法律服务在身边 |申请执行被执行人财产时需注意的法律问题

2019年3月1日，宁夏新闻广播FM106.1《司法行政 法律服务在身边》第96期节目，又如期和大家见面了，本期节目特别邀请到北京市盈科（银川）律师事务所孙志维律师做客节目。

本期话题：判决生效后，申请执行被执行人财产时需注意的法律问题！

强制执行是法院根据法律裁判结果对被告人采取的强制行为。这是一种特殊的强制措施，由人民法院执行人员按照法律文书的规定，强制被申请执行人完成指定的行为。今天就法律规定中的强制执行规定一一为听众朋友们解读。

主持人：被执行人欠款几千元钱，名下有一套房，价值500万。法院查封了房子，却不敢卖。但是不卖房子就执行不来这几千块，怎么办？

律师：从实践情况看，被执行人的房子，如果他不想卖，只是自用或出租，光是查封，对其很难形成压力。但是如果发了公告，进入了拍卖程序，被执行人一看动真格了，就可能直接来履行了。由于该房屋是不可分物，不构成明显超标的额查封和拍卖。人民法院决定拍卖后，就应当进行询价、评估，看看周边的房子卖多少钱一平，这个房子面积多少，算出个数来，确定拍卖的起拍价，然后发公告。

主持人：找不到被执行人，怎么办？

律师：坚决拍卖！拍了500万，把几千块钱还了，剩下499万多，发还给被执行人。简言之，不能仅仅因为“债权数额小，房屋价值大”而不拍卖，这是一个原则。

主持人：好多被查封的房，如无证房、小产权房，这种情况能不能拍卖？

律师：买受人买了以后，取得的权利范围不能超过被执行人原来的权利范围。同样一个状况，只不过换一个人作为权利人。所以不能因为有瑕疵就不拍卖。现状拍卖，是我们执行拍卖的一个基本原则，谁也不敢保证查控的财产都是完美的、纯净的。协助执行单位也是认可这个原则的。根据住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》，执行程序中处置不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

主持人：政策性住房如经济适用房、两限房，以及其它各种保障性住房，购买人是有主体资格限制的，或被执行人拿到房以后上市交易有规定的期限，一般是5年。我们在第一年查封，查封以后放四五年才能拍卖吗？

律师：这种情况要注意，5年内不许上市交易，只是限制被执行人即原来房主的，并不能限制司法机关强制执行，也就是说强制执行不受这种期限的限制。法院随时可以拍卖，只是拍卖时要披露房屋是经济适用房、两限房等情况，还要对购买人的主体资格进行限定，竞拍人需有购买经济适用房、两限房的主体资格。总之，不能因为是政策性住房就不拍卖。

主持人：申请执行人申请法院执行，结果法院把被执行人房子封了以后，申请执行人却不要求法院处置，甚至要求法院不处置。

律师：金融机构往往这样。因为查封的财产足够了，超过了债权额，只要法院没拍卖，申请执行人就有迟延履行利息可挣，迟延履行利息可能比贷款利息要高得多，这些账金融机构算得很精。

主持人：但被执行人着急拍，不然天天背着高息。所以，能不能因为申请执行人不要求处置，我们就不处置？

律师：不可以！好多人讲，申请执行人都不要求，法院干嘛要拍？这里有认识问题，申请法院执行后，就不能仅仅考虑申请执行人的利益，由申请执行人说了算；也要考虑对方当事人及其他债权人的利益，还要考虑司法成本、司法资源等，不能简单地以申请执行人不要求或要求不拍卖而不拍卖。

主持人：腾退难的房屋怎么办？

律师：例如，房子里面住着人，法院要求腾退，住户以自残、自杀相威胁。这里掌握一个原则，不能因为难就不执行了，拍卖的工作还要往前推，但要做好风险的评估和防范工作。发拍卖公告，组织力量，约谈住户等等工作都要去做，去推进。在推进的过程中，问题可能解决了，也可能取得有利的形势了。总之，不能因为难而不一步不挪。

主持人：被执行人的房屋在外地，执行起来的确比较困难，该怎么办呢？

律师：还得往拍卖的方向推动，及时询价、评估，并将评估报告送给被执行人；随后启动拍卖程序，发拍卖公告，与被执行人反复谈，各种间接执行措施（比如纳入失信、限制消费、限制出境等等）要组合轮番上阵，表现出坚定的决心、强大的威慑，也许推进过程中问题就解决了。这其中要特别注意敦请当地法院积极协助执行。

主持人：房地权属不一致，房屋登记部门分别登记了土地使用权和房屋所有权，甲和乙的权利都是合法权利。被执行人乙有房无地，拍的时候怎么办？

律师：只能拍卖房，原来这个房是乙的，现在卖给丙，但地还是甲的，只能这样子。房地不一致的现状是历史形成的，不是执行阶段所能解决的。总之，不能因为房地不一致就不拍房。再做一步假设，如果原来你就是房地一致的，然后你现在再转的时候说我只卖房不卖地，这样可以吗？不可以，那就是违背《物权法》的关于房地一致的相关规定。

主持人：唯一住房怎么能执行呢？

律师：2015年出台了司法解释，规定唯一住房可以执行，但要给这个被执行人及其家属留5—8年的租金。

一、唯一住房法律上是能够执行、应该执行的，不能再以唯一住房为由不进行询价、评估、拍卖；

二、执行唯一住房最难的是什么？腾房！在充分认识难度的基础上，要往前推进，表现出我们很坚定，给这个被执行人非常明确的信号。还要充分约谈被执行人，告知其如果配合的话，可以给留8年租金；不配合的话，只给留5年的租金。被执行人看法院意志坚定，法院对留的租金又有权依其配合程度来裁量，很多被执行人可能就顶不住了，为了要8年租金，就配合腾退了。

再举个例子，被执行人的房子在北京王府井，120平米，价值1千多万，也是唯一住房，欠人家50多万，申请执行人这一边孩子连学费都交不起，毫无疑问要坚决予以拍卖。当然，执行中要特别注意做好预案、防范风险。

在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予执行其“唯一住房”。

案情简介：2010年，生效法律文书确认郭某给付制剂厂货款17万余元，郭某妻即杨某承担连带责任。法院查封郭某名下178平方米房产后，郭某、杨某以该房系其唯一住房提出异议。

法院认为：1、执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持；

2、确认被执行人“唯一住房”是否符合法律规定，原则上要依据法院对被执行人房产调查情况来判断。只有在被执行人没有财产或财产明显不足以清偿所欠债务时，才考虑对其唯一住房进行细致审查，要对被执行人是否拥有过多套房产、实际占有但未登记在其名下房产进行认真全面调查，以确定是否属于唯一住房；

3、本案中，被查封房屋远远超过被执行人及其扶养家属最低生活所必需的居住房屋面积标准，故裁定驳回郭某、杨某异议申请及复议申请。

主持人：车辆可以被执行吗？

律师：有些车辆可以带牌拍卖，有些不可以。对于可以带着牌子卖的，一方面，限制最高卖出价，溢价率不能超过评估价的50%。比如车评估了40万，有人可能愿意出到80万，能卖吗？不能。最多只能卖到60万。另一方面，也规定了竞买人的资格，同时明确了多人出最高价时，谁能最终竞买成功。比如，三个人都出到了60万，就要看三个人谁先进入摇号池，谁先进入的谁拍得。外地有些地方是抽签，都可以。对于不能带牌拍卖的车辆，可以拍裸车。总之，不管带牌还是不带牌，车辆原则上都应进行拍卖。

主持人：探望权执行中，被执行人拒不履行载明探望权的生效法律文书的该怎么办？

案情简介：2014年，被判离婚并抚养孩子的徐某拒不履行生效判决，拒绝让胡某行使探望权。

法院认为：载明探望权的生效民事判决，当事人应当履行。被执行人拒不履行生效法律文书确定行为的，法院可强制其履行。对不可替代的须由被执行人完成的行为，经教育，被执行人仍拒不履行的，法院应按妨害执行行为的有关规定处理。根据本案事实，裁定徐某按每迟延履行一次支付300元的标准支付胡某迟延履行金。

主持人：有些案件时间很久了，经过再审的，迟延履行期限超十年的，该怎么办？

案情简介：2007年，二审判决工贸公司支付建筑公司工程款8万余元及利息，工贸公司另承担诉讼费、审计费、评估费若干。2008年3月24日，工贸公司缴纳执行款10万元。2011年8月，经建筑公司申诉，最高人民法院再审改判工贸公司支付建筑公司工程款15万余元，“利息从2001年5月1日起计算”。有关迟延履行期限及利息计算基数、利率如何确定成为争议焦点。

法院认为：1、执行裁定已明确，诉讼费不作为执行标的计入执行款，故案件受理费退费事宜不属于本案执行事项，应通过其他途径解决。而审计费、评估费非判决确定的债务本金及利息，均不能计算利息和迟延履行期间的债务利息；

2、依生效判决，工贸公司应支付建筑公司工程款本金的利息从2001年5月1日起计算，至付清时止，已执行款应予扣减，利息按同期中国人民银行贷款利率计算。因中国人民银行最高贷款利率标准为5年以上贷款利率，故工贸公司归还本金8万余元及部分利息后，剩余本金7万余元计息时应适用5年以上贷款基准利率计算。

主持人：强制执行其他措施呢？

律师：一、纳入失信被执行人名单；

二、拘传。对必须接受调查询问的被执行人、被执行人的法定代表人、负责人或者实际控制人，经依法传唤无正当理由拒不到场的，人民法院可以拘传其到场。调查询问的时间不得超过二十四小时；

三、拘留。《民事诉讼法》第111条规定：拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，构成犯罪的，依法追究刑事责任”；

四、刑事责任。对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员。

主持人：谢谢孙律师的解答，希望听众朋友收听完本期节目对申请执行被执行人财产时需要注意的法律问题有了一定理解和收获，我们下期再见！

律师简介：

孙志维律师，现任北京市盈科（银川）律师事务所专职律师，公司法法律事务部委员，婚姻家事与财富管理法律事务部委员。

业务专长：各类合同纠纷、婚姻家事纠纷、侵权纠纷和执行等。