法律服务在身边 |租赁房屋装修纠纷处理与防范

2019年4月26日，宁夏新闻广播FM106.1《司法行政 法律服务在身边》第103期节目，又如期和大家见面了，本期节目特别邀请到北京市盈科（银川）律师事务所郭瑞律师做客节目。

本期话题：租赁房屋装修纠纷处理与防范。

主持人：租房，可能是大多数人都会遇到的一个情况，不仅是一些初入社会的上班族会选择租房住，而且我们也可以看到一些家长为了保证孩子的上学，也会选择在学校周围租房，更有一些创业者，也会先选择租赁一个营业房开始自己的创业之旅，而无论是选择自己居住，还是用于经营，为了保障生活质量，或者为了更好的营业，都会选择对租赁的房屋进行或多或少的装饰、装修，所以，今天让我们这一期就让我们来聊一聊租房中装修的一些问题。郭律师，对于租房和装修的情况，你有什么体会吗？

郭律师：确实，我们大多数人在生活中都可能经历过租房。家是我们的幸福港湾，而为了保障我们的生活质量，我们可能或多或少的选择给房子里布置、装饰一番，小到买盆花、买锅碗瓢盆，大到买张床，买张沙发等，可能我们有些人还选择买个吊灯，甚至是对房子贴个壁纸。而对于一些用于营业得房屋中，经营者可能为了满足特殊的经营状况，选择对房屋进行大面积的装修改造的情况也是经常性发生的。

主持人：确实，那么我们在租赁的房屋中进行一些装饰、装修、增加设备，我们能考虑到这些都是我们为别人的房子做的贡献，那么等到租期道路或者解除合同等情况时，这些装修物如何处理呢？

郭律师：主持人说的没错，我们应该考虑相关的一些问题，这可能会让我们承受不能层次的经济损失。为了让大家更好的理解我们下面的内容，我们先同通过一个案例来进行初步了解。

【案 例】出租人A与承租人B于2015年1月1日就某房屋签订《房星租赁合同》，约定A将该房屋出租给B，房屋租赁期限三年,但是该房屋所在楼房未取得建设工程规许可证。后来承租人对其承租的房屋进行装修并开始营业。后因承租人欠付租金，出租人起诉要求解除租赁台同并支付租金，承租人提起反诉要求返还装修款，经司法评估，房屋的工程价值现值为20万元。

最后经法院判决：出租人出租的租赁房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。承租人在承租时明知房屋尚未取得规划许可证，而其仍然实际占有使用租赁房屋，相应法律后果应自行承担；出租人明知承租人投入巨额装修，采取默认态度，对于装饰装修价值，因出租人表示不同意利用，则双方应按照各自过错程度进行分担，综上，出租人应按照合同约定的租金标准向承相人支付房屋占用：承租人主张的房物装修损失，按照评估价值及双方对合同无效的过错，由出租人和承租人各自担50％为宜。

想必通过这个案例，大家可以明确的感觉到装修在租赁中的重要性。那么接下里我们就要了解其中的一些具体内容，为了更好的了解，我们将装修物分为两种，一种为形成附合的，另一种为未形成附合的装修物。

主持人：郭律师能不能给我们说的更加明确一些呢？

郭律师：好的，所谓未形成附合的装修物，指的就是可以拆下来的，拆下来不会损害建筑物本身的这一类装修物。给大家举个例子，比如说空调，它本身并没有和房屋的墙体成为一个不可分割的整体，把空调拆下来，也不会对墙体或房屋做成什么伤害。这么一说大家可能对于这个概念有了一个认识了，可能有些朋友对于形成附合的装修物想必也有了一个概念，没错，所谓的形成附合的装修物呢，就是与之前是相对的，通俗来说就是不能分离的了，如果要分离的话，可能就要对房屋造成一些损害了，比如说铺设的地板砖、吊设的天花板、粉刷在墙壁上的油漆等之类，甚至是对房屋做出的隔间这样大的工程。

主持人：这样一说确实我们可以更清楚的理解相关的含义了，那么理解了概念，我们的下一步就是要知道这些东西最终该如何处理？

郭律师：好的，在我们了解这些装修物的处理，我们通过经过出租人同意与未经过出租人同意的装修这两大类，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

所以，我们在租赁房屋进行装修前，需要经得出租人。也就是说，如果未经得出租人的同意的，根据法律规定，这时候，出租人可以要求承租人恢复原状，就是将房屋恢复成最开始人家出租时候的样子，或者，当我们无法对房屋进行装修拆除，或拆除会对房屋的损害较大导致不能恢复原状的，出租人可以直接要求承租人对房屋进行赔偿。

那么有的朋友们会想到，即使没经过同意，那么我们是否可以要求补偿呢，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：“第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”，所以，这是我们时不能得到补偿的，毕竟房屋的所有权时不属于承租人，这是的错误是承租人造成的。

主持人：刚才了解了未经过出租人同意的情况的处理，那么郭律师，如果事先已经征得出租人的同意后，在进行的装修，这些装修物如何处理？

郭律师：好的，那么接下来我们一起谈一谈经过同意的情况下的处理。根据相关法律规定，经过出租人同意的装修的，情况就变得复杂了。我们可以先从未形成附合的装修物谈起，我们可以分为以下三种情况来了解：

其中一种就是当我们的租期届满，就是租期到了，这时，对于未形成附合的装修物呢，由于这时我们可以将这个东西带走，且不会对我们的房屋造成损失，对房屋的所有权人也就不会造成什么损害，所以这时我们将这些装修物拆除即可，也就是我们可以带走这些物品；

另一种情况呢，就是我们的租赁合同解除的情况，所谓的合同解除呢，想必之间的律师也谈到过，就是说要么双方协商一致，提前解除了合同，要么呢，就是一方违反了租赁合同的约定，另一方依据法律或合同的约定，对租赁合同进行了解除，还有就是不是双方的原因导致的。这是的情况和我们之间说的租期届满时的情况是一致的，我们将装修物进行拆除即可。

所以我们也可以将上述两种情况看作是一种。当然，上述的情况，如果我们的出租人与承租人在之间的租赁合同中事先对这些事情进行了约定的话，比如约定了租期届满后，装修物属于出租人的，我们就只能依据合同约定来处理。

最后一种情况呢，就是合同无效，所谓租赁合同无效的情况，包括说违章建筑的出租、租期超过20年的、没有取得规划许可证等情况下就出租的，等等这类情况，这时，对于未形成附合的装修物的，如果出租人同意利用的，可折价归出租人所有；就是说虽然出租人可以继续利用这些装修物，但是他应当这些装修物的剩余价值对承租人进行一个补偿，如果出租人不同意利用的，可由承租人拆除。但是我们要提醒一下，承租人在拆除这些装修物时，需要注意一点，这是是承租人应当恢复原状，如果因为拆除而造成房屋毁损的，就需要赔偿了。总结来讲，根据添附理论，未形成附合的装饰装修物，其所有权属承租人。所以出租人没有过错的，我们是可以拆除的。

主持人：这比刚才的情况复杂了许多，那我们在了解完未形成附合的装修物的处理后，对形成附合物的装修物该如何处理呢？

郭律师：经过同意装修的情况确实要比未经过同意的情况下要复杂的多，但是，经过同意的装修的情况中，最复杂的则是经过出租人同意的装修时，对于形成附合物的装修物的处理。我将从简单的先开始，由易到难，分类进行解说。

第一种就是租期届满时的情况，这时对于已形成附合的装修物，由于我们不可能将其拆除，因为一旦拆除，可能就会对房子造成更大的伤害，那么可能有些朋友们可能要问了，我们不能拆除了，那么我们是否可以要求出租人对我们进行补偿呢？很遗憾，我们是不能得到补偿的。法律明确规定：“第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”。虽然不能得到补偿，但是我们可以注意到，这时，我们之前有协议约定的话，我们就可以按照约定处理，比如合同约定需要按照现值补偿承租人的，就可以要求出租人补偿；

第二种情况呢，就是合同无效的情况，就是我们之前讲过的案例里面的情况了，这时由于合同无效的原因是双方共同的过错导致的，所以如果出租人同意利用这些装修物，那么他要对承租人进行一个补偿，如果出租人不同意利用的，由于造成无效的原因是双方通过造成的，所以，出租方与承租方双方应当按照各自导致合同无效的过错，来分担现值损失，就是之前案例中的判决了。

好了，了解了上述两种情况后，我们来了解最后一种情况，就是合同解除的情况。刚才我们也说了，合同解除，就是签订合同的违约或者是其他情况导致的情况，我们可以将其再分为四种类型，具体分为：

1、出租人违反约定；

2、承租人违反约定；

3、双方违约；

4、不可归责于双方导致的解除情况。

第一种出租人违约的情况时，这是我们可以要求出租房对于装修物的现值，就是剩余的价值要求赔偿，因为毕竟因为出租方的原因导致我们现在无法继续履行合同，也无法继续使用这些装修物的，出于公平原则，确实需要出租人补偿；

第二种承租人违约的情况，这时和我们之前说过的合同无效的情况就比较类似的，但是又不完全一样，这时由于承租方导致合同违约的，那么如果出租人同意利用这些装修物的，可以要求出租人对承租人进行一些补偿，但是如果出租人不同意利用这些的，比如认为这些装修不符合他的想法的，我们即便是向法院起诉要求补偿的，法院也不会支持的；

第三种情况，就是双方对于合同解除都有过错的，和我们合同无效的情况也是有些类似的，双方可以按照各自的过错对于装修物的现值进行分担；

第四种情况，也就是最后一种，不可归责于双方的，比如，房屋被拆迁了，或者其他的不是出租方和承租方的原因导致合同解除的，我们可以按照公平责任对于装修物再进行分担。

主持人：感谢郭律师关于租赁中装修的情况的分析。那么对于上述讲述中，多次出现按现值分担这个词，能否具体说一下什么是现值？

郭律师：好的，主持人，现值是指形成附合的装饰装修物的现存价值。这里的现值呢，就是说考虑物品的折价、折旧等因素，具体在司法案例中还会通过使用的年限，这些情况，同时结合物品的成新率予以确定。如果我们具体要明确这个现值到底是多少，就需要专业的机构来确定了，也就是说具体现值是多少要通过评估确定。上面已经说过在合同无效情况下，以现值确定损失范围，那么我们可以再从其他方面来考虑一下，因为在合同无效的情况下，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其已经享受了该段期间内装饰装修物的利益，所以，如果要求按照装修物最初的购买价值进行分担的话，就是明显对于承租人的一种不公平了，而且也不符合法律的公平原则。因此，这时我们就要综合来考虑分担的价值，而按照剩余价值或说现值是最符合双方要求的，也符合了法律的公平原则。

主持人：好的，今天的节目就到这里。感谢大家的聆听。

律师简介：

郭瑞律师，毕业于西南政法大学，获得法学学士学位，现任北京市盈科（银川）律师事务所专职律师。

业务专长：各类合同纠纷、民间借贷纠纷、企事业单位法律顾问服务。