购房者不付钱先入住 两年后房款未结法院却来执行

　　贵州的王先生和某地产公司签订了《购房合同》，合同规定了，在合同签订当日王先生支付房子的全款。王先生接了房并装修入住，但是一直未付钱。这一拖就是三个月。无奈之下，地产公司做出了让步，双方协商签订了一份《谅解协议》，同意王先生的付款期限延长一年，在此期间采用分期付款方式，自签订《谅解协议》起每月支付5万元，余款于年末一次性付清，如未付清，则按购房合同中逾期付款的违约责任条款执行。奈何王先生只在《谅解协议》上签了个字，过后依然不付款。

　　到了《谅解协议》中约定的最后期限，王先生再次出具了一份《保证书》给地产公司，保证过一年一定付清所有房款，逾期未付，地产公司可以解除合同，王先生无条件搬离房屋。自王先生购房已经过去两年，但仍然未付房款，最后，地产公司不得已解除了双方的《购房合同》，本以为事情到这里已经完结，谁曾想，法院突然来执行这套房子。

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　　原来，王先生除了房款没还，还欠了黄先生一笔钱，黄先生多次追债无果后，将王先生起诉至法院，进入执行程序后，黄先生查到王先生名下有一套房子虽然没有不动产登记，但做了备案登记，于是申请法院执行。于是房子被查，地产公司向法院主张房子的所有权。那么，只做过合同备案，没有进行所有权变更，这样房屋到底该算谁的?

　　冠领律师认为：

　　第一，根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。地产公司与王先生签订《购房合同》，约定售卖诉争房屋，但双方仅办理了商品房买卖合同登记备案表，并未办理不动产登记，即该房屋的不动产产权并未发生改变。该房屋的买卖合同经过备案仅是行政行为，不具有物权登记的效力。

　　第二，根据《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。对某些合同而言，履行期限至为重要，如债务人不按期履行，合同目的即不能实现，于此情形，债权人有权解除合同。王先生多次违约，拖欠房款，致使合同的目的不能实现，房地产公司有权解除合同。

　　综上所述，该房屋是属于房地产公司的。

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　　最后，冠领律师提醒大家：购房者一定要认清，购房合同备案登记不发生物权变更效力，仅属行政行为，不具有对抗第三人的效力，对财产所有权不产生任何影响。

撰稿：杜智君
类型：C 类稿
   编辑：闫 慧
审稿：段主编
法务：刘东晓