补偿协议毛病一大堆，协议搬迁强行转征收怎么办？

协议搬迁转强制征收，这是2022年一些地方在城市更新、三旧改造等项目中寻求的程序革新和转变。毫无疑问，它对被拆迁人的补偿权利救济将产生十分重大的影响，是广大被拆迁人和专业律师必须研究、攻克的最新课题。本文，在明拆迁律师就结合一起真实案例来为大家浅析“城市更新未签约部分房屋征收”的应对举措。【简化后案情：补偿协议千疮百孔，被拆迁人陷入两难】本案被拆迁人的房屋位于某一线城市的城中村内，土地早已被征收为国有，院落、房屋状况都很不错，算得上是“小别墅”，房龄也就10年上下。然而就是这样的并不老旧的房屋，却早在几年前就被纳入了当地城市更新项目范围，而且属于要“拆除重建”的类别。目前，涉案项目在市场主体和当地管委会的配合操作下，已签订搬迁补偿协议的比例达到了93%以上。这一数字也就意味着，从协议搬迁到强制征收的转换，将要降临在这些剩下的未签约户头上了。按照该市2021年施行的最新城市更新规定，当物业权利人人数和房屋面积达到“双95%”后，区政府将会对未签约部分房屋启动强制征收。城市更新也就从此前的商量着来，变成了不配合就申请法院强制执行的行政征收模式了。那么这些被拆迁人为何就是不肯签约呢？原因也简单。一是涉案房屋并不老旧，这部分被拆迁人不愿意折腾，希望能将房屋保下来。而根据当地的最新规定，房龄在20年以上的才允许被“拆除重建”。二是涉案开发商在协商谈判中态度强硬，当事人要求给予货币补偿，开发商竟表示“没钱”；当事人要求提供现房安置，开发商却声称没现房只有期房，且连安置房的地点都不能确定。这样一来，您说说被拆迁人能干吗？要拆我的房子，一没现钱二没现房，空手套白狼的事情谁能愿意配合呢？再说，“市场主体”毕竟不同于区县政府的征收办，它所提供的搬迁补偿协议是民事合同而非行政协议，约定内容是没有政府“担保”的。一旦被拆迁人将房屋腾空后拱手相让，合同履行却出了问题，难道要大家露宿街头吗？在明律师不得不说，被拆迁人的上述担忧不无道理，其所提出的补偿安置要求也丝毫没有过分之处。若按《国有土地上房屋征收与补偿条例》对补偿方式选择、补偿协议内容等的规定，开发商口中的那种“搬迁补偿协议”将注定是违法的，根本没法保障被拆迁人的合法权益。恰恰因为本案是城市更新而非征收，所以才由开发商搞出了如此不靠谱的现状来……【律师解析：争取谈，不怕打，积极协商】根据该市的城市更新规定，依照本条例规定对未签约房屋实施征收的……由区政府参照国家和本市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收决定确定的义务的，区政府应当自期限届满之日起三个月内向人民法院申请强制执行。也就是说，对剩余的5%以内的城市更新“滞留户”，区政府将用行政力量介入来启动大家所熟悉的征收程序，通过依法作出征收决定和征收补偿决定的途径来实现对房屋的强制拆除。那么对于被拆迁人而言，似乎签约也不是，不签约也不是，究竟该怎么办呢？在明律师就此提出以下3点建议：1. 要争取在强制征收启动前通过协商调解与开发商签约。“争取谈”的关键理由在于，强制征收所能提供的补偿数额将可能明显低于协议搬迁阶段，拖到最后对被拆迁人而言未必有利。“以拖待变”的确是征拆维权中的重要战略思想，但凡事都不可机械教条，更不能简单地凭经验主义去照猫画虎。这种新类型的案件到底是否适合“拖时间”，一直耗到征收决定作出，这需要专业律师在全面分析案情后才能作出判定，不可草率地妄下结论。但至少从“协议搬迁转强制征收”的一般原理上分析我们可以得出一个初步的结论：政府给的法定补偿，是很难超过和开发商协商出来的补偿的。正所谓好的补偿结果都是谈下来的，被拆迁人切勿出于对开发商的反感、不信任而彻底关闭协商调解的大门，摆出一副“看你能怎么样”的较劲心态来。一旦双95%的签约比例实现，等待“剩余户”的结局，很难让人过于乐观。2. 无需过分畏惧政府启动强制征收。根据此前公开征求意见的“xx市城市更新未签约部分房屋征收规定”的条款可知，强制征收也要按照590号令的规定执行。征收方必须依法作出房屋征收决定和征收补偿决定，并保障被征收人在补偿方案公示、评估两个重要环节的各项权利，该有的步骤是一个都不能少。这也就意味着，在强制征收启动后被征收人仍依法享有一定的救济权利，前面笔者只是对救济的结果持相对谨慎的态度。但只要转了征收拆迁，该“打”的官司还是要打的，此即“不怕打”。3. 不可盲目相信征收方不会违法强拆，积极协商实属必要。前面提到的“争取谈”是基于具体情形下的需要，这里强调的“积极协商”则是一种一以贯之的重要原则，二者毫无重复。被拆迁人切勿因“协议搬迁转强制征收”拥有较为完备的政策规定而放松了维护自身合法财产权利的警惕，认为征收方不会违法强制拆除房屋。讲一个最浅显的道理：征收补偿决定作出后，即便征收方违法强制拆除，法院在审理行政赔偿诉讼时也仅会就强制拆除导致的扩大损失判决赔偿，而难以改变原有的补偿决定。任何时候，作为相对弱势群体的被拆迁人都不可盲目自信、托大，否则就一定会吃亏。能解决还是要争取尽快解决，这才是理性的处置原则。在明律师最后要提示大家的是，协议搬迁转强制征收模式毕竟较新，所积累的案例还较少，实践中维护被拆迁人合法权益尚需要“摸着石头过河”。被拆迁人切不可对这类项目掉以轻心，“小心驶得万年船”在征拆领域永远都是不会错的。对于此类型案件的最新发展，在明律师也将持续为大家关注。

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