以房屋买卖合同形式设立的担保是否有效

【案件事实】

因个人业务发展，王某向朋友李某借款20万元，并约定王某在两个月后归还本息。双方除签订贷款合同外，还签订了房屋买卖合同。两人私下约定，如果王某不能按时偿还贷款，则履行房屋买卖合同，将王某的房子过户给李某，用房子还清债务。两个月后，王某的生意出现亏损，无力偿还贷款。李某要求履行房屋买卖合同，王某不同意，认为房屋买卖合同无效。双方就买卖合同是否有效向法院提起诉讼。

【不同意】

对于房屋买卖合同的效力有两种不同的意见：

第一个意见是房屋买卖合同有效。上述私下约定，如果王某不能按期偿还债务，则用该房屋清偿债务，是双方的真实意思表示，应根据合同意思自治原则予以尊重。

第二种意见是房屋买卖合同无效。房屋买卖合同只是附属于两人私人协议的外部框架。本质上，是两个人私下约定用房子来还债。这种私人协议是一种流动性担保形式，是我国民法、物权法明文禁止的。因此，该房屋买卖合同无效。 。

笔者同意第二种意见。主要原因有以下几点：

首先，房屋买卖合同违反了双方的真实意思表示。上述案件中，王某与李某约定在不能按期偿还本息的情况下转让房屋所有权的约定属真实，但两人约定签订房屋买卖合同的约定不真实。从买卖合同双方的角度来看，王某真正的意思是，如果不能按时还本付息，就把房子还给你，而不是卖给你；李的真正意思是用房子来抵扣我的贷款，而不是用来付房子的钱。购买价格。因此，对外暴露的房屋买卖合同违反了当事人的真实意思表示，应当无效。

其次，双方私下达成的“以房换债”协议违反了我国现行法律法规。王某与刘某之间“用房子还债”的私下约定，隐藏在房屋买卖合同中。真正的内容是，如果王某不能按时偿还债务，就用王某的房子来还债。这实质上就是按照中国法律的“流量保障”。根据我国物权法第一百八十六条规定，“债务履行期限届满前，抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务，抵押财产归债权人所有”。第221条规定：“债务履行期限届满前，质权人不得与出质人约定债务人不履行到期债务，质押财产归属债权人。”我国法律明确禁止“流量保障”。因此，依靠流量担保形式的房屋买卖合同因流量担保无效而无效。

第三，从社会实践来看，上述案例大部分都是以卖房担保的民间贷款，其中很大一部分是高利贷。最关键的是，借款人担保的房屋价值普遍高于债权人贷出的贷款，有的甚至高出数倍。如果房屋买卖合同被认定有效，将会对社会产生负面影响。一方面，无法有效规范民间借贷，保障金融秩序安全。另一方面，也会助长高利贷行为的发生，侵犯人民群众的合法财产，违背社会公平。正义。

综上所述，以房屋买卖合同形式设立的担保应属无效。

（作者单位：江西省广昌县人民法院）