北京律师 王有银
【案情概览】：
本案委托人张先生在上海市金山区山阳镇某村合法拥有农村宅基地房屋一处，因新建隆安东路项目被列入拆迁范围。2009年9月20日，上海市金山区建设和交通委员会原下属单位--上海市金山区道路建设指挥部代表上海市金山区建设和交通委员会与委托人张先生签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议签订后拆迁人对委托人张先生的房屋实施了拆除。
其后，本案委托人认为拆迁补偿安置协议中的补偿标准过低，故委托律师介入本案，代理维权事宜。为核实拆迁行为的合法性，代理律师向相关部门申请政府信息公开，要求公开本次征地拆迁相关文件。2011年12月15日及2012年2月8日，委托人分别接到了上海市金山区住房保障和房屋管理局作出的政府信息公开申请答复书，以及【金房管信复（2012）第005号】书面答复意见书，得知其房屋本不在拆迁许可范围之内。目前，针对该拆迁补偿安置协议提起的确认合同无效之诉，及相关行政诉讼正在审理中。
【法律分析】：
本案委托人房不在拆迁许可范围之内，故双方签订的《拆迁安置补偿合同》因主体不适格、违反法律行政法规强制性规定而无效。
因委托人房屋不在拆迁范围之内，上海市金山区建设和交通委员会不具备合法的拆迁主体资格，其无权与委托人签订拆迁补偿协议；而根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（已废止）之规定，集体土地上房屋拆迁的被拆迁人应当为征地范围内的房屋所有人，因委托人房屋不在拆迁范围之内，故委托人也根本不是签署拆迁补偿协议的适格主体。同时，因为征收集体土地、实施集体土地上房屋拆迁，应严格适用《土地管理法》、《土地管理法实施条例》之规定，在拆迁范围之外擅自实施拆迁，与房屋所有人签订所谓的《拆迁安置补偿合同》，实际上违反了法律、行政法规之强制性规定。
综上，依照《合同法》中之规定，本案拆迁人与委托人签订的《拆迁安置补偿合同》应属无效，拆迁人故意隐瞒拆迁范围，意图对被拆迁人房屋实施拆迁，应当对本案委托人遭受的损失承担赔偿责任。
【办案点睛】：
本案委托人是在委托律师介入后，通过信息公开程序才得以确认房屋不在拆迁范围之内，现实中不乏有相当部分房屋产权人不明就里签订补偿协议后房子被拆除，却不清楚自己实际并不属于拆迁范围。由于拆迁活动中，许多应当公告的内容未被公告，而被拆迁人也缺乏依法维权的意识，许多被拆迁人的合法权益便无从保障，作为被拆迁人在面对房屋征收拆迁时一定要通过多种途径了解征收拆迁项目的四至范围以及合法性，以免造成不必要的损失。
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