房屋租赁过程中遇到房东破产怎么办？

房屋租赁过程中遇到房东破产怎么办？

陈熙

【一句话明白本文要旨】破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除。合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。管理人应当妥善行使破产法赋予的合同解除权。

疫情当前，整体经济情况下行，全国自2020年1月22日至今已有逾千家企业发布破产公告，宣告进入破产程序，在大环境如此的情况下，许多承租方接到了房东宣告破产的消息，那么对于房东宣告进入破产的租赁关系，承租方应当如何应对？以下提炼了几个在此类情况中常见的问题并提供了相应处理方案，仅供参考。

一、“房东”的破产管理人提出解除合同应当如何处理？

【管理人可依职权解除合同，不论合同履行过程中是否存在违约责任】

在一般的合同关系中，对于合同的解除法律规定相对严谨，合同的解除权不具有随意性，有约定解除与法定解除两种情形，再次不多赘述，但在破产程序中，破产法赋予了破产管理人解除合同的特权，无论承租方是否违约，合同中是否存在对于过错解除合同的约定，管理人均可以自行选择继续履行合同或者解除合同。

二、承租者能否够起诉要求继续履行？

【可以起诉，但普遍不会得到胜诉支持】

破产制度的建立，本质上是为了对破产企业的财产进行保护，能够尽可能多的清偿现有的债务，而不是制造更多的债务，这是破产法在立法原则上的特殊性。破产法确定的分配原则按序清偿，同一顺序的债权不分先后，平等清偿。未履行完毕房屋租赁合同的承租人在租赁合同被解除后可依法向破产管理人申报债权，该部分债权属于破产法中规定的普通债权。如对管理人的债权认定不服的，可以起诉。

三、房屋租赁涉及押金的是否可行使取回权？

【实践中有争议，但笔者认为一旦该部分押金被特定化，例如单立账户、封存处理的话，可以按照破产法规定中的破产取回权处理，亦可作为优先财产进行清偿】

房屋租赁过程中出租方往往在签订租赁合同伊始即会要求承租方缴纳一定数额的资金作为押金或保证金，以保证在此后的房屋租赁过程中租客能够正常履约，但在出租方进入破产程序后，这部分“保证金”或“押金”在破产财产分配中应当以何顺序进行分配，该部分在实践中争议不小，有观点认为押金既以货币形式交付，在出租方收到之后即转移占有，且货币不具有特定性，无法适用取回权规定，但仔细研读破产法中对于取回权的规定可知，可以适用取回权的财产应当满足“权利所属明晰”、“可被特定化”这两个基本条件，因此，笔者认为，如果押金被特定化，例如单立账户、封存处理的话，可以按照破产法规定中的破产取回权处理。

四、租赁合同解除之后承租人的损失如何挽回？

【承租人在房屋租赁合同解除之后可以选择将损失作为债权向管理人申报】

实践中因为破产而解除的房屋租赁合同是很常见的情况，但是现实中碍于破产企业的财产状况各有不一，很多破产企业最终可能不具有可分配的财产，债权清偿率接近为零，在这种情况下，承租方的申报债权行为很多时候会沦为一个“走过场”的形式，债权依然得不到清偿，因此笔者认为在此种情形下，即便破产法赋予了管理人可以解除合同的权利，考虑到现实中履行合同的不同情况，未必全部合同都应当立时解除，管理人应当综合考量破产企业业务状况、社会影响等问题，如承租方同意也可选择不定期租赁或约定未来优先购买权等方式继续履行合同，这样既在一定时限内保证了承租方的租房利益，也不影响租赁物最终的变现价值。

五、破产管理人行使合同解除权的价值所在和限制

【破产管理人应当综合考虑破产企业利益、债权人利益以及合同相对方等各方利益，妥善行使合同解除权】

实践中面对房屋租赁合同的继续履行问题各管理人均有着不同的处理原则，本质上也是为了兼顾破产企业、债权人乃至合同相对方等多方权益，破产法第十八条所规定的合同解除权也并不是强制性的要求所有破产程序中在履行的合同都应当予以解除，更不是赋予了破产管理人“蛮横”解除所有合同的权利，在现今破产程序更多倾向于破产“保护”而非“彻底终结”的基本思想路线下，破产管理人更应当综合考量，全盘思考，妥善解决破产程序中的合同履行问题，争取做到多方共赢。