转载案例二 房东要解约 请求被驳回

2007年4月29日，邓丽华、文凤英、李毅平3人与安逸酒店公司签订合同，将其所有的房屋租赁给安逸酒店公司，租赁期限为12年零3个月，租赁费为每年30万元。

      合同约定，安逸酒店公司每年应对案涉房屋投不低于800万元的综合财产险，并在投保后3日内移交投保凭据复印件，如未按约办理保险，邓丽华等3人可自行到保险公司对案涉房屋投综合财产险2000万元，一切费用由安逸酒店公司承担。

      期间，安逸酒店公司从2008年起，存在迟延支付租金1至10天不等的情况，邓丽华等3人接受了租金，仅于2009年1月20日向安逸酒店公司发函，要求对方承担迟延支付租金产生的违约金。

      同时，安逸酒店公司按约于2007年、2008年为案涉房屋投保了800万元的综合财产险，2009年、2010年为案涉房屋仅投保了280万元的综合财产险，但未将这四年的保险单复印件交予邓丽华等三人。

      邓丽华等3人为确保自身财产安全，于2010年11月26日为案涉房屋投保了2000万元的综合财产险。

      邓丽华等3人就已付的2000余万元保险费向安逸酒店公司催讨未果，遂提起诉讼，要求解除合同，并由安逸酒店公司承担保险费和相应的违约金。

      【法院判决】南充市顺庆区法院一审认为，安逸酒店公司未按约为案涉房屋足额投保并交纳保险费的行为已构成违约，符合约定的解除条件，但该违约行为既未动摇合同的履行基础，也不影响邓丽华等3人合同目的实现，且安逸酒店公司的违约行为轻微，在可以以给付违约金的方式弥补邓丽华等3人的损失时，应慎用合同解除权。

      此外，在安逸酒店公司投保不足期间，客观上未造成租赁房屋受损的后果。

      加之，合同约定的履行期才过半，安逸酒店公司将租赁房屋用于经营规模较大、期限较长、前期投入较多的酒店业，解除合同将导致不经济、不利益。

      据此，判决驳回了邓丽华等3人要求解除合同的诉请，同时判令安逸酒店公司支付违约金71.6万元。

      南充市中院二审认为，一审法院基于利益均衡判决合同不予解除符合民法公平原则，遂维持原判。

      【案例评析】一般意义上讲，商事审判应当充分尊重市场主体的意思自治,尽量减少对当事人约定的司法干预。

      然而，当严格执行合同约定将导致当事人利益严重失衡有违公平时，司法有必要进行合理的干预。

      具体到本案，从邓丽华等三个出租方的利益进行衡量，其合同根本利益及目的是确保租赁物安全、获取租金收益。

      同时，从安逸酒店公司在承租方仅有轻微违约行为时，即因其行为满足合同约定解除条件就判决解除合同，会导致双方利益严重失衡。

      据此，本案一、二审裁判运用公平原则对当事人的意思自治进行了必要的司法干预，认定在合同约定的解除条件成就情形下，人民法院仍应考量违约方的违约程度。

      

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