将经营用房评估成居住用途?专家委员会:评估报告重新出!

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款对营业用房的估价方法作出了详细规定,"被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估……"征收评估机构应当按照前述规定收集案例采用市场比较法,或适用以收益法为基础的商业街区基准价格对营业用房进行评估.【基本案情:酒店遇地铁建设,评估价值低怎么办?】霍先生在广东省佛山市顺德区拥有一处国有土地上的7层建筑,建筑面积6000多平方米,主要用于经营酒店,具备营业执照与经营资格.该酒店装修高档别致,客人入住率一直不错,也是霍先生的主要收入来源.后因酒店附近需要修建地铁线路,房屋被纳入征收范围.2019年4月17日,广东某房地产估价公司出具了一份评估报告,但是霍先生认为评估报告中房屋内各类设施评估价值不仅严重偏低,最主要的是房屋及土地使用权价值评估结果与市场价值相去甚远.因此,霍先生便及时委托了在明律师事务所的杨念平、李群杰律师处理评估及征收补偿相关法律事宜.【律师代理:复核、专家委员会鉴定真的没用吗?】两位代理律师研究案情后,认为《评估报告》确实存在众多违法之处,于是指导委托人于2019年4月19日向评估机构提起复核评估申请.2019年5月5日,评估机构向霍先生邮寄了《关于<复核评估申请书>的复函》,称其出具的评估报告符合《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》和《资产评估法》等法律法规、评估技术规范的相关要求,对评估报告的评估结果维持不变.在明律师认为复核申请书中已经清晰明了的陈述了委托人的异议事项,而评估机构作出的复函仅粗略表示其对该评估报告的评估结果维持不变,并未就委托人提出的异议事项作出具体解释说明及依据,其行为明显有搪塞敷衍之嫌.因此二位律师指导委托人于2019年5月10日向顺德区征地拆迁价格评估专家委员会提出复核结果鉴定申请,并提出了涉案《评估报告》存在以下违法事项:1.评估机构的选定程序违法《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定.具体办法由省、自治区、直辖市制定.但委托人自始至终从未参与过该项目的评估机构选定过程,对评估公司的资质等级、评估实力、社会信誉等方面的信息毫不知情,剥夺了被征收人参与确定评估机构的权利,不合法亦不合理.且《评估报告》中未附房屋征收评估委托协议,缺失委托人的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等关键内容,导致估价报告合法性、估价结果合理性无法确定.2.关于估价作业程序严重违规问题(1)评估机构未制定作业方案、未进行实地查勘和专业测算,未根据实地查勘记录撰写评估结果,不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第一款的规定:"房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管."(2)根据《国有土地上房屋征收评估办法》第六条的规定:"房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同".而本案中,委托房地产评估的主体并非房屋征收部门,也非房屋征收实施单位,涉案《评估报告》不具有合法性基础.3.关于营业性用房估价方法的适用存在偏差《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款对营业用房的估价方法作出了详细规定,"被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估".申请人房屋为营业用房,且一直在合法经营酒店,具备营业执照与经营资格,应当按照前述规定收集案例采用市场比较法,或适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估.但是,涉案《评估报告》完全是以居住用途房屋的估价方法作出的,极大地减损了申请人的合法财产权益,法定程序严重违规.4.关于估价漏项较为严重的问题一方面,《评估报告》缺少房屋装修补偿评估项;另一方面,不可搬迁设备补偿、动产搬迁补偿项目不齐全,单价偏低.且申请人房屋周边同类房屋的市场均价已达45000元-80000元/㎡,《评估报告》上的评估单价严重低于周边同类房屋的市场价格,不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定,该评估报告严重缺乏事实和法律依据.【案件结果:专家委员会鉴定,管用了!】2019年5月20日,佛山市顺德区征地拆迁价格评估专家委员会作出《估价报告的鉴定意见》,认为报告中地上建筑物重置单价表述内容不全,缺少销售税票、开发利润等内容;土地使用权评估比较案例缺乏可比性,部分修正系数有误,建议另选其他更合适的比较案例并重新确定修正系数;拆迁资产评估的价值定义未包含拆迁损耗、未反映评估轨迹,建议对该部分内容予以完善.综上所述,专家委员会要求评估公司结合上述鉴定意见重新出具估价报告.目前,因原评估机构与房屋征收部门解除了房地产估价委托协议,委托人与征收部门正在协商选定新的评估机构,涉案房屋的估价报告还未重新作出.通过本案,在明律师想提示广大被征收人,当我们对评估报告不满时,及时申请复核、专家委员会鉴定是必要的,绝非"走形式"的浪费时间之举.本案堪称是此类案件的典范,极具参考借鉴价值.【实务要点:怎样申请复核、鉴定?】《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定:"被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估.申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题."第二十一条规定:"原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核.复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人."第二十二条规定:"被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定.被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理."

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