未经配偶同意出售房屋是否有效？

【案件事实】
陈（男）与何（女）是夫妻。 2003年，他们买了房子，住在一起。 2005年3月6日，因家庭矛盾，双方发生争执，陈某愤怒离家出走。 6月1日，何某联系刘某，商谈将房子卖给刘某的事宜。双方商定的价格为45万元。当天他们就交付了房子和全部购房款，并一起到当地房管部门办理了房屋过户手续。当工作人员询问何某丈夫对出售房屋的意见时，何某谎称丈夫长期在外打工，不关心家庭事务，所以办理了房屋产权过户手续。并将房子过户到刘的名下。十天后，陈某发现此事，向刘某要房子，但刘某拒绝了。陈某以何某为被告，刘某为第三人起诉人民法院，要求刘某返还财产

[不同意]

夫妻共同拥有的房屋未经配偶同意就被出售。销售关系是否有效？对此有几种不同的看法。

第一种观点是夫妻双方购买的房子是夫妻共同所有。如果按份分割，每人各占一半，并享有一半的财产处分权。他未经丈夫同意，擅自处置了夫妻共同拥有的房屋，侵犯了陈某一半的共有权。因此，房屋买卖关系一半有效，一半无效。他应该向陈某支付一半的房屋销售价格，以确认房屋销售关系。高效的。

第二种观点认为房子是夫妻共同财产。夫妻关系存续期间，共有所有权，不分割股份。未经配偶同意，分割夫妻共同财产的行为无效，刘某不能取得房屋所有权。

第三种观点是，共有财产的处分应当由共有人一致同意进行。一方擅自处置的，原则上无效；但第三人出于善意并有偿取得的，应当善意取得。确认销售关系建立、保护善意第三方合法利益的原则。本案第三人刘某买卖房屋具有诚意。他缴纳了房款，获得了待售房屋，并办理了房屋所有权过户手续。销售关系已建立，销售关系应视为有效。

第四种观点是，房地产所有权一般需要转让登记，转让时必须出示产权证书，不宜适用善意取得制度。

【分析】

笔者同意第三种观点。

我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的下列财产，属于夫妻共同所有：工资、奖金；生产经营收入；知识产权收入；因继承或赠与而取得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定仅属于配偶一方的财产除外；其他应当属于夫妻共同所有的财产。刘某在本案中获得的房屋系陈某、何某在夫妻关系期间共同购买的。然而，本案中夫妻双方并没有采用约定的财产制度。显然，这栋房子是夫妻俩共同拥有的。根据《婚姻法》、《民法通则》的相关规定，夫妻共同所有的财产为夫妻共同财产，夫妻双方对这些财产享有平等的占有、使用、受益和处分的权利。任何共有财产的处置必须经双方同意。任何一方未经授权，违背对方意愿而处分共有财产的，均构成对对方合法权益的侵犯。

善意取得是指无权处分他人财产的财产所有人将其占有的财产转让给第三人。受让人在取得财产时是善意的，该财产将依法取得。所有权，原财产所有者不能要求受让人归还财产的制度。善意取得的结果是该物的原所有权人丧失所有权，善意受让人取得所有权。善意取得制度是民法物权法中的一项重要制度。对于保护善意取得财产的第三方的合法权益、维护交易活动的动态安全具有重要意义。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定，“共有人”在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般视为无效。第三人善意取得财产并有偿的，应当维护第三人的合法权益；赔偿其他共有人因擅自处分共有财产而遭受的损失。”由此，笔者认为可以从以下三个方面来理解：一、是否完全基于共有人共同利益的情况出发，以转让人确认该处分无效为由无权处置可能损害善意收购人的合法权益。其次，如果单纯以交易安全和社会秩序为依据，依据产权公开的原则来确认买卖关系的有效性，则无法有效保护共有人的共同权利，也无法有效保障共有人的共同利益。 -业主完全被牺牲了。它破坏了民法以权利为基础的地位。共有权的影响之一是限制共有人处分共有财产的权利。既不能处分全部共有财产，从而消灭共有关系，也不能擅自处分部分共有财产。因此，不建议使用此选项。否则，民法保护共同财产的本义就丧失了。第三，最宜采取不拘一格的立场，既能维护共有人的共同利益，又能维护交易规则和秩序，兼顾交易的静态和动态安全，重点保护共同利益。善意购买者的合法权益。在解释法律时，不可能不权衡利益，因为法律是解决社会现实中发生的纠纷的基准。当然，最高人民法院在对此问题作出司法解释时不可能不做出价值判断和利益选择。面对两种有利有弊的选择，他们转而采取不拘一格的立场，各取两种选择的优点，避免两种选择的缺点。现行司法解释已制定。在共有人未经一致同意擅自处分共有财产一般应视为无效的一般原则的基础上，确认善意购买人也应受到法律保护，趋利避害，具有重要的现实意义。 。共有中善意收购是为了保护善意受让方的利益而牺牲其他共有人的利益，以维护交易安全和交易秩序。因此，在具体应用中，必须严格遵循其构成要素的要求。掌握。

根据上述司法解释的规定，我国司法实践中适用善意取得制度必须满足以下条件：（一）拟处分财产的转让人必须是部分财产的转让人。财产的共同所有人，而非非所有人。 （2）财产受让人在取得财产时必须是善意的、无过错的，即受让人在取得财产时不知道也没有理由知道转让人是无处分权的人该财产。 （3）财产受让人必须有偿取得该财产，即向转让人支付与该财产等值的对价。受让人因继承或者接受赠与取得财产的，不适用善意取得。另外，如果受让人以过低的价格取得该财产，则推定受让人在取得该财产时就应当知道出卖人是无处分权的人，因而以不良的价格取得了该财产。信仰不受法律保护。 （4）共有财产可以是动产，也可以是不动产，其中不动产主要指共有房屋。如果第三人善意取得财产，第三人立即取得的财产所有权受法律保护，任何人不得追索。原产权人丧失所有权，但有权要求侵权赔偿的，可以要求非法转让人赔偿因此遭受的损失。反之，第三人非善意取得财产的，受让人应当将财产返还原所有人。

本案中，刘某以善意有偿取得何某出售的房屋，符合善意取得的构成要件。善意取得即发生法律效力，受让人刘立即取得受让财产的所有权。原所有人对该财产的所有权即告消灭，不得善意向受让人请求返还原财产。陈某作为房屋共有人之一，应当承担房屋买卖关系的后果。由于陈某与何某为夫妻，财产所有权关系为夫妻共同所有，出售房屋所得款项为夫妻共同所有，共同享有房款所有权，因此陈某财产不存在赔偿问题损失。

作者：石城县人民法院黄家寿