陈某与某信托有限责任公司、某房地产有限公司案外人执行异议之诉一案

 陈某与某信托有限责任公司、某房地产有限公司案外人执行异议之诉一案 (2016)最高法民终369号 本案争议的焦点是陈某主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。 根据一审及二审期间查明的事实，陈某主张排除强制执行的理由是其与某房产公司之间存在合法有效的房屋买卖关系，该买卖关系依法应受到法律保护。对此，陈某提供了与某房产公司签订的《商品房购销合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、银行转账凭证、收款收据、《房屋交付确认书》及房屋预售网签备案等证据，以证明双方房屋买卖关系的真实性、合法性。本院认为，尽管陈某提供的有关证据能够证明其与某房产公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系的证据，尚有不足。主要理由为：第一，某房产公司作为讼争房屋出卖人，认为其与陈某之间的房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。某房产公司认为陈某所购别墅实为该公司为担保林某的债权而签订，林某是陈某等出借款项的集资转贷人，其与某房产公司系民间借贷关系。这一意见与某房产公司、XXX公司、胡某、单某与林某2011年12月21日所签《备忘录》载明双方确有借款本息和林某向某房产公司出具的《承诺》中有关林某将房屋权利义务转让陈某、林某承诺在另有购房者的情况下配合某房产公司解除房屋转让协议并取得70%房屋售价的约定相印证。某房产公司主张其与陈某之间不是房屋买卖关系，而是借贷担保关系，具有可信性。第二，陈某与某房产公司所订房屋买卖合同，有违常理。一是，双方购房价格约定与常理不符，也背离市场行情。双方所订《商品房购销合同》约定陈某所购两套别墅总价格为5000余万元，每平方米单价为4万元，而随后签订的《补充协议一》约定每套别墅价格为500万元，两套共计1000万元，每平方米单价仅为7900元，该价格与网签备案合同价格相差5倍有余，这一差异与正常的房屋销售明显不符。同时，根据一审法院对房屋价格的调查情况及各方的陈述，涉案别墅2011年的市场均价在每平方米单价2万元左右，陈某所购房屋价格也较大的背离了市场行情，有违市场规律。二是，作为房屋购销合同，购房人的目的是取得房屋，出卖方的目的是获得卖房款，但双方的《补充协议一》、《补充协议二》却明确约定某房产公司享有合同解除权和回购权，且解除权与回购权的行使时间均在约定的房屋交付使用时间之前，明显与房屋购销合同的目的不符。同时，《补充协议一》和《补充协议二》还约定了某房产公司行使解除权的条件及不同回购时间需支付的固定回购价款，而陈某也自认回购款是按时间和一定利息标准进行计算的，其中的利息标准远高于一般的银行同期同类贷款利息，利息达到年利率36%，这也与房屋买卖合同的特征不符。第三，结合某房产公司有关资金链断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及涉案房屋于2012年8月1日、8月2日即被某信托公司申请查封之情况，陈某所持购房款收据、房屋确认书及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，亦难以证明双方存在真实的房屋买卖关系。第四，陈某虽认为其与某房产公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，陈某主张其与某房产公司存在房屋买卖关系，证据不足；其据此主张排除强制执行，无事实及法律依据。如陈某与某房产公司存有纠纷，可以另寻法律途径解决。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。 二〇一六年六月二十九日 此案高院判决的亮点在于，法律基础法律是民间借贷的，不能排除对案涉房屋的强制执行。