以租抵债是否适用“买卖不破租赁”？

“买卖不破租赁”，系指除法律另有规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时，在抵押关系中，亦受“买卖不破租赁”原则的约束。根据我国物权法第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。在实务中，不乏债权人与债务人约定，债务人以其房屋使用权抵偿欠款。在此情况下，租赁权能否对抗抵押权等优先受偿权呢？

一、租赁权对抗抵押权的条件

同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权可以对抗抵押权，需同时满足以下条件：一是租赁权先于抵押权设立；二是已签订合法有效的书面租赁合同；三是承租人已占有使用该不动产。

关于租赁权是否先于抵押权设立，司法实务中，经常对抵押权设立前租赁关系是否真实存在产生争议。鉴于可能存在租赁合同倒签的情况，租赁关系的真实性难以查明，可从承租人是否实际缴纳租金、租金是否严重偏离市场价格等予以核查。

关于是否已签订合法有效的书面租赁合同，需注意当事人是否具有缔约能力和主体资格、合同是否违反法律法规的强制性规定、是否是当事人的真实意思表示等。

关于承租人是否已占有使用该不动产，在司法实践中，部分债务人与他人恶意串通，签订长达十年、二十年的虚假租赁合同，并将租赁合同的签订时间倒签至抵押权设立之前，以逃避法院对抵押物的执行。因此相关司法解释、法院判例确立了对租赁权的审查标准：签订合法有效的房屋租赁合同，已按约支付租金，并实际占有使用租赁物等。

二、以租抵债不适用“买卖不破租赁”

浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》中明确：“执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”参照该解答，结合最高人民法院的相关案例，债务人以其房屋使用权抵偿债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而以租抵债是为了偿还债务，约定债务人以其房屋使用权抵偿债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。以租抵债的性质实际为债权债务关系而非房屋租赁关系，不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

此外，根据合同的相对性原则，以租抵债签订的合同仅对缔约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。排它性是物权的基本属性，即使债权人基于债权取得案涉房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗已经登记的抵押权等优先受偿权。

相关案例

英联视动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审民事裁定书

案号:（2014）民申字第215号

裁判法院：最高人民法院

裁判要旨：

(一)《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。

(二)《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。

案情概况：

2002年11月14日，北京锦天文化传播有限公司（以下简称锦天公司）与豪力房地产开发有限公司签订借款合同，约定：豪力房地产开发有限公司向锦天公司借款300万元，借款期限为1年，自2002年11月14日起至2003年11月13日止，双方还约定了借款利息。同日，锦天公司通过转帐的方式给付豪力房地产开发有限公司300万元，豪力房地产开发有限公司为锦天公司出具了收据，该收据的主要内容为：今收到锦天公司交来往来款300万元。同年12月12日，豪力房地产开发有限公司名称变更为豪力公司。

2003年9月26日，以豪力房地产开发有限公司的名义取得M58地块豪力大厦综合楼用地的建设用地规划许可证及附件，用地面积为13910.6平方米。

2004年3月22日，锦天公司与豪力公司签订《房屋使用权抵债合同》，约定：豪力公司提供豪力大厦研发楼第五层全部房产共计964.47平方米的房屋使用权，以偿还其所欠锦天公司的300万元债务，锦天公司享有上述房产的使用权18年，期限自2004年3月22日起至2022年3月21日止；双方还约定了各自的权利义务。2004年5月30日，豪力公司与锦天公司签订《委托转租协议》，约定：锦天公司必须委托豪力公司或豪力公司委托的第三方以豪力公司的名义代锦天公司对外签订出租豪力大厦研发楼第五层房屋协议和收取租金；豪力公司每年必须向锦天公司交纳租金40万元，租金每五年调整一次，调整幅度按照同期银行贷款基准利率进行调整；委托期限自2004年6月1日至2022年3月21日止。

2005年5月9日，锦天公司更名为北京联合锦天经贸有限公司。2006年12月20日，北京联合锦天经贸有限公司更名为北京联合锦天置业有限公司。2008年6月6日，北京联合锦天置业有限公司更名为英联视公司。

2012年11月30日，恒华嘉辉公司通过拍卖的方式竞得M58地块(北京经济技术开发区隆庆街18号豪力大厦)土地使用权及地上物。

2012年12月17日，北京市第一中级人民法院作出（2006）一中执字第1054号执行裁定书，裁定内容为：“一、解除对位于北京经济技术开发区23号街区M58号的面积13910.6平方米土地使用权及地上物［土地使用权证号：开有限国用（2001）字第011号］的查封。二、位于北京经济技术开发区23号街区M58号的面积13910.6平方米土地使用权及地上物［土地使用权证号：开有限国用（2001）字第011号］的所有权及相应的其他权利归买受人恒华嘉辉公司所有。位于北京经济技术开发区23号街区M58号的面积13910.6平方米土地使用权及地上物［土地使用权证号：开有限国用（2001）字第011号］的财产权自本裁定送达买受人恒华嘉辉公司时起转移。三、买受人恒华嘉辉公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”

北京市第一中级人民法院审理中，因豪力公司与本案有利害关系，故于2013年1月25日追加豪力公司为本案第三人。

因恒华嘉辉公司提供的国有土地使用权证为复印件，故恒华嘉辉公司申请向北京经济技术开发区房屋和土地管理局调查位于M58地块的土地使用权及地上物的抵押、查封情况。应恒华嘉辉公司的申请，北京市第一中级人民法院到北京经济技术开发区房屋和土地管理局就M58地块的土地使用权及地上物的抵押、查封情况进行调查。北京经济技术开发区房屋和土地管理局于2013年3月26日向北京市第一中级人民法院出具书面的查询证明，具体内容为：“贵院查询的豪力投资有限责任公司名下的北京经济技术开发区23号街区M58地块土地使用权抵押情况如下：2002年9月26日设定抵押，抵押权人中国工商银行北京市朝阳支行，权利价值1500万元。2002年12月16日注销。2003年4月25日设定抵押，抵押权人中国建设银行北京经济技术开发区支行，权利价值1200万元。2004年4月5日注销。2003年5月30日，设定抵押两笔，抵押权人均为中国建设银行北京经济技术开发区支行，权利价值分别为1200万元和3800万元。分别于2004年5月21日和2004年4月6日注销。2004年4月6日，设定抵押，抵押权人中国建设银行北京经济技术开发区支行，权利价值3800万元。2013年3月7日注销。2004年5月28日，设定抵押，抵押权人中国建设银行北京经济技术开发区支行，权利价值1200万元。2013年3月7日注销。”

一审、二审诉讼中，英联视公司称其与豪力公司就豪力大厦研发楼的使用权为房屋租赁关系，应适用“买卖不破租赁”原则。此后，英联视公司向最高人民法院申请再审。最终，最高人民法院驳回英联视公司的再审申请。