近日，小胡来电咨询，其陈述说承租了张某的房屋，签订了为期一年的《房屋租赁合同》，并一次性交付了一整年的房屋租金。两个月后，才知道张某出租的房屋是非法建筑，于是他想退房，并要求张某退还已交的房租，张某不同意。小胡不知道该怎么办了，于是向论法律师询问解决之道。

小胡提出的问题非常常见，涉及到了房屋租赁合同的效力问题。大多数人可能仅仅知道违法建筑签订的房屋租赁合同是无效的。但合同无效后如何处理和维权便不甚清晰了。下面论法律师从三个方面帮您解惑：

  一、房屋租赁合同无效的情形有哪些？

  1、无民事行为能力人签订的房屋租赁合同无效，即主体不适格。

  2、违法违章建筑的租赁合同无效，但该情形若在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，应当认定有效，主要包括：①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；④必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋。

  3、房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。

  4、共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效；

5、承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租的，出租人有权主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

二、房屋租赁合同被认定无效后该怎么办？

1、终止履行。根据我国法律规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，应当立即终止履行。

2、返还租金。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。”据此，房屋租赁合同被认定无效后，出租人应当返还已收取的租金，承租人应当返还所承租的房屋。

3、支付占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”也就是说，合同被认定无效后，承租人是不能白住的，要支付占有房屋期间的使用费，不能理解为按照合同履行支付的租金。房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多，通常参照合同约定的租金标准与合同签订时的市场行情协商确定，协商不成的由法院根据自由裁量权判决。

4、对装饰装修物的处理。承租人经出租人同意装饰装修的，在房屋租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

5、赔偿损失。没有过错的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失；双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。

上述咨询案例中，小胡与张某就所涉房屋租赁系违法建筑，双方签订的房屋租赁合同属无效合同。小胡可以要求确认租赁合同无效，并返还扣除已使用房屋期间占有使用费之外剩余的的房屋租金。

三、在租赁房屋时有哪些注意注意事项？

1、房屋是否有产权证，若无产权证，是否为违法建筑，凡无权属不清或违法违建筑尽量不要承租。

2、房屋用途是否属于居住使用类型，是否属于禁止出租的情形，否则，该类房屋不能承租。

3、签订房屋租赁合同时要查清出租方是否为合法产权人或授权代理人，否则，不能签订房屋租赁合同。

4、签订租赁合同时应注意对于租赁用途、租赁期限、转租条款、优先购买权等条款的约定，**聘请专业的律师拟定或审核租赁合同。

今天关于房屋租赁合同无效的法律知识你掌握了吗？如果觉得有用请帮忙分享或点赞！