众成清泰地产视角：开发商逾期交付房屋，计算其违约金的起止时间如何认定

案情简介

       A地产公司与叶某于2018年3月26日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定由叶某购买A地产公司开发的商品房一套。合同约定A地产公司应于2018年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，依法取得开发项目《分期综合验收备案证明》（在《补充协议》中变更为取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单），具备商品房交付条件，否则应当每日按已付购房款的万分之一向叶某支付违约金。

       A地产公司于2018年8月2日才取得案涉房屋的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，于2018年8月3日向叶某发出《交房通知书》，叶某于2018年8月7日实际收到案涉房屋，叶某起诉开发商要求支付逾期交付违约金。

法院裁判

        法院认为，根据主合同及补充协议约定，案涉房屋交付起算期为2018年4月20日，A地产公司于2018年8月3日向叶某发出《交房通知书》，告知叶某于2018年8月4日来办理交房手续，叶某于2018年8月7日实际收到房屋，故应确认A地产公司于2018年8月4日履行涉案房屋的交付义务。根据补充协议的约定，自2018年4月21日至实际交房之日，A地产公司应按日向叶某支付已交房价款万分之一的违约金。

法律分析

一、开发商商品房的交付标准

         根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，即需综合验收后方可交付使用不再是强制管理性的规定，则根据现行法律规定，并结合实际中的具体规范，开发商交房的法定最低标准应为取得竣工验收备案单。本案中，开发商通过《补充协议》约定将交付标准变更为开发商取得涉案房屋所在楼栋的《房屋建筑工程竣工验收备案单》符合法律规定的交付标准。

二、《补充协议》中将房屋交付条件进行变更的条款是否是格式条款

        首先，根据《中华人民共和国合同法》第77条第1款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，A地产公司与叶某签订《补充协议》，系双方在主合同约定的基础上对主合同内容进行的补充约定，符合法律规定。

        其次，《补充协议》中将开发商交付条件变更为开发商取得该房屋所在楼栋的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该项约定并未免除开发商的法定责任，也未加重买受人的负担，且该条款在《补充协议》中作了字体加黑处理。所以，《补充协议》将房屋交付条件进行变更的条款不应认定为格式条款。

案例延伸

业主提前接收房屋，其违约责任如何承担

      本所律师认为，如果买受人在房屋不具备交付条件的情况下提前接收了房屋，应视作买受人放弃了约定的交付条件，其实质是对原购房合同中约定的交付条件的变更，其实际收房后无权再对开发商主张违约责任。参见济南某房地产开发有限公司与班某商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案号：（2015）济民一终字第1319号】。法院认为，本案中，鉴于班某已于符合约定交房条件之前即2013年10月10日接收了房屋，虽然涉案房屋此时尚未取得综合验收备案证明，但已经取得了质量竣工验收备案证明，具备了商品房居住使用的法定条件，在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下，班某自愿选择此时接收涉案房屋，视为其以该行为变更了购房合同中约定的交房条件，因此，班某再主张实际收房后的逾期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。

同类案例

1、马某、江苏某有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2019）苏07民终2009号】

       法院认为：马某于2018年3月18实际接收房屋并进行装修，应当认定为马某放弃了原合同约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了实质性的变更，马某实际收房之日即为房屋交付之日，马某再主张收房之后的逾期交房违约金，法院不予支持。

2、刘某与天津某置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书【（2016）津0116民初80847号】

       法院认为：原告于2015年9月14日办理了房屋交接手续并进行了验收，从民事行为角度，在合同已然明确约定具备准交证方可交付房屋，以及被告书面告知原告在约定交付时间被告无法取得准交证的情况下，原告实际接收房屋的行为，系明知该房屋尚未办理住宅商品房准许交付使用证而为之的，因此，原告9月14日实际履行接收房屋的行为应当认定为原告不再对上述逾期交付行为主张违约金的权利。

3、上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司与被上诉人黄某商品房销售合同纠纷二审民事判决书【（2019）湘10民终4345号】

        法院认为：根据双方签订的合同第十条、第十一条约定，交付使用的房屋要经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，双方进行验收交接房屋时出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，黄某明知该房屋尚未验收合格，尚不具备合同约定的交付条件而仍接收涉案房屋，可认定黄某放弃合同约定的房屋交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。

小结

        本所律师认为，由于《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，综合验收后方可交付使用不再是强制管理性的规定。而根据现行法律规定，开发商交房的法定最低标准应为符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条的规定即房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。若开发商在购房合同约定的交房时间内未达到该法定交付标准，则依法应当承担相应的违约责任，若买受人提前接收房屋，则应视为对原购房合同约定的交付条件的实质性变更，对于房屋交付后的违约责任则无权再进行主张。

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