转载未经抵押权人同意的抵押财产转让合同有效

【审判规则】 抵押人于抵押期间，在未经抵押权人同意的情况下，将抵押于金融机构的房屋转让于受让人。

      该受让人同意代为清偿抵押人所拖欠的金融机构债务，则不影响该抵押房屋买卖合同的效力，抵押人与受让人仍应依约履行合同义务。

      在受让人代为清偿债务消灭抵押权后，抵押人及抵押权人应及时协助受让人办理房屋过户手续。

      　【关 键 词】民事　确认合同有效　抵押人　抵押期间　抵押权人　金融机构　房屋　转让　受让人　同意　代为清偿　合同效力　消灭　协助办理　房屋过户手续【基本案情】王X自郑X处购得一套房屋，成交价格为255万元，双方签订房屋买卖合同约定：签订本合同时王X向郑X支付购房定金30万元，王X在签订合同后五十个工作日内，预先向郑X交付购房款145万元，在办理转移登记手续时交付剩余房款80万元。

      王X如未按约定方式付款，则每逾期一日，王X应以逾期款项的千分之三向郑X交付违约金。

      逾期超过十个工作日，郑X有权解除合同并不予返还王X交付的定金。

      另，合同还注明该房屋已经抵押给中国银行某支行，并在抵押期限内，且郑X仍未偿清对中国银行X支行的借款。

      签订合同后，王X分五次向郑X支付购房款145万元，剩余房款80万元未付。

      郑X在取得涉案房屋的《房屋所有权证书》后将涉案房屋交付王X使用。

      而后，郑X以王X未按时交付购房余款和办理房屋产权过户手续构成违约为由，向王X邮寄函件，通知解除双方签订的房屋买卖合同，退还涉案房屋钥匙并还原房屋原来设施。

      王X以郑X违反合同约定拒绝办理房屋过户手续为由，提起诉讼，请求法院判令郑X继续履行合同，立即办理房屋所有权过户手续。

      郑X以其与王X之间的合同因双方签订房屋买卖合同时未取得抵押权人中国银行X支行的同意，违反了物权法的强制性规定无效为由，提起反诉，请求法院确认《房屋买卖合同》已经解除、限期王X返还房屋，郑X退回部分购房款。

      第三人中国银行X支行辩称，涉案房屋系在其行贷款，已办理抵押登记。

      只要能偿还借款，即同意解除抵押。

      【争议焦点】抵押人于抵押期间，在未经抵押权人同意的情况下，将抵押房屋转让给受让人。

      受让人同意代为清偿抵押人所欠抵押权人债务的，上述房屋买卖合同是否有效。

      【审判结果】一审法院判决： 王X一次性向中国银行X支行清偿涉案房屋贷款，贷款清偿完毕后中国银行X支行协助王X办理房屋抵押权注销登记手续；郑X继续履行《房屋买卖合同》约定的合同义务，在房屋抵押权注销登记后，协助王X办理本涉案房屋所有权过户登记手续；驳回郑X的反诉请求。

      宣判后，双方当事人均未提出上诉，判决已发生法律效力。

      【审判规则评析】中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

      ”依据此条法律规定可知，虽未经抵押权人同意，抵押人将抵押房屋再转让的，该买卖合同因受让人代为清偿贷款而有效，双方仍依约履行合同的约定义务。

      在受让人清偿贷款后，抵押权人应及时办理抵押注销手续，转让人应协助买受人办理过户手续。

      本案中，虽郑X未经该房抵押权人中国银行X支行同意，向王X出卖涉案房屋，但王X与郑X在真实自愿的情况下买卖房屋，其合同对付款方式及定金的约定亦未违反法律、行政法规强制性规定，且王X明确表示愿意代郑X清偿对中国银行X支行的借款以消灭抵押权。

      因此根据上述法律规定，王X与郑X间签订的房屋买卖合同有效，双方应按合同约定全面履行各自义务，遂王X应向中国银行X支行一次性交付涉案房屋贷款，郑X协助王X办理房屋过户手续。

      【适用法律】《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

      【法律文书】民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书【效力与冲突规避】参考性案例　有效　参考适用 王X诉郑X确认合同有效纠纷案 【案例信息】【中 法 码】房地产法·房地产交易制度·房地产转让·房屋买卖·买卖合同·合同效力·违反法律规定 (R07020206030823)【案 ? ?由】 确认合同有效纠纷【判决日期】 2011年01月02日【权威公布】 被最高人民法院民事审判第一庭《民事审判指导与参考》2011年第1集(总第45集)收录【检 索 码】 B0304+67+1BJ++FT0311C【审理法院】 北京市丰台区人民法院【审级程序】 第一审程序【原 ? ?告】 王X（反诉被告）【被 ? ?告】 郑X（反诉原告）【第 三 人】 中国银行X支行 【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)《民事判决书》原告（反诉被告）：王X。

      被告（反诉原告）：郑X。

      第三人：中国银行X支行。

      原告王X因与被告郑X确认合同有效纠纷一案，向本院提起诉讼。

      本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

      本院经审理查明：2008年12月2日，郑X（甲方）与王X（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于北京市丰台区的一套房屋卖与乙方，房屋成交价格为255万元，定金30万元。

      合同第一条第四款约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行X支行。

      第四条第二款约定：乙方在签订本合同50个工作日内交付甲方部分购房款145万元，剩余房款80万元于该房产办理转移登记手续时交付。

      第七条第二款约定：乙方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。

      每逾期1日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。

      逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同，乙方所付定金不予返还。

      第十条约定：签订本合同时乙方支付甲方购房定金30万元，甲、乙双方交接房屋、钥匙时支付110万元房款，剩余部分35万元于50个工作日内补齐。

      2008年12月2日，王X向郑X支付购房定金30万元。

      其后，王X于2008年12月5日至2009年3月5日分五次向郑X支付购房款145万元，剩余房款80万元未付。

      2008年12月5日，郑X将涉案房屋交付王X使用至今。

      2010年1月6日，郑X以王X未按时交付购房余款和办理房屋产权过户手续构成违约为由，向王X邮寄函件，通知解除双方签订的房屋买卖合同，退还涉案房屋钥匙并还原房屋原来设施。

      郑X于2009年3月29日取得涉案房屋的《房屋所有权证书》，在《房屋所有权证书》附记中显示：该房屋已抵押，抵押日期为2009年5月14日。

      该处房屋的抵押权人为中国银行X支行。

      截至2010年4月8日，该处房屋仍欠第三人中国银行X支行本息共计1 262 115.28元。

      庭审中，郑X表示《房屋买卖合同》已经依法解除，而王X表示希望继续履行《房屋买卖合同》，并且同意代郑X清偿所欠银行的贷款。

      原告王X以郑X违反合同约定拒绝办理房屋过户手续为由，起诉至法院，要求郑X继续履行合同，立即办理涉案房屋所有权过户手续，并承担本案的诉讼费用。

      被告郑X辩称：其依照《房屋买卖合同》全面履行了自己的合同义务。

      合同签订后，郑X依约交付房屋，并在取得房屋产权证后及时交付给王X，但王X一直未支付剩余购房款，也不去申请贷款，构成违约，郑X已发函通知解除合同。

      并且，双方签订房屋买卖合同未取得抵押权人中国银行X支行的同意，违反了物权法的强制性规定，合同无法继续履行。

      请求法院驳回王X的全部诉讼请求。

      并反诉要求确认《房屋买卖合同》已经解除、限期王X返还房屋，郑X退回部分购房款，王X支付的30万元定金不予返还，诉讼费由王X承担。

      第三人中国银行X支行辩称：涉案房屋是在我行贷款，并已办理抵押登记。

      只要能偿还我行借款，我方同意在还清借款的情况下，办理解除抵押手续。

      本院经审理认为：王X与郑X签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。

      现郑X主张《房屋买卖合同》已经依法解除，但并未向法院提交充足的证据予以佐证，故不予支持。

      依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款。

      抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，因庭审中王X明确表示愿意代为清偿银行的贷款用以消灭中国银行X支行的抵押权，故王X与郑X签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，应为有效合同。

      王X关于继续履行《房屋买卖合同》、办理房屋过户手续的诉讼主张，符合合同约定，予以支持。

      对于王X代为清偿第三人中国银行X支行涉案房屋贷款额超出剩余房款80万元的部分，王X可另行主张由郑X予以返还。

      遂判决：一、王X于本判决生效之日起九十日内一次性向第三人中国银行X支行清偿涉案房屋贷款，贷款清偿完毕后中国银行X支行协助王X办理房屋抵押权注销登记手续；二、郑X继续履行《房屋买卖合同》约定的合同义务，在房屋抵押权注销登记后，协助王X办理本涉案房屋所有权过户登记手续；三、驳回郑X的反诉请求。

      判决后，双方当事人均未提出上诉，判决已经生效。

      

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