唐山长青楼，邓某某 行政裁决案纪实

唐山长青楼，邓某某 行政裁决案纪实 ?如何完善城市房屋拆迁的补偿制度是社会关注的问题，因为它关系到百姓的生存、生活，关系到社会的和谐稳定，关系到公共利益的实现，关系到《物权法》对私有财产权的保障程度。

      在国务院颁发《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之际，现将本律师在唐山代理的行政拆迁案件，介绍给大家、共勉。

       ?一，【案情简介】：（为保护当事人隐私，文中姓名均为化名） ?长青楼位于唐山市路南区紧临抗震纪念碑广场，现建万达广场。

      （建筑面积100万平方米，其中商业、五星级酒店面积26万平方米） ? 2008年10月29日唐山市路南区市场建设服务处（以下称为第三人）与唐山市长青楼小区周边区域整体改造领导小组办公室（以下称为改造办公室），共同发布《公告第一号》，由此，打破了长青楼小区1694户居民的正常生活。

      该公告称经市政府批准，按照市城建办通字【2008】34号文件要求，将长青楼小区及周边区域拆迁事宜公告：拆迁人：第三人；被拆迁人：长青楼小区1684户居民；拆迁期限：2008年10月31日至2008年11月30日；由此，拉开本案件拆迁的序幕。

       ?本案件的当事人邓某某、刘某某（以下称为原告）分别居住在长青楼小区206楼4门（建筑面积70，68平方米）和314楼3门（建筑面积60,05平方米），分别都有房屋所有权证书（私有）和土地使用权证书（出让方式取得）。

      2008年11月18日第三人与改造办公室又发出至长青楼未签协议的居民一封信，说，长青楼拆迁签订协议已达99%，领款搬迁98，3%未签约仅剩1%，第二阶段奖励期限于2008年11月19日结束，超期限取消1万元奖励。

      凡是11月底未签约住户按照相关法律和程序一律依法依规拆除，后果自负。

      望未签约居民认真考虑，抓紧时间签约。

       ?原告多次找到第三人要求公布拆迁许可证，要求查看拆迁手续，认为补偿标准太低，不同意签订拆迁补偿协议。

      第三人对该房屋采取断电、断水，的手段迫使原告不能正常生活，2009年1月10日第三人向唐山市住房和城乡建设局（以下称被告）提交了对原告邓某某、刘某某行政裁决的申请，此申请书中提到2008年12月25日第三人取得拆迁许可证，2009年1月20日被告下发了唐房拆字（2009）3号房屋拆迁行政拆决书，和唐房拆字（2009）4号房屋拆迁行政拆决书，给付刘某某补偿款534408，16元，如果置换新房屋，给付106，02平方米，给付邓莫某补偿款458164元，如果置换房屋给付90，80平方米。

      刘某某、邓德军不服，依法向河北省建设厅提起行政复议。

       ?在被告下发裁决的第三天2009年1月23日腊月二十八，夜间拆迁人雇佣的拆迁人员，趁刘、邓二原告人家中无人之机，将房屋被破坏性拆除；室内物品全部，砸在废墟里边。

      2009年2月17日刘某某发现房屋被拆除便去路南公安分局路南区广场派出所报案，刘某某及父亲要求依法追究，拆房人涉嫌毁坏公私财物及违法、违规拆迁房屋的法律责任，从此开始踏上，上访之路，几年来多次到被告等单位反映第三人违规拆迁问题，至今没有任何单位给予解决房屋被拆除的相关法律责任。

      2009年6月18日河北省住房和城乡建设厅做出了冀建复字【2009】25号和24号行政复议决定书，分别维持了被告作出的《房屋拆迁行政拆决书》。

      二，【唐山市路南区法院判决】：刘某某和邓某某不服复议决定书，委托本律师作为代理人依法向唐山市路南区人民法院起诉，依法撤销被告于2009年1月20日做出的唐房拆裁字（2009）3号《房屋拆迁行政裁决书》及唐房拆裁字（2009）4号《房屋拆迁行政裁决书》，并责令被告重新作出《房屋拆迁行政裁决书》。

      2010年1月7日唐山市路南区人民法院分别作出（2009）南行初字第8号和第9好行政判决书，维持被告作出的唐房拆裁字（2009）3号和第4号房屋拆迁行政裁决书的具体行政行为。

      三，【唐山市中级法院判决】：刘某某和邓某某不服分别依法向唐山市中级人民法院提起上诉，经二审法院依法公开审理（100余人参加旁听）2010年7月20日分别作出（2010）唐行终字第71号和72号行政拆决书，以原审判决事实不清、证据不足为由，将以上两个案件发回原审法院重新审理。

      四，【唐山市路南区法院再审判决】：2011年1月18日唐山市路南区人民法院再次依法公开审理本案，开庭时将拆迁人唐山市路南区市场建设服务处作为第三人参加诉讼（庭审前未通知原告），庭审时原告和被告及第三人均没有提供任何新的证据，2011年2月21日原审法院，分别作出（2010）南行初字第7号、第8号行政判决书，在本院认为一节中，认为被告作出的唐房拆裁字（2009）3号和第4号房屋拆迁行政裁决书，所依据的事实清楚、适用法律正确、程序合法，虽然在裁决过程中，存在着对第三人委托评估机构提前介入情形和所提交的评估报告中评估价格明细表标注时间与评估时点不一致的工作不足等情节审查不细，但从长青楼小区及周边区域改造项目效果等等，足以肯定裁决书的合法性和公正性，最终原审法院根据原来的证据和事实，做出和原来一审时同样的判决。

      邓德军和刘某某不服此判决，再次向二审法院提起上诉。

      2011年4月28日唐山市中级人民法院依法再次公开审理了本案（百余人参加了旁听）。

       ?五，【律师针对本拆迁案件的点评分析】： ?本案《长青楼区域住宅拆迁》是否合法，可以从以下三个方面进行判断：第1，拆迁主体是否是合格的拆迁人；第2，是否取得房屋拆迁许可证；第3，拆迁人是否严格按照拆迁许可证的规定进行拆迁活动。

      合格的拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

      拆迁人主要有两种类型： 1、房地产开发企业；2、地方政府或相应行政机关及建设单位；临时机构不能担任拆迁人，房屋拆迁管理部门也不能担任拆迁人。

       ?第1，本案第三人作为拆迁人明显有误； ?第三人系全民所有制企业，注册资金4000万元，既不具备房地产开发资质，又不是涉案案项目的建设单位，此外，根据被告的答辩及其提供的证据，本案长青楼区域住宅拆迁属于唐山市人民政府收回土地，属于土地一级开发。

      如果是一级开发，土地储备中心应当作为拆迁人，由此，推定第三人作为拆迁人主体有误。

       ?第2，本案第三人征地是否符合土地一级开发的主体资格； ?根据《土地储备办法》规定，土地储备，是指市、县人民政府国有土地资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

      简言之，土地一级开发，是指政府或其授权的企业，对一定区域范围内的国有土地（又称毛地）或乡、村集体土地（又称生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该地达到“三通一平”的建设条件又称熟地，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

      房地产开发商利用招、拍、挂，拿土地盖房子属于二级开发。

      土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。

      以上足以证明本案第三人拿地不属于土地一级开发。

       ?第3，被告为第三人颁发《拆迁许可证》合法性问题； ?国务院《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定了申请领取房屋拆迁许可证，应当提交的资料。

      第三人没有提交，“建设项目批准文件”只提供了《河北省固定资产投资项目备案证》是备案文件，其提交的“城市房屋拆迁申请书”上没有任何单位的批准意见和盖章，更没有“国有土地使用权批准文件”，其提交的唐政（国土）〔2008〕20号是唐山市政府收回国有土地使用权的文件，因此第三人提交材料不符合法律规定。

      被告作为行政许可主管机关，不应当为第三人颁发《拆迁许可证》，违法发放的，不履行监督管理职责的根据《城市房屋拆迁管理条例》第38条的规定对直接负责的主管人员依法给予行政处分。

       ?第4，被告行政不作为，未尽监管职责； ? 2008年12月25日被告作为房屋拆迁管理部门在给第三人颁发拆迁许可证的同时，没有依据规定向被拆迁人进行《房屋拆迁公告》这是典型的行政不作为。

      此外，2008年10月29日第三人与改造办公室），共同发布《公告第一号》，拆迁人为第三人，被拆迁人为长青楼小区1684户居民；拆迁期限：2008年10月31日至2008年11月。

      截止2008年11月18日长青楼住宅拆迁签订协议已达99%，领款搬迁98,3%，未签约仅剩1%。

      本案第三人在未取得《房屋拆迁许可证》的情况下，利用公告一号以欺骗的手段违法的拆除长青楼1677户居民的房屋，这是典型的对私有财产的践踏。

      被告作为拆迁主管部门没有根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条之规定履行监督管理职责，是典型的不作为。

      此外，原告刘某某和邓德军的房屋在被告下发房屋拆迁行政裁决书的第三天，2009年1月23日被破坏性拆除，被告作为拆迁主管机关，至今没有履行职责，没有对违法拆迁的单位给予行政处罚，更是不作为的具体表现。

       ?第5，二审法院将本案发回重审，原审法院依据原来事实、证据，作出和原来一样的判决，值得深思；2008年12月25日第三人取得《拆迁许可证》，2008年12月24日委托了唐山市某房地产评估有限公司对原告的房产进行估价这是明显的错误；《拆迁许可证》下发之后第三人没有与原告协商拆迁补偿事宜。

      因此，第三人申请行政裁决，违反《城市房屋拆迁行政拆决工作规程》相关规定，这些都是明显的错误。

      然而唐山市路南区法院做出判决维持被告作出的唐房拆裁字（2009）3号和第4号房屋拆迁行政裁决书的具体行政行为。

      当二审法院以事实不清、证据不足为由将以上两个案件发回原审法院重新审理。

      然而，原审唐山市路南区法院在各方当事人均没有提供新证据的情况下，又作出与原一审同样的判决，令人遗憾。

       ? ?作者：刘明顺律师

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