能满足合同约定的经营目的，被告对此应负有注意义务，其未尽到适租义务，应承担责任。其次，原告作为承租人，其在承租系争房屋时，亦应尽必要的注意义务，其因自身疏忽，未查看并了解系争房屋所在土地为“非商业、饮食用地”，即行签订合同并着手进行装饰装修，对此存在一定过错。综上，双方对于系争房屋未能实现合同目的，均负有一定责任，但被告的责任更大。”

可见，在商业物业租赁中，出租人适租义务范围系保证商业物业符合该行业的一般用途，如果其未提供符合约定用途的商业物业，则应当承担一定的过错责任，具体的责任承担需要结合承租人的过错责任进行综合判断，由双方共同承担。

通常情况下，租赁物业在办证前已通过规划、消防等行政主管部门的验收，有关用途及其房屋结构在出租给承租人前已经特定化。而且承租人在租赁前也通常会对租赁物进行考察，此考察范围不仅包含租赁物周边环境、潜在客流，还更应包括租赁物是否可用于租赁目的的用途，应当合理预见到拟租赁的商业物业可能不符合特定行业的验收规范标准从而发生损失的问题。同时承租人作为特定行业的经营者，本身负有一定的注意义务，应由其自行审查租赁物能否实际实现租赁商业目的并自负责任，该责任不应由出租人全部承担，否则加重了出租人的义务，有违公平原则。

在部分商业物业租赁中，虽然商业物业的用途与承租人的租赁目的不符，甚至不符合法定的租赁条件，但出租人为获取租金利益，承租人为实现其商业目的，双方会就租赁事宜达成协议。但此情形下出租人的适租义务并不因为承租人的明知或承诺而免除。

广州中院在（2021）粤01民终15710号民事判决中认为：“因无证据反映案涉场地有办理规划报建手续，案涉房屋租赁合同无效。在签订签署合同及补充协议之时，甲公司作为出租方，违反法定的适租义务要求将不符合法定租赁条件的案涉场地出租给乙公司，而乙公司作为承租人，在案涉场地尚不符合法定承租条件的情况下承租该场地，故双方对造成房屋租赁合同无效的后果均具有过错。虽然乙公司向甲公司承诺其在租赁上述物业签订所有合同、协议前已清楚明确上述物业的土地、物业性质及建设状况，保证不以此作为任何依据向出租人追究任何责任。但是乙公司上述承诺并不能当然免除甲公司作为出租方违反法定的适租义务所承担的相应过错责任。”可见，出租人有义务提供适租的房屋，当租赁物用途或权证等无法满足约定用途时，即使出租人事前披露或进行特别说明，也无法完全免除其责任。具体到实践中，人民法院一般根据出租人的提示、尽到注意义务等实际情况来综合界定双方应承担的责任，如果出租人尽到相关提示说明义务，则可一定程度上减轻出租人的责任。

商业物业租赁中，特别是在商业综合体的业态中，出租人对于电梯、大堂、空调等公共区域内容进行直接管理，而公共区域会影响承租人对商业物业的正常使用。此时将出租人的适租义务范围扩大至公共区域内将具有合理性，也符合效率原则。

广州中院在（2023）粤01民终503号民事判决中认为：“本案租赁纠纷中，甲公司作为出租人，除了要提供适租的场地外，还需要提供公共区域的保洁、保安、运营管理、公共设备设施维护等服务。从微信聊天记录的内容可知，甲公司存在未及时开门、未开启电梯、保洁和保安服务未到位、被停水停电等管理不善的行为，影响到身为承租人的乙公司对承租的商铺的正常使用，显然未尽到适租义务，需要承担责任。”

佛山中院在（2021）粤06民终8926号民事判决中也持相同观点：“租户与甲公司就商铺租赁签订涉案租赁合同，其合同目的在于承租涉案商铺进行经营活动。而根据合同约定，租户有权根据其正常经营需要与同商场的所有其他租户共同使用商场公共部分，包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯等。由此可见，甲公司除应保障租户正常使用涉案商铺外，还负有保障租户合理利用商场公共部分附属设施设备及中心整体顺畅运营的适租义务。但甲公司现未能妥善解决公共部分附属设施设备存在的问题，导致商场未能正常运营，给租户正常经营造成影响，应当承担未尽到适租义务的责任。”

可见，在商业物业租赁中，出租人的适租义务范围不仅包含商业物业本身，还可能及于公共区域。如对于公共区域负有管理义务的出租人如未妥善管理公共区域，影响出租人对商业物业的正常合理使用，应认定为未尽到适租义务。

首先，商业物业租赁中，如出租人与承租人对租赁用途无约定或约定不明确，则租赁物业应当符合一般商业用途而无需符合特定商业用途。其次，如双方对商业物业用途有明确约定，则出租人对约定用途负有保障义务，当出租人违反适租义务时，也应当考虑承租人的过错，按照责任比例承担责任。最后，对公共区域有管理责任的出租人应当对电梯、空调、管线等影响承租人正常合理使用商业物业的公共区域尽到适租义务。

故，本所律师对于商业物业租赁中，出租人如何避免因未尽到适租义务而承担法律责任，提出以下几点建议：