买卖被法院查封的房屋

买卖被法院查封的房屋-——购买房产注意房屋权利瑕疵（代理、撰稿人：谢建程律师） 案情简介2011年9月18日，代某与徐某、胡某在昆明某房产中介公司签订《房屋买卖经纪合同》，合同约定徐某、胡某将其名下所有的位于时代年华锦华苑X幢X单元X号房屋出售给代某，房屋价款为1100000元。

      合同签订后，代某按合同向徐某、胡某交付了150000元购房定金、向中介公司支付10000元的中介费。

      可到到了合同约定过户时间，代某和中介公司都无法联系到徐某和胡某。

      后代某一纸诉状把徐某、胡某及房屋中介公司告到云南省昆明市西山区人民法院，要求判令徐某、胡某返还购房款150000元，并要求中介公司对此承担连带责任，其次要求中介公司返还中介费10000元。

       ? 裁判观点昆明市西山区人民法院受理后，依职权到昆明市房屋交易产权管理处房查询得知：涉案房屋于2011年3月22日被昆明市官渡区人民法院查封，2011年6月22日、2011年10月24日分别被昆明市西山区人民法院、昆明市盘龙区人民法院轮后查封。

      后该法院公开开庭审理作出昆明市西山区人法院（2011）西法民初字第A号民事判决书，判决认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……二、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”。

      2011年3月22日涉案房屋已被人民法院查封，至今此房屋依旧处于“已查封、已抵押”的状态，原、被告于2011年9月18日签订的《房产买卖经纪合同》，违反法律的禁止性规定，该合同无效。

      《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

      有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

      ”原告举证证实其已经以购房定金的方式支付了150000元购房款给被告，而被告徐某、胡某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，相应不利后果依法应由其自身承担。

      对原告要求被告返还150000元购房款的诉请符合法律规定，本院予以支持。

      第三人昆明某房地产经纪有限公司属于签订《房产买卖经纪合同》的居间方，庭审查明，其也并未收取任何购房款，故不应当承担返还购房款的连带责任。

      至于原告主张第三人应当退还中介费10000元的诉讼请求，因与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予处理，据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第二款之规定，判决：“一、原告代某与被告徐某、胡某于2011年9月18日签订的《房产买卖经纪合同》无效。

      二、被告徐某、胡某于本判决生效之日起十五日内返还原告代兴敏购房款150000元。

      三、 驳回原告代某的其他诉讼请求。

      ”（注三方都服一审判决，均未上诉） 代理人评析与提醒 ?代理人认为一般二手房出卖人应当提交以下的主要资料，这也是二手房买受人应该注意查看的：1、房屋产权证；2、其他取得房屋权属的证据，如购房合同、赠与合同、单位分房协议、付款契税、发票等；3、共有人共有转让的书面证明及代理人的代理证明等；4、房屋上的抵押证明；5、抵押人同意转让的证明；6、房屋被采取强制措施的证据，比如有银行贷款抵押或法院查封等；7、共居人情况证明等。

      本案涉及上述第6种情形，居于此种情形，购买人是可以通过让出卖人做一个权利瑕疵保证完全避免的。

      另外，在决定签订合同购买房产前，可让房屋中介到房管局预先查档，也可由买卖双方去查档，避免此种情况发生。

      对于二手房买卖合同效力问题的核心证据是出卖人持有的房屋产权证。

      该产权证可以证明以下内容：1、出卖人是否是产权人；2、房屋的共有情况；3、房屋的性质：是商品房还是经济适用房、已购公房等；4、土地性质：国有划拨还是国有出让；5、房屋权属限制情况。

      由于合同有效与否直接取决于合同是否违反法律、行政法规的效力性强制规定。

      故法院在审理过程中，可依职权审查合同效力，也就是说，合同效力的审查属于法院依职权审查的范围，与当事人是否提出抗辩及申请和请求无关（注：转载需注明作者）

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